בהלכת קהתי נקבע כי מועד שומת הפגיעה במקרקעין הוא פועל יוצא ממהותם של הפיצויים המשולמים לפי סעיף 197 לחוק. מהות הפיצוי הוא הטבת נזקו של הפרט שנפגע מפגיעת המדינה בזכות הקנין שלו. העותרת מודעת להלכת קהתי לפיה כאשר יש תוכנית מתקנת אחרי תכנית פוגעת והתכנית המאוחרת מתקנת את הנזק בלי שבפועל נפגעו ממנו, צריך להתחשב במועד הקובע במצב התכנוני של התכנית המתקנת, אלא שלטענתה הלכת קהתי לא חלה בענייננו מהטעם שההשבחה של התכנית המאוחרת, תכנית כס', קוזזה פעמיים הן מהנזקים שגרמה תכנית כס' והן מהנזקים שגרמה תכנית מח'. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הלכתי קהתי: רקע העתירה שבפני מכוונת כנגד החלטת השמאי גרון מיום 8.7.10. ההחלטה מהווה המשך לחוות דעתו של השמאי גרון, מיום 15.3.05, אותה הגיש לועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן "ועדת המשנה" או "הועדה המחוזית"), במסגרת מינויו כשמאי יועץ. השמאי גרון המליץ בחוות דעתו, מיום 15.03.05, לקבל רק בחלקה את תביעת העותרת לפיצויים, מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן "החוק"), בגין פגיעתה של תכנית מח/54/ב' (להלן "תכנית מח") במקרקעיה של העותרת והועדה המחוזית החליטה ביום 16.5.05 לאמץ את המלצתו. בהסכמת הצדדים, כפי שיפורט להלן, הוחלט כי הדיון יחזור לועדה המחוזית על מנת שהצדדים יטענו את טענותיהם בפני השמאי גרון והוא ייבחן אם יש מקום לשנות את חוות דעתו. בהחלטה נושא העתירה, החליט השמאי גרון, לאחר ששמע את טיעוני הצדדים, שלא לשנות את חוות דעתו מיום 15.3.05. העובדות 1. העותרת היא חברה המנהלת, החל משנת 1976, בית דיור מוגן לקשישים בכפר סבא (להלן "המרכז"). 2. ביום 15.3.93 פורסמה למתן תוקף תכנית מח' אותה יזמה המשיבה 3 (להלן "מע"צ"), שמטרתה לייעד שטחים לצורכי דרך. על פי תוכנית מח', תוכננה הקמת מחלף בסמוך למרכז. לטענת העותרת, נפגעו מקרקעיה מאישורה של תכנית מח'. עובר לאישורה של תכנית מח' היו ארבע דרכי גישה למרכז, בעוד שלאחר אישורה, בוטלו כל ארבעת דרכי הגישה מבלי שתוכננה דרך גישה חלופית סבירה. 3. בעקבות הפגיעה הנטענת הגישה העותרת למשיבה 2 (להלן "הועדה המקומית"), ביום 13.3.94, תביעה לפיצויים על יסוד סעיף 197 לחוק, על סך 15,253,000$ (להלן "התביעה המקורית"). בין רכיבי הפיצוי, שנתבעו על ידי העותרת, היה רכיב הנסמך על האילוץ להעתיק את המרכז. התביעה נתמכה בחוו"ד של השמאי כהן. 4. בסמוך למועד בו הוגשה התביעה המקורית עתרה העותרת לבג"צ כנגד חוקיות תכנית מח' (בג"צ 3236/93). בג"צ קיבל את העתירה והתיר לעותרת לערור, על אישור תכנית מח', בפני המועצה הארצית לתכנון ולבניה. לאור זאת החליטה הועדה המחוזית לדחות את הדיון בתביעה המקורית תוך שקבעה כי "עם קבלת פניה מאחד הצדדים לחידוש הדיון בתביעת הפיצויים, תוחזר התביעה לשולחן הועדה ...". 5. ביום 17.4.97, נחתם הסכם בין העותרת למע"צ לפיו תערוך מע"צ שינויים בביצוע תכנית מח' באופן של מנהור כבישים. לטענת העותרת שינויים אלה גרמו לכך שהמפגעים, שנגרמו למרכז כתוצאה מתכנית מח', לא היו כאלה שיצריכו בסופו של דבר להעתיק את המרכז. 6. בהמשך להסכם וכתוצאה ממנו, פורסמה למתן תוקף, ביום 17.5.98, תכנית שינוי מתאר ותכנית מפורטת כס/21/10/ב (להלן "תכנית כס'") אשר הסדירה דרך גישה חדשה למרכז. ביום 4.5.99 הגישה העותרת לוועדה המקומית תביעה חדשה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, על סך 1,180,000$, בגין פגיעה במרכז כתוצאה מתכנית כס' (להלן "התביעה החדשה"). במסגרת התביעה החדשה כללה העותרת גם נזקים שנגרמו לה בגין תכנית מח'. גם התביעה החדשה נתמכה בחוות דעת של השמאי כהן. ביום 4.5.99 דחתה הועדה המקומית את התביעה החדשה והעותרת הגישה ערר לועדת הערר (ערר 214/99). בדיון בפני ועדת הערר, ביום 7.2.00, אמר ב"כ העותרת את הדברים הבאים: "אנו תובעים מכוח התכנית החדשה ב/10 (תכנית כס' - ז.ב.) הסיפור מתחיל במח/54 (תכנית מח'- ז.ב.) אנחנו בזמנו הגשנו תביעה קרוב ל- 15 מליון דולר שהתוצאה היתה לפנות את בית האבות ולהעביר למקום אחר. כתוצאה ממערכת משפטים ארוכה ומסובכת הגענו להסכם עם מע"צ וחתמנו על הסכם, כתוצאה מכך מי שנוסע בדרכים רואה את הכניסה לכ"ס את המנהרה וכו'. מאחר ובינתיים כחלק מהמערכת נכנס הסיפור של התכנית הנוכחית כס/10/21 ב' נשוא הדיון פה למעשה, אנחנו הוצאנו דרישה לפי 197 לה הגשנו תביעה שזה נשוא הדיון כאן. יש פסיקה שאומרת כאשר יש שרשרת של תכניות הולכים לפי התכנית האחרונה, אשר צמצמה את הפגיעה. בית האבות נשאר במקומו הגענו להסכם. הפגיעה היתה 15 מיליון והיום היא מיליון ו- 180, עד ליום זה לא דנו בה, הערר הוא על החדש. אנחנו לא ביטלנו את זה, זה הוקפא מפני שהיינו במו"מ והגענו להסכם, באופן רשמי הוא לא נדון. ההוצאה של המכלול הביאה לפגיעה נשוא ההליך. המיליון שנשאר הוא לא נגזר מה-15 מיליון כי בפתרון שמצאנו יצרו נזק אחר. אנחנו נוכל להמציא כל דבר שהיו"ר יבקש. התכנית החדשה לא משביחה. התכנית החדשה אינה משביחה, כל מה שהיא עשתה היא צמצמה נזק שהיה קודם בסדר גודל של 15 מיליון דולר, ביטלה את הקודם ויצרה נזק חדש." (נספח 7 לתגובת הועדה המקומית, ההדגשה שלי - ז.ב.). ביום 15.5.00 מונה, בהסכמה, השמאי שמואל פן כשמאי מכריע, לבדוק את הפגיעה שפגעה תכנית כס' במרכז. ביום 21.5.03 ניתנה החלטת השמאי פן בתביעת הפיצויים החדשה (בגין תכנית כס') בה קבע כי סיכום ראשי הנזק שלדעתו גורמים לפגיעה בשווי המרכז הם 400,000$, למועד הקובע של תכנית כס', 17.5.98. יחד עם זאת, קבע השמאי פן כי "סיכום ראשי הנזק שלדעתי גורמים לפגיעה בשווי המרכז לאור אישור תכנית כס/ הינו איפא, כמוסבר לעיל 400,000$ של ארה"ב שהינם 1,461,600 ₪ וזאת ליום הקובע שהינו 17.5.98. לצד כל הנזקים שהוצגו ע"י התביעה ושבחלק מהם לדעתי יש להכיר, כאמור לעיל, קיים סעיף כבד משקל של קיזוז, כפי שהסברתי לעיל. [...] לא הוטל עלי לחשב השבחה, אולם ברור לי, מבלי להתייחס לחישוב, ששווי ההשבחה הנובעת מאישור תכנית כס/ כמוסבר בפרוטרוט לעיל בסעיף העקרוני עולה באופן משמעותי על שווי הסעיפים הפוגעים ולפיכך לא נכנסתי כלל לעריכת חישוב זה". סופו של יום קבע השמאי פן כי אין להעניק למרכז פיצויים לפי סעיף 197. 7. על החלטת השמאי המכריע (השמאי פן) הגישה העותרת, ביום 8.7.03, ערר (מס' 440/03). בערר טענה העותרת, בין היתר, כי את הפגיעה הנטענת יש לייחס לתכנית כס' בלבד, בעוד שתכנית מח' לא פגעה בערך המקרקעין (ראה סעיפים 48 ו- 49 לכתב הערר - נספח 8 לתגובת הועדה המקומית). הערר נדחה, וועדת הערר קבעה כי השמאי פן הביא בחשבון את מרכיביה המיטביים של תכנית כס' כמו גם את מרכיביה הפוגעים. על ההחלטה לדחות את הערר הגישה העותרת ביום 9.5.04 ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (עמ"נ 160/04), גם שם טענה כי יש לייחס את ראשי הנזק הנתבעים על ידה לתכנית כס' בלבד (ראה סעיפים 61 - 62 - נספח 10 לתגובת הועדה המקומית). עם דחיית הערעור המנהלי הגישה העותרת בר"ע לבית המשפט העליון (בר"מ 11612/05) וגם היא נדחתה. 8. ביום 3.11.02, פנתה העותרת לוועדה המחוזית בבקשה לחדש את הדיון בתביעת הפיצויים המקורית המתייחסת לפגיעתה של תכנית מח'. הוועדה המחוזית מינתה וועדת משנה לפיצויים, לפי פרק ט' לחוק, שתטפל בתביעות פיצויים בהן החל הדיון לפני כניסתו לתוקף של תיקון מס' 43 לחוק. בדיונים בפני וועדת המשנה הודיעה העותרת כי בעקבות חלוף הזמן והשינויים שאירעו, בגינם אין יותר צורך להעתיק את המרכז, היא מציעה לעדכן ולהפחית את סכום התביעה בגין תכנית מח'. וכדברי ב"כ העותרת בפרוטוקול הדיון מיום 21.3.04: "באופן פרקטי התביעה הזו שהיתה אז היא לא ראויה היום מפני שכולנו יודעים שהיום שהמוסד לא פונה ממקומו, הרי פה כל התביעה הזו מבוססת על כך שהמוסד צריך להתפנות לחלוטין, כתוצאה מכל המלחמות שהיו הגענו להסכם עם מע"צ ומי שמכיר יודע שנבנה, הכניסה שם לכפר סבא נבנתה כפי שנבנתה ולמעשה מה שעומד היום על הפרק, אותה חוות דעת, אותה פניה שהיתה בשנת 94' היא לא ראויה, אנחנו לא באים היום לבקש, גם לא הגיוני שנבקש את אותם 15 מליון דולר שהמוסד לא פונה ונשאר במקום". ובהמשך: "אני מתנדב... אני לא רוצה היום 15 מליון...אי אפשר לבוא לבקש ממישהו לשלם מה שלא מגיע אבל זה לא משנה את המסגרת המשפטית אז לכן כל מה שהצעתי הוא להגיש עדכון למספרים". לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה ועדת המשנה כי התביעה תתוקן, מע"צ תצורף כמשיבה, ובהתאם לסעיף 198 (כנוסחו לפני תיקון 43) הועדה המקומית תדון בתביעה ותגיש לוועדה המחוזית את עמדתה, (נספח י"א לעתירה). ביום 20.4.04 הגישה העותרת חוות דעת מעודכנת של השמאי כהן שהועמדה על סך של 3,920,000 $ (נספח י"ב לעתירה; להלן "התביעה המתוקנת"). ביום 22.7.04 דנה הועדה המקומית בתביעה המתוקנת והחליטה לדחותה (נספח י"ג לעתירה). ביום 24.5.05 התקבלה אצל העותרת החלטת ועדת המשנה (מיום 16.5.05) אשר קיבלה את התביעה המתוקנת בחלקה, תוך אימוץ חוות דעתו של השמאי גרון מיום 15.03.05, שמונה כשמאי יועץ לוועדה, וקבעה את שעור הפיצוי לעותרת בסך של 504,000$ נכון ליום הקובע של תכנית מח', (נספח י"ד לעתירה). סכום הפיצוי לעותרת נפרע. 9. ביום 18.8.05 הגישה העותרת ערר על החלטת וועדת המשנה (ערר 377/05) שנדחה על הסף בשל העדר סמכות. העותרת, הגישה ביום 22.10.06, עתירה לבית משפט לעניינים מנהליים בתל-אביב (עת"מ 2309/06) על החלטת ועדת המשנה מיום 16.5.05. בהסכמת הצדדים הוחלט כי העתירה תמחק והתיק יוחזר לדיון בוועדה על מנת שלצדדים תינתן הזדמנות להשמיע את טענותיהם בפני השמאי גרון שלאחר מכן ייתן את החלטתו. 10. ביום 3.3.10, נערך דיון בפני השמאי גרון. בדיון זה העלו נציגי העותרת את הערותיהם וטענותיהם בעניין חוות הדעת מיום 15.3.05. בין היתר נטען כי השמאי גרון התחשב באירועים מאוחרים למועד הקובע ובהם הסכם 1997, והשבחות מאוחרות שציין השמאי פן בהחלטתו ואשר נוגעות לתכנית כס' ולא לתכנית מח'. ביום 8.7.10, ניתנה החלטת השמאי גרון שהומצאה לעותרת רק ביום 10.3.11 (לאחר שנזקקה להליכי בזיון בית המשפט כדי לקבלם). בהחלטה, קבע השמאי גרון כי חרף טענות הצדדים, אין מקום לשנות את סכום הפיצויים שנקבע בהחלטתו הראשונה מיום 15.3.10. בהחלטה ציין כי התחשב באירועים מאוחרים למועד הקובע ובכללם הסכם 1997 לאור הנחיית ועדת המשנה; כי השמאי פן קיזז פגיעה באלמנטים מתקנים וקבע סכום פגיעה 0 וכן כי אלמנטים תורמי שווי בתכנית עשויים להפחית פגיעה של אותה תכנית. על החלטה זו הוגשה העתירה שבפני. הטענה המרכזית בעתירה היא כי השמאי גרון הפחית משעור הפגיעה של תכנית מח' השבחות שנבעו מאירועים שאירעו לאחר אישורה של התכנית כמו הסכם 1997 והשבחות מאוחרות על פי תכנית כס'. העותרת מבקשת לתקן את החלטות השמאי גרון מיום 15.3.05 ומיום 8.7.10, כך שלא יופחתו ויקוזזו מסכומי הפיצויים המגיעים לה בגין תכנית מח', סכומים הנובעים מאירועים מאוחרים לתכנית מח' ואשר מוערכים על ידי השמאי גרון בסך של 1,080,000$ במועד הקובע. טענות העותרת 11. כדי לחשב את גובה הפיצוי בגין תכנית מח', יש לבחון את ההבדל בין שווי המקרקעין עובר למועד אישור תכנית מח' לשווים לאחר שאושרה תכנית מח'. לטענת העותרת, בעת חידוש הדיון בתביעת הפיצויים היא ביקשה לעדכן את סכום הפיצויים בעקבות חלוף הזמן והשינויים שאירעו, שבגינם לא היה יותר צורך להעתיק את המרכז, אך היא לא התכוונה לשנות את המסגרת המשפטית לפיה יש לדון בתביעה ועמדתה הייתה, ונותרה, כי התאריך הקובע לצורך התביעה וחישוב הנזקים בגין תכנית מח' הוא מועד אישורה, 15.3.93 (להלן "היום הקובע"). 12. משמעות קיזוז ההשבחה שנקבעה במסגרת החלטת השמאי פן, גם מנזקי תכנית מח', היא כי העותרת תחויב לשאת פעמיים בתשלום על אותה השבחה פעם כתוצאה מההשבחה של תכנית כס' עצמה ופעם שנייה מתכנית מח'. 13. השמאי גרון התחשב באירועים המאוחרים על פי הנחיית הועדה. גם אם כוונת הועדה בהנחיתה הייתה, כפי שמפרש אותה השמאי גרון, דהיינו כי יש להתחשב בהשבחה של תכנית כס' ובהסכם 1997, לא ניתן לפעול בהתאם להנחיה זו כי היא מנוגדת לדין, בלתי סבירה ומנוגדת לעקרונות הצדק הטבעי. העותרת מעולם לא הסכימה לשנות את המועד הקובע ולהתחשב באירועים מאוחרים. כל שהסכימה העותרת הוא להפחית את סכום התביעה. הנחית הועדה בהיותה מנוגדת לדין חורגת ממתחם הסבירות והביאה את השמאי גרון לשקול שיקולים בלתי רלוונטיים לתביעה בגין תכנית מח'. 14. העובדות בפסק הדין בע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' משה קהתי (להלן "ענין קהתי") עליו מסתמכת הועדה המחוזית אינן דומות לעובדות בענייננו ויש לאבחנן. בעניין קהתי דנו בתכנית מאוחרת שכל הוראותיה השביחו את המקרקעין נשוא פסק הדין וביטלו את הפגיעה של התכנית המוקדמת בעוד שבענייננו בתכנית כס' יש אלמנטים משביחים ואלמנטים פוגעים. בחינת אלה מול אלה מביאה את המקרקעין למצב מאוזן. כפל הקיזוז עומד בניגוד להלכת קהתי לפיה יש להתחשב בכל האלמנטים של התכנית המאוחרת הפוגעים והמשביחים. לחלופין, טוענת העותרת כי, עובדות המקרה דנן נכנסים בגדרם של החריגים שנקבעו בהלכת קהתי: א. כאשר בעל המקרקעין שינה את מצבו לרעה בעקבות התכנית הפוגעת, לא ניתן עוד לראות את התכנית השנייה (המשביחה) כמאיינת את הפגיעה. ב. שיהוי וחלוף הזמן מצביע על נתק בין התכנית הפוגעת והתכנית המאוחרת. זאת ועוד, הלכת קהתי צומצמה באופן משמעותי בפסיקה מאוחרת של בית המשפט העליון בענין רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: "ענין בית הכרם"). 15. השמאי גרון שגה בחוות דעתו מיום 15.3.05 כאשר התחשב בהוראותיו של הסכם 1997 שאין בינו לבין התביעה בגין התכנית הפוגעת, דבר. בהסכם 1997 נקבע כי גובה הסכומים הכספיים המצוינים בו, יוכרעו על ידי בית המשפט במסגרת ת.א. 3515/95, כאשר הובהר והודגש על ידי הצדדים להסכם כי ההסכם האמור לא עוסק בתביעה לפיצויים כספיים לפי סעיף 197 לחוק. ההסכם מאוחר למועד הקובע ועוסק בהוצאות ובאופן מנהור הכבישים הסמוכים למרכז וכן בשיפוי ההוצאות שהוצאו בגין תכנון המנהור. טענות המשיבות הועדה המחוזית : 16. על אף שבסעיף 5 להסכם 1997 צוין כי קיימות 4 כניסות שונות למרכז, הרי שמתכניות בנין עיר השונות, החלות על המקרקעין, עולה כי למרכז הייתה דרך סטאטוטורית אחת בלבד: תכנית כס/4/21 שפורסמה למתן תוקף ביום 9.1.69 יצרה דרך גישה למרכז. תכנית כס/21 א' שפורסמה למתן תוקף ביום 7.9.90 ביטלה את דרך הגישה למוסד. תכנית מח/54 ב' (תכנית מח') שפורסמה למתן תוקף ביום 4.8.96 לא שינתה דבר לגבי דרכי הגישה למרכז. תכנית כס/10/21 ב' (תכנית כס') שפורסמה למתן תוקף ביום 17.5.98 יצרה דרך גישה למרכז. בשומת השמאי גרון צוין כי לצורך ביצוע תכנית מח' אכן נחסמו כניסות קיימות למרכז, אך הן לא היו סטאטוטוריות ולא סומנו בהיתר הבניה. תכנית מח' כלל לא פגעה בדרכי הגישה למוסד מאחר והיא לא ביטלה כל דרך גישה. על פי הסכם 1997 התחייבה מע"צ לפתור את בעיית הנגישות למוסד ודרך זו נסללה בעקבות אישורה של תכנית כס', לפיכך, לעמדת הועדה המחוזית, הנזק אשר נטען כי נגרם בתכנית מח' תוקן במלואו. בנסיבות אלה בעת עריכת השומה על ידי השמאי גרון, לא היה קיים כלל נזק. 17. העותרת אינה מבחינה בין השבחה לבין פיצוי עבור נזק שכלל אינו קיים. לטענת הועדה המחוזית, העותרת לא תחויב ואינה מחויבת לשאת פעמיים בתשלום בגין אותה השבחה והיא אינה זכאית לפיצוי בגין נזק שלא נגרם לה. 18. באשר לטענת העותרת לפיה ההנחיה לשמאי גרון, מנוגדת לדין ולעקרונות הצדק הטבעי, ואף חורגת ממתחם הסבירות, חוזרת הועדה המחוזית על הטענה שתכנית מח' כלל לא פגעה בדרכי הגישה למרכז ובשום שלב לא נותר המרכז מנותק מדרכי גישה ולפיכך מנסה העותרת להתעשר שלא כדין מנזק שכלל לא ארע. מפס"ד קהתי עולה כי הנחיית הועדה המחוזית לשמאי גרון הייתה ראויה, נכונה ובהתאם לדין ולפסיקה. 19. טענת העותרת כי שינתה את מצבה לרעה ונאלצה לפצות דיירת בדיור המוגן אינה נכונה וחסרת כל בסיס. הועדה המקומית: 20. בהתחשבו בשינויים התכנוניים המאוחרים לתכנית מח' פעל השמאי גרון לפי הנחיות ועדת המשנה שהורתה במפורש כי התביעה תתוקן "באופן שהתביעה המתוקנת תיקח בחשבון את השינויים התכנוניים שארעו במקרקעין עד היום..." ובכלל זה תכנון דרך גישה חדשה למרכז במסגרת תכנית כס' שהחליפה את דרכי הגישה הלא סטטוטוריות שבוטלו עקב סלילת הכבישים נשוא תכנית מח' וקודמותיה. החלטת ועדת המשנה נבעה מהצעת ב"כ העותרת שהודה כי לא ניתן לדון בתביעה מבלי להביא בחשבון את תיקון הנזקים שנטענו בתביעה המקורית על ידי התכנית המאוחרת - תכנית כס'. על פי הלכת קהתי, יש להביא בחשבון בעת הערכת גובה הנזק, אם וככל שנגרם נזק, גם תכנית מאוחרת שאושרה לאחר התכנית נשוא התביעה והביאה על תיקונו את הנזק שכביכול נגרם בתכנית הקודמת. בית המשפט העליון חזר על הלכת קהתי בר"ם 4281/06 הועדה המקומית לתכנון ולבניה אצבע הגליל נ' עו"ד יהודה שועלי. יש לדחות את טענת העותרת לפיה עניינה אינו נופל לגדר הלכת קהתי ואת טענותיה לפיה שינתה את מצבה לרעה בתקופה שבין אישור שתי התכניות, טענה שנטענה ללא כל ביסוס. 21. יש לדחות את טענת העותרת לפיה ההשבחה קוזזה פעמיים. בשומת השמאי גרון יוחסה פגיעה לשני ראשי נזק בלבד: מטרדי הדרכים החדשות/מחלף בתכנית -2% ואובדן חלקי בנגישות למוסד - 5%. השמאי מצא כי חלק מן הפגיעה בנגישות למוסד שצפויה היתה להיגרם כתוצאה מתכנית מח' תוקנה במסגרת תכנית כס'. 22. תביעת הפיצויים שהגישה העותרת לאחר אישורה של תכנית כס' כללה את הנזקים שנגרמו לה לטענתה בשתי התכניות וכך אף הצהיר ב"כ בדיון בפני ועדת הערר 214/99. למרות שהוחלט בערר האמור כי השמאי המכריע ידון בתכנית כס' בלבד ולא בשתי התכניות לא הופחת סכום התביעה באופן שתואם את הצהרות ב"כ העותרת לפיהן ביטלה תכנית כס' את נזקיה של תכנית מח' שקדמה לה. 23. העותרת מבלבלת בין מושג "ההשבחה" לבין החובה לבחון את מכלול מרכיביה של תכנית בעת עריכת שומה שמטרתה לבדוק אם גרמה אותה תכנית לפגיעה. אף העותרת, בדיון בפני ועדת המשנה, הכירה בכך שיש להתחשב בשינויים התכנוניים שאירעו לאחר הגשת תכנית מח' שאם לא כן תהא תביעתה לא ראויה כדברי ב"כ. אין המדובר בענייננו ב"כפל קיזוז" אלא בניסיון העותרת לזכות בפיצוי על נזק תיאורטי, שאפשרות קיומו נמנעה ותוקנה עוד לפני שבאה לעולם ואשר אין סכנה כי יארע בעתיד. 24. בניגוד לטענת העותרת שומת השמאי פן אינה מהווה שומת השבחה. לא כומתה בה ההשבחה שבתכנית כס' וכל שנקבע בה הוא כי ההשבחה שגלומה בתכנית, עולה באופן משמעותי על הנזקים הנגרמים בה אשר כומתו ב- 400,000$ ליום 17.5.98. 25. במסגרת עתירה מנהלית, יכול בית המשפט לדון בעילות מנהליות בלבד. העותרת לא פרטה בעתירתה מהן העילות המנהליות עליהן היא נסמכת באופן שיצדיק את התערבות בית המשפט בשקול דעת של מוסדות התכנון. בבר"מ 3186/03 מדינת ישראל נ' שולמית עין דור קבע ביהמ"ש מפי כב' השופטת בייניש (כתוארה דאז): "... כל עוד החלטת הרשות אינה חורגת ממתחם הסבירות, כלומר - כל עוד מדובר בהחלטה שרשות מינהלית סבירה יכולה הייתה לקבל, לא יתערב בית המשפט בהחלטה (ראו בג"ץ 492/79 חברה פלונית נ' משרד הבטחון ואח', פ"ד לד(3) 706; בג"ץ 389/80 דפי-זהב בע"מ נ' רשות השדור ואח', פ"ד ל"ה(1) 421; בג"ץ 197/83 סיטאר אופנה בע"מ נ' שר התעשיה והמסחר ואח', פ"ד לז(2) 388; בג"ץ 389/87 סלומון נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה אזור המרכז ואח', פ"ד מב(4) 30). כך בדרך כלל, וכך במיוחד כאשר הרשות המינהלית משתיתה את החלטתה על בסיס חוות דעת מקצועיות של גורמים מקצועיים (ראו לעניין זה את פסק דינו של השופט חשין, בבג"ץ 5785/03 גדבאן ואח' נ' מדינת ישראל ואח' (טרם פורסם) והאסמכתאות שם)". מע"צ 26. אין מחלוקת כי "הפגיעה" על פי תכנית מח' מעולם לא מומשה בפועל ואף מבחינה סטטוטורית תוקנה לחלוטין. עובר לתכנית מח' לא היתה לעותרת כל דרך גישה סטטוטורית למרכז והוא נהנה מדרכים שהיו יכולות להיסגר באופן מיידי וללא כל בסיס תכנוני. תכנית מח' לא שינתה מצב זה (לא גרעה ולא הוסיפה דרכים חדשות) אך הקיפה את המרכז כך שדרכי הגישה אליו (הדרכים הלא סטטוטוריות) נחסמו מבחינה תכנונית. 27. חוו"ד השמאי גרון סבירה, מבוססת על עובדות והגיון והיא אף מבוססת על פסיקת בית המשפט העליון (הלכת קהתי) והתבקשה מלכתחילה ע"י העותרת עצמה . 28. המרכז הגיש תביעתו במאוחד הן על התכנית המתקנת (תכנית כס') והן על התוכנית הפוגעת (תכנית מח'), אך במהלך הדיונים עמד על כך שהדיון יהיה רק בתכנית המתקנת (תכנית כס') וכך הורתה ועדת הערר. השמאי פן שמונה כשמאי מכריע במסגרת תביעת כס' קבע בחוות דעתו כי: "דרך הגישה הכלולה בתכנית כ"ס הביאה לכך שהמרכז ערב אישור תכנית כ"ס היה משולל כניסה לרכב ואילו לאחר אישורה קיימת תכנית שכזאת. וזאת, אף אם נאמר שהכניסה הנוכחית נחותה מהכניסות שהיו קיימות קודם לכן. לא הוטל עלי לחשב השבחה, אולם ברור לי כי בלי להתייחס לחישוב, ששווי ההשבחה הנובעת מאישור תכנית כ"ס עולה באופן משמעותי על שווי הסעיפים הפוגעים ולפיכך לא נכנסתי כלל לעריכת חישוב זה". 29. עם חידוש תביעת הפיצויים המקורית בשנת 2002, ביקשה העותרת לעדכן את הסכומים לנוכח שינויי התכנון שאירעו עד לאותו מועד והועדה המחוזית קבלה את בקשתה. בחוות הדעת המתוקנת שהוגשה מטעם העותרת התייחס השמאי כהן באופן ספציפי להשפעת תכנית כס' (עמ' 8 לחוו"ד - נספח י"ב לעתירה) וייחד פרק מיוחד ל"מצב הנכס עקב אישור תכנית כס/21/10/ב'". מהאמור עולה כי אף העותרת סבורה כי ההכרעה בתביעת הפיצויים בהליך זה חייבת להביא בחשבון את השינויים שחלו עקב התכנית המתקנת. 30. על פי קביעת השמאי גרון בגין התכנית כס' (שיצרה דרך סטטוטורית למרכז), הסכם 1997 והעבודות של מע"צ (אשר הביאו לכך שמעולם לא נותקה דרך הגישה למרכז), הנזק בפועל, בגין תכנית מח' תוקן ב-75%. 31. הטעון של "קיזוז כפול" שנטען ע"י העותרת שגוי מיסודו. ההפחתה שבוצעה בתכנית כס' בגין "הכביש הסטטוטורי" נעשתה משום ההשבחה שכביש זה משביח לפי תכנית זו, וביחס לפגיעה מתכנית זו. מאידך, החלטת הועדה המחוזית בענין זה עסקה בכך שהנזק מכח תכנית מח' תוקן בחלקו הגדול בגין אותו כביש. מדובר בתיקון נזק ולא בקיזוז השבחות. זאת ועוד, מרגע שהמסגרת הדיונית המוסכמת נדרשה לבדוק, גם את השפעת התכנית המאוחרת יותר בזמן (תכנית כס') אזי - לא ניתן לטיעון טענות כנגד בדיקה זו כאשר המסקנה מאותה בדיקה לא נראית למי מהצדדים. 32. השמאי גרון מסביר בחוות דעתו מיום 15.03.05 כי פגיעת המרכז עקב תכנית מח' בגין צמצום דרכי הגישה מגיע כדי 20%, ואולם "בהתחשב באישור תכנית כס/10 /21/ב האמורה, ההסכם בין מע"צ ובין המרכז והעבודות של מע"צ, אני מעריך כי נזק זה תוקן ב-75% כך שיש להעריך את ירידת הערך במרכז בגין סעיף זה ב-5%. מקום שתוקן הנזק באמצעות תכנית מאוחרת (שממזערת את הנזק) אין מקום לפצות בגין ירידת ערך מקום שאין ירידת ערך". 33. אין לקבל את טענת העותרת כי היא נכנסת בגדרו של אחד החריגים להלכת קהתי. 34. בהתייחס לטענת העותרת בדבר צמצום הלכת קהתי בענין בית הכרם, טוענת מע"צ כי פס"ד בענין בית הכרם לא עסק בתביעת פיצויים על פי סעיף 197 אלא בתביעה להיטל השבחה שההלכות לגביה שונות לחלוטין, ובמיוחד לאור הוראות סעיף 5(4) לתוספת השלישית לחוק התו"ב העוסק בחישוב היטל ההשבחה במקרה של סדרת תוכניות והשפעתן זו על זו. בענייננו, לא חויבה העותרת בהיטל השבחה בגין תכנית כס'. 35. גם מעבר להלכה המשפטית, בפועל, אין במקרה זה "קיזוז כפול". מדובר בשתי תכניות הקשורות זו לזו אך מטרתן שונה וההליכים בגינם שונים ואף "הפגיעה" הכלכלית שונה מתכנית לתכנית. תכנית מח' - עסקה בשינוי הדרכים הסמוכות למרכז וגרמה, מושגית בלבד, לפגיעה בשל חסימת דרכים לא סטטוטוריות שהובילו למרכז. במסגרת הליך זה, הביאה הועדה המחוזית בחשבון שהנזק הנטען בתכנית מח', תוקן ברובו בתכנית מאוחרת יותר ולכן יש לצמצמו. תכנית כס'- כללה מעבר ליצירת כביש גישה סטטוטורי למרכז אף היבטים תכנוניים נוספים שאינם קשורים לתכנית הפוגעת. בדיון בתביעה שהגישה העותרת בגין ירידת הערך של תכנית כס' נבחנה קיומה של השבחה על פי אותה תכנית לעומת ירידת ערך של אותה תכנית ונקבע ע"י השמאי פן כי קיימת ירידת ערך מסוימת לפי אותה תכנית (שנובעת מאלמנטים פוגעים) ואולם ירידת הערך בטלה בשישים לעומת ההשבחה הנובעת למרכז כתוצאה מהסדרת הכביש מבחינה סטטוטורית. השמאי גרון מעולם לא "קיזז השבחה" אלא ציין שמדובר בצמצום פגם תכנוני שנובע לא רק מתכנית כס' אלא גם מהסכם 97' וממימושו על ידי הצדדים. 36. העותרת עצמה היתה היוזמת של החלטת הועדה המחוזית לאחר שביקשה בשנת 2002 לחדש את הדיון בתביעה בגין תכנית מח', ביקשה לעדכן את התביעה לנוכח השינויים שארעו ממועד הגשת התביעה בשנת 1995. בעקבות בקשת העותרת החליטה ועדת המשנה להתנגדויות כי "התובעת תתקן את תביעתה באופן שהתביעה המתוקנת תיקח בחשבון את השינויים התכנוניים שאירעו במקרקעין עד היום...". השמאי מטעם העותרת שערך מחדש את חוות דעתו, הקדיש חלק ניכר מחוות הדעת להצגת תכנית כס' והשפעתה על התכנית הפוגעת. הוא לא הזכיר ולו ברמז כי לדעתו תכנית כס' אינה רלוונטית לאור "הקיזוז" שבוצע על ידי השמאי פן. טענות אלו הועלו בדיעבד לאחר קבלת חוות דעתו הראשונה של השמאי גרון. דיון והכרעה 37. טענתה המרכזית של העותרת היא כי לא ניתן היה להפחית מסכום הפיצויים שהגיעו לה בגין הפגיעה שפגעה בה תכנית מח' השבחות הנובעות מתכניות ואירועים שאירעו שנים לאחר אישור תכנית מח' ואשר לטענתה, אינם רלוונטיים לתביעת הפיצויים. 38. הלכת קהתי - בהלכתי קהתי נקבע כי מועד שומת הפגיעה במקרקעין הוא פועל יוצא ממהותם של הפיצויים המשולמים לפי סעיף 197 לחוק. מהות הפיצוי הוא הטבת נזקו של הפרט שנפגע מפגיעת המדינה בזכות הקנין שלו. העותרת מודעת להלכת קהתי לפיה כאשר יש תוכנית מתקנת אחרי תכנית פוגעת והתכנית המאוחרת מתקנת את הנזק בלי שבפועל נפגעו ממנו, צריך להתחשב במועד הקובע במצב התכנוני של התכנית המתקנת, אלא שלטענתה הלכת קהתי לא חלה בענייננו מהטעם שההשבחה של התכנית המאוחרת, תכנית כס', קוזזה פעמיים הן מהנזקים שגרמה תכנית כס' והן מהנזקים שגרמה תכנית מח'. 39. לדעתי נתפסה העותרת לכלל טעות. סעיף 197 לחוק קובע: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200" כלומר פגיעה נמדדת מתוך התכנית הפוגעת. מטעם זה התבקש השמאי פן לקבוע את שעור הנזק על פי תכנית כס' בלבד. זו הסיבה שהעותרת על אף שכללה במסגרת תביעת הפיצויים מכח תכנית כס' גם את תכנית מח' ועל אף שהובהר לה כי הדיון בפני השמאי פן יתייחס לתכנית כס' בלבד, לא תקנה את חוות הדעת שצורפה לתביעה או את סכומה. בחינת שעור הנזק נעשתה אך ורק אל מול תכנית כס' ולגביה קבע השמאי פן כי ההשבחה הנובעת ממנה עולה באופן משמעותי על הפגיעה שגרמה. בפתח החלטתו ציין השמאי פן כי מכח החלטת ועדת הערר עליו לבדוק האם ובאיזו מידה פגעה תכנית כס' והיא בלבד. בהקשר זה ציין כי: "עובר לאישור תכנית כס', אם "מוכר מרצון" היה מעמיד למכירה את המרכז ל"קונה מרצון" היה עליו להציג בפני ה"קונה" את תכנית מח' כמו כן היה עליו לגלות לו (במסגרת הגילוי הנאות), כי בפועל למרכז אין תכנון סטטוטורי לקיום הכניסות הקיימות. וזאת גם לפי ההסכם עם מע"צ שאינו סטטוטורי אך מגלה את גמירות דעתו של המוכר בכל הנוגע להסכמותיו באשר לכניסות למרכז בפועל" (נספח ז' לעתירה). בהחלטתו פרט השמאי פן תביעות שאינן נובעות מאישור תכנית כס' אלא מאישור תכנית מח' (ראה סעיף 9.1 נספח ז' לעתירה), ולסיכום אמר את הדברים הבאים: "סיכום ראשי הנזק שלדעתי גורמים פגיעה בשווי המרכז לאור אישור תכנית כס' הינה איפא, כמוסבר לעיל 400,000$ של ארה"ב שהינם 1,461,600 ₪ וזאת ליום הקובע שהינו 17.5.98. לצד כל הנזקים שהוצגו ע"י התביעה ושבחלק מהם לדעתי יש להכיר, כאמור לעיל, קיים סעיף כבד משקל של קיזוז, כפי שהסברתי לעיל. [...] לא הוטל עלי לחשב השבחה, אולם ברור לי, מבלי להתייחס לחישוב, ששווי ההשבחה הנובעת מאישור תכנית כס' כמוסבר בפרוטרוט לעיל בסעיף העקרוני עולה באופן משמעותי על שווי הסעיפים הפוגעים ולפיכך לא נכנסתי כלל לעריכת חישוב זה", 40. כשביקשה העותרת לחדש את תביעתה בגין הנזק שנגרם על פי תכנית מח' הודיע ב"כ כי "התביעה הזו שהיתה אז היא לא ראויה היום מפני שכולנו יודעים היום שהמוסד לא פונה ממקומו....כתוצאה מכל המלחמות שהיו הגענו להסכם עם מע"צ ומי שמכיר יודע שנבנה הכניסה שם לכ"ס נבנתה...". כלומר, גם ב"כ העותרת השתית את בקשתו לתיקון התביעה לפיצויים על יסוד תכנית כס', על ההסכם עם מע"צ ועל ביצועו . בחוות הדעת המתוקנת שהוגשה מטעם העותרת (נספח י"ב לעתירה) התייחס השמאי כהן לתכנית כס' ובסעיף 2 לחוות דעתו מציין: "התכנית (תכנית כס' - ז.ב.) הוכנה במטרה למנוע את פינוי בית האבות במסגרת מו"מ עם מע"צ ועם הועדה המקומית כפר סבא, למציאת פתרון כניסה לבית האבות". בהמשך הוא מתייחס לכביש הגישה למרכז שאושר בתכנית כס' ומציין לגביו: "התכנית יצרה פתרון מאולץ וחלקי לבעית הגישה לבית האבות, אך לא נתנה פתרון כולל לבעית גישה של רכב חרום" . הערה נוספת שצוינה בחוות הדעת היא: "בגין נזקי תכנית זו, הוגשה תביעה נפרדת לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, שנתבררה בפני שמאי מכריע. על החלטתו הוגש ערר וניתנה החלטה של ועדת הערר ביום 16.3.04. מאחר והתובעת מתעתדת להמשיך בהליכים בעניין ההחלטה האמורה של ועדת הערר, מודגש כי הנתונים בחוות דעת זו נערכו לפי הבסיס המשפטי להיום. במידה ובעקבות המשך ההליכים המשפטיים ביחס לתביעת הפיצויים לפי סעיף 197 בגין אישור תכנית כס/10 /21/ב יחול שינוי ביחס להחלטת ועדת הערר, תערך השומה מחדש, בהתאם לנתונים המעודכנים". 41. פרק ג' בחוו"ד של השמאי כהן, מטעם העותרת, מוקדש למהות הנזקים שנגרמו למרכז בגין אישור תכנית מח' ואילו פרק ד' בחוות הדעת המוקדש למצב הנכס עקב אישור תכנית כס', מונה השמאי כהן הן את הסעיפים שנלקחו בחשבון בהחלטתו של השמאי פן (סעיפים 1-6) והן נזקים נוספים (סעיפים 7-13). בפרק ה' מסכם השמאי כהן את הנזקים שנגרמו למרכז כאשר אומדן הפגיעה על פי חוות דעתו (בפרק ז) מסתכם ב-3,920,000‏$. אין בחוו"ד התייחסות לקיזוז שנעשה או שצריך להיעשות כפי שטוענת העותרת בעתירה שבפני. כבר מטעם זה היה מקום לדחות את העתירה שאין בה כל ממש. והועלתה לראשונה, לאחר קבלת חוות דעתו של השמאי גרון מיום 15.03.05. 42. החלטת השמאי גרון, אשר התחשבה בשינויים התכנוניים, מבוססת על הנחיית הועדה המחוזית שהיא כשלעצמה נסמכת על הלכת קהתי. בהלכת קהתי קבע ביהמ"ש כי: "הזכות לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק היא לבעל המקרקעין שנפגע מתכנית. אולם זכות זו קמה כבר בשלב שבו גרמה התכנית רק "פגיעה מושגית", קרי - פגיעה שטרם התממשה בפועל, שהרי הפגיעה שמדובר בה אינה מומחשת, כל עוד לא שונה בפועל מצבו של בעל המקרקעין, כגון שנמכרו המקרקעין או שמומשה זכות הבניה עליהם. מכאן יש לבחון אם חלה הפיצוי גם על "פגיעה מושגית" מקום בו לא יכולה כלל הפגיעה מן התכנית להתממש, בשל ביטולה של הפגיעה או בשל הקטנתה, בתכנית שבאה אחרי התכנית הפוגעת". ובהמשך הוא מגיע למסקנה: "כשתכנית מאוחרת ביטלה במפורש את פגיעתה של הקודמת לה (או הקטינה אותה), וכשחישוב הפיצויים על פי התכנית הראשונה יביא להעשרת בעל המקרקעין על חשבון קופת הציבור, שעה ש"הפגיעה" לפי תכנית זו נותרה על הנייר בלבד. תוצאה כזאת משמעה מתן פיצוי על פגיעה שחלפה מן העולם בלי להותיר אחריה נזק כלשהו" הלכת קהתי היוותה את הבסיס לדברי ב"כ העותרים כשביקש לעדכן את תביעת הפיצויים עם חידושה בשנת 2002. גם אם לא הפנה ב"כ העותרים באופן מפורש אל הלכת קהתי כשביקש לעדכן את סכום התביעה, הרי שבקשתו ודבריו "אין זה ראוי" מבטאים את ההיגיון הטמון בהלכת קהתי "כשחישוב הפיצויים על פי התכנית הראשונה יביא להעשרת בעל המקרקעין על חשבון קופת הציבור, שעה ש"הפגיעה" לפי תוכנית זו נותרה על הנייר בלבד. תוצאה כזאת משמעה מתן פיצוי על פגיעה שחלפה מן העולם בלי להתיר אחריה נזק כלשהו". 43. מקובלת עלי עמדת מע"צ לפיה כלל לא בוצע במקרה זה "כפל קיזוז" כיוון שמטרת התכניות שונה וההליכים בגינם שונים ואף הבחינה הכלכלית שנעשתה בגין כל אחת מהפגיעות שונה. בעוד שתכנית מח' עסקה בשינוי מערכת הכבישים הסמוכה למרכז וגרמה לנזק מושגי בשל חסימת הדרכים הלא סטטוטוריות ובמסגרת ההחלטה בדבר שיעור הנזק שגרמה תכנית זו נלקחה בחשבון העובדה שהנזק המושגי שנגרם תוקן ברובו הרי שבתכנית כס' נבחנה קיומה של השבחה לעומת ירידת הערך. 44. טענתה של העותרת כי עניינה נכנס לגדר החריגים על פי הלכת קהתי דינה להידחות אף היא . טענת העותרת כי בעקבות תכנית מח' היא שינתה בפועל את מצבה לרעה כאשר אחת מדיירות המרכז ביטלה ביום 31.08.94 את התקשרותה עם העותרת ואף הגישה תביעה כנגד המרכז בעקבותיה נאלצה העותרת לפצות אותה, נטענה בעלמא מבלי שהוצגה אסמכתא לענין הפיצוי. יתרה מכך, החריג שנקבע בהלכת קהתי "שינוי המצב לרעה" עוסק בשינוי מהותי של הזכויות במקרקעין ולא למקרה נקודתי שעל פניו לכאורה אינו מתייחס לאותו חלק שתוקן בתכנית המתקנת, דהיינו יצירת גישה למרכז . 45. לענין צימצומה של הלכת קהתי בפסה"ד בית הכרם אין בו כדי להשפיע על הדיון בענייננו. פס"ד בית הכרם דן בהיטל השבחה ולא בפיצוי על פי ס' 197. ביהמ"ש (כב' השופט אור) בהתייחסו לפרשת קהתי אומר כי אין המדובר באותו ענין: "המבקשים טוענים לצורך בסימטריה בין הפתרון שנקבע על ידי הרוב בפרשת קהתי, לבין הבעיה בה אנו עוסקים כאן. לשיטתם, עולה מפרשה זו כי בקביעת היטל ההשבחה אין להתחשב בשלבים שבדרך, אלא רק בשווי המקרקעין בסוף הדרך, כשם שנעשה הדבר שם לעניין קביעת הפיצוי לפי סעיף 197.   לדעתי אין בפסק הדין באותה פרשה כדי להשפיע על ההכרעה בעניננו. דעת הרוב באותה פרשה לא נדרשה כלל לפירושו של סעיף 4(5) לחוק התכנון והבניה, ולא עמדה על השיקולים הפרשניים הנוגעים להוראה זו". 46. סוף דבר הוא כי אין מקום להתערבותו של בית המשפט בהחלטתו של השמאי גרון. החלטתו עולה בקנה אחד עם הלכת קהתי, ואף העותרת שהיתה ערה לקיומה של הלכת קהתי, לא טענה בדיון בפני השמאי גרון על "כפל קיזוז" כפי שנטען בעתירה. העתירה נדחית. העותרת תשלם לכל אחד מהמשיבים שכ"ט עו"ד בשיעור של 20,000 ₪. בניהחוק התכנון והבניהסעיף 197 לחוק התכנון והבניהתכנון ובניההלכות משפטיות