עזיבת נכס בשכירות באופן חד צדדי

לטענת התובע, הנתבעות עזבו את הנכס באופן חד צדדי ולא השיבו מצבו לקדמותו כך שהדבר הקשה עליו להשכיר את הנכס לשוכר חלופי וגרר הוצאות רבות. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא עזיבת נכס בשכירות באופן חד צדדי: התובע הגיש כנגד הנתבעים שתי תביעות בנוגע להסכמי שכירות של נכס שבבעלותו בכ"ס. האחת ,תביעה בסדר דין מקוצר כנגד כל הנתבעים ואשר לאחר שניתנה בה רשות להגן והוגש כתב תביעה מתוקן הועברה לסדר דין רגיל(ת.א. 4805/08) .השניה ,תביעה לביצוע שטר בחתימת מנהלי הנתבעת 2 ביניהם הנתבע 3 שהוגשה בלשכת ההוצל"פ ולאחר מתן רשות להתגונן לאחרון הועברה גם כן לדיון בסדר דין רגיל (ת.א. 3692/09). נוכח זהות המחלוקת אוחד הדיון בשני התיקים ובמסגרתם עותר התובע לקבלת דמי שכירות בגין הפרת הסכמי שכירות שנחתמו עמו בתקופות שונות להשכרת נכס בשטח של 250 מ"ר הממוקם בקומה הראשונה בבניין ברחוב ויצמן 107, כפר סבא והידוע כתת חלה 15 בחלקה 302 בגוש 6438 (להלן: "הנכס "). התביעות הוגשו כנגד השוכרות - הנתבעות 1,2 בהתאמה וכנגד הנתבעים 3 ו-4 שערבו לחובותיהם על פי הסכם השכירות ושטר החוב. הראשונות לא הגישו כתב הגנה ובקשה למתן פס"ד כנגדם לא חודשה מאז 23.12.10 . התובע והנתבע 4 הגיעו להסדר פשרה ביניהם עוד ב 4.5.09 . רקע עובדתי והמחלוקת בין הצדדים ביום 31.5.05 חתמו התובע כבעליו היחיד של הנכס והנתבעת 1 - באמצעות בעל השליטה בה, הנתבע 3 (להלן- "הנתבע ") על הסכם שכירות בלתי מוגנת להשכרת הנכס (להלן: "ההסכם הראשון"). יצוין כי במסגרת הסכם זה נכנסה הנתבעת 1 ב"נעלי" חברת סירקטס נשים בע"מ (להלן: "סירקטס") אשר היתה השוכרת לפניה. בחלוף זמן מה, ונוכח קשיים כלכליים, בקש הנתבע מהתובע, לחתום על הסכם שכירות חדש לפיו התובע ישכיר את הנכס לנתבעת 2 אשר גם היא חברה בבעלותו. הנתבע התחייב כי הנתבעת 2 תישא בכל חובות והתחייבויות הנתבעת 1 ובהתאם נחתם הסכם שכירות בין התובע והנתבעת 2 ביום 4.1.06 (להלן: "ההסכם השני"). על ההסכם השני חתם התובע ומטעם הנתבעת 2 חתמו הנתבע, מר אהרון דוד שוסטר (להלן: "מר שוסטר") אשר חתם על ההסכם השני בשלב מאוחר יותר באמצעות מיופה כוחו עו"ד אנטוני ווקס (להלן: "עו"ד ווקס") ומר יהושוע גולדשמיט (להלן: "מר גולדשמיט") כמנהליה של הנתבעת 2. במסגרת ההסכם השני הוסכם על אופציות להארכת תקופת השכירות (כל אופציה לשנה נוספת) בכפוף לתשלום דמי שכירות מוגדלים וכן הוסכם על תשלום דמי השכירות בשיקים רבעוניים (להבדיל משיקים חודשיים בהסכם הראשון). בנוסף התחייבה הנתבעת 2 להעביר לידי התובע שיק ביטחון עבור 3 חודשי שכירות וכן נחתם כתב ערבות אישית של מנהליה. מתצהיר עדות ראשית שהגישו התובע ועו"ד יוחנן ברוכים, בנו של התובע אשר סייע לו בהיבטים המשפטיים של חתימת ההסכם הראשון והשני (להלן: "עו"ד ברוכים"), עולה כי החל מתחילת תקופת השכירות של ההסכם הראשון הפרו הנתבעות את המוסכם - לא שלמו את דמי השכירות לחודשים 11-12/05 כאשר שני שיקים בסך של 27,503 חוללו, לא מסרו את הבטוחות המוסכמות ולא שילמו מסי וועד בית כנדרש. במהלך חודש נובמבר 2005 פנה עו"ד ברוכים לנתבעת 1, לנתבע ולגב' גילה בן יעקב - בתו של האחרון (להלן: "גב' בן יעקב") שהוצגה כאחת ממנהלות הנתבעות - בדרישה לתיקון ההפרות אולם הדבר לא נעשה. חרף האמור, ניאות התובע לאפשר לנתבעות לממש את האופציה הראשונה בהסכם השני לתקופה מיום 1.9.06 עד 31.8.07 וזאת נוכח התחייבותן לתקן את ההפרות. לטענת התובע, הנתבעות הפרו גם את ההסכם השני - נמנעו מתשלום חובותיה של הנתבעת 1 במסגרת ההסכם הראשון עבור דמי שכירות לחודשים 11-12/05, נמנעו מתשלום דמי שכירות עבור חודשים 5-8/08 ולא שלמו דמי וועד בית. ביום 12.7.07 הודיעה גב' בן יעקב בשם הנתבעת 2 על בקשה לממש תקופת אופציה נוספת שבהסכם השני מיום 1.9.07 עד 31.8.08 וציינה שכל התשלומים השוטפים משולמים על ידה כדבעי והתובע נתן הסכמתו. לטענת התובע חרף האמור, המשיכו הנתבעות להפר את תנאי ההסכם השני - נמנעו מתשלום דמי השכירות עבור חודשים 11-12/05, לא שלמו את מלוא החוב לוועד בית, לא העבירו שיקים עבור דמי השכירות בהמחאות רבעוניות כמוסכם וכאמור קיזזו חד צדדית סך של 5,382 ₪ מדמי השכירות עבור החודש הראשון בתקופת האופציה השנייה. ביום 5.9.07 פנה עו"ד ברוכים לנתבעות ונציגיהן במכתב התראה בגין ההפרות ובעקבות מכתב זה נערכה פגישה בין הצדדים ביום 17.10.07 בה נכחו התובע, הנתבע , גב' בן יעקב, עו"ד ווקס ועו"ד ברוכים. לטענת התובע, במסגרת פגישה זו, הודו נציגי הנתבעות בהפרות השונות והושגה פשרה לפיה, בין היתר, ישולמו דמי השכירות עבור חודשים 11-12/05 באמצעות תשעה שיקים מעותדים אותם ימסור הנתבע לתובע (להלן: "הסדר הפשרה מיום 17.10.07"). בו ביום, לאחר הפגישה העלה עו"ד ברוכים את ההסכמות על הכתב ושלח לעו"ד ווקס. ביום 31.10.07 השיב עו"ד ווקס כי הוא מאשר את האמור. לטענת התובע, גם ההסכמות מהפגישה מיום 17.10.07 הופרו. ביום 6.2.08 פנה הנתבע לתובע ולעו"ד ברוכים באמצעות הודעת דואר אלקטרוני והודיע כי הנתבעת 2 אינה יכולה לעמוד עוד בהתחייבויותיה וכי היא מבקשת להפסיק את פעילותה בנכס כבר בסוף חודש פברואר 2008 - דהיינו מספר חודשים טרם תום תקופת השכירות אשר נקבעה לסוף חודש אוגוסט 2008. הנתבע בקש כי השיקים העתידיים שנמסרו לתובע בגין דמי שכירות לחודשים 3-8/08 ישמשו לכיסוי חובותיה של הנתבעת 2 הן עבור דמי שכירות והן עבור דמי וועד הבית .לטענת התובע קיצור תקופת השכירות באופן חד צדדי מנוגד להסכם השני ואינה פוטרת את הנתבעות ממילוי חובותיהן בהתאם למוסכם. בהתאמה, ביום 20.2.08 השיב התובע להודעה על הפסקת הפעילות והודיע כי יעמוד על מילוי כל התחייבויות הנתבעות וזאת טרם שישיב דבר לגבי הסכמתו לפינוי מוקדם. בו ביום הגיב הנתבע בהודעת דואר אלקטרוני לתובע והבהיר כי אין לו כוונה להימנע מתשלום החובות לתובע ולוועד הבית ושב על בקשתו לקצר את תקופת השכירות. ביום 27.4.08 נפגש התובע עם גב' בן יעקב והנתבע בנכס. לקראת פגישה זו נתן עו"ד ברוכים בידו של התובע מסמך ובו הבהרה בדבר אי ויתור התובע על זכויותיו כלפי הנתבעות. הנתבע וגב' בן יעקב סרבו לחתום על המסמך ולאחר דין ודברים בין הצדדים, ובהתייעצות עם עו"ד ברוכים, ניאות התובע לחתום על המסמך שהביא עמו הנתבע והוסיף פסקה בכתב ידו לפיה הוראות ההסכם השני ימשיכו לחול ולחייב את הצדדים עד לתום תקופת השכירות ביום 31.8.08 (להלן: "מסמך מיום 27.4.08"). חרף האמור בדבר מחויבות הנתבעות להשלים את החיובים עד לתום תקופת השכירות הרי שהשיקים שמסרה הנתבעת 2 עבור דמי שכירות לחודשים 5-8/08 חוללו. לטענת התובע, הנתבעות עזבו את הנכס באופן חד צדדי ולא השיבו מצבו לקדמותו כך שהדבר הקשה עליו להשכיר את הנכס לשוכר חלופי וגרר הוצאות רבות. הנכס הושכר לבסוף לשני שוכרים חלופיים בסיועו של מתווך רק בחודש אוגוסט 2008 לאחר ביצוע עבודות שיפוץ נרחבות ולאחר שנאלץ לתת לשוכרים החלופיים תקופת "גרייס" במהלכה יכשירו את הנכס לשימוש המתאים להם. מצב הנכס היה מותאם כאמור להפעלת עסק של חדר כושר ונדרשו שינויים והתאמות לרבות שינוי החללים הפנימיים, הפרדה מלאה של תשתיות חשמל, מיזוג אויר וטלפוניה, עקירה של תשתיות חדר הכושר, שטיחים מקיר לקיר ומראות קיר וכד'. להשלמת התמונה העובדתית מציין התובע כי הגיע להסדר עם מר גולדשמיט טרם הגשת התביעה לפיה שילם האחרון חלק מחובות הנתבעת 2 לתובע בסך של 18,205 ₪. כמו כן שילם מר גולדשמיט סך של 20,166 ₪ עבור דמי וועד הבית. כמו כן הגיע התובע להסכם פשרה עם מר שוסטר לפיו שילם האחרון סך של 34,632 ₪ בתוספת מע"מ וסכום זה נגרע מהתביעה והכל כאמור בתחשיב שהגיש התובע ביום 3.3.10. לסיכום תביעתו פירט התובע את חובות הנתבעים בסכומים הבאים: א. 87,502 ₪ חוב בגין דמי שכירות עד לתום תקופת השכירות ביום 31.8.08;סכום זה כולל סך של 5382.57 ₪ שקיזז הנתבע באופן עצמי. ב. 74,310 ₪ בגין מיסי וועד בית שלא שולמו עד לתום תקופת השכירות אשר אינו רלוונטי עוד כאמור ברישא; סה"כ חוב הנתבעים לתובע בסך של 88,809 ₪ ערך נומינלי. לסכום זה יש להוסיף לטענתו הפרשי הצמדה וריבית וכן ריבית פיגורים בשיעור של 10.3% בהתאם לסעיף 8.6 להסכם השני כפי שהצטברה מתום תקופת השכירות. לאחר הגשת התביעות בתיקים שלפני הוגשה כנגד התובע תביעה ע"י ועד הבית אצל המפקחת על הבתים המשותפים. התובע שלח הודעה לצד ג' לנתבע 3 וביום 31.7.12 הגישו הצדדים לתיק הודעה בדבר הגעה להסדר פשרה לפיו נדחתה התביעה הנ"ל כנגד התחייבות הנתבע לשלם לועד הבית סך של 35,000 ₪ בנוסף לתשלום שבוצע ע"י התובע. עיקר טענת הנתבע מופנית כלפי חוסר תום לבו של התובע אשר לדבריו הסתיר את העובדה כי לא ניתן לקבל רישיון מתאים להפעלת חדר כושר בנכס. לדברי הנתבע רק לאחר חתימת ההסכם השני התברר סופית כי אין לנכס רישיון להפעלת חדר כושר וכי התב"ע אינה מאפשרת זאת. הנתבע סבור כי התנהלותו זו של התובע הביאה לסיום פעילות הנתבעות בנכס בהעדר הרישיון המיוחל והיעדר יכולת לערוך ביטוח נוכח האמור. לדבריו, עובר להתקשרות בהסכם השני ביקר במשרדי עיריית כפר סבא ונאמר לו על ידי גב' רעיה סבירסקי ממחלקת רישוי עסקים כי היא מכירה את הנכס וכי לא אמורה להיות מניעה לנהל במקום מכון כושר נוכח תמהיל העסקים במקום. התובע ידע במועד חתימת ההסכמים כי מטרת הפעילות היא מכון כושר וכי השגת רישיון מתאים הוא תנאי קריטי להתקשרות. הנתבע הודה כי דמי השכירות עבור חודשים 11-12/05 לא שולמו אולם זאת נוכח העדר רישיון עסק תוך שמבהיר כי הסביר שלא ישלם עד שלא יושג רישיון. לאחר זמן מה לטענתו ונוכח "הרגעותיו" של התובע המשיך הנתבע בנקיטת פעולות להסדרת רישיון ובשלב מסוים היה חסר רק אישור ממחלקת הנדסה בעירייה. העירייה מסרה שם של ארכיטקט שמטפל בכך, הוגשו תוכניות ובחודש יולי 2007 נודע לו באופן סופי כי לא ניתן לקבל רישיון לניהול מכון כושר במקום. לטענת הנתבע עד לשלב זה השקיעה הנתבעת 2 כספים רבים בנכס והצטברו מנויים רבים. מנגד, היה ברור כי חוקית לא ניתן להפעיל את העסק בנכס ועל כן החליטה להשיב את הנכס לתובע אשר הסכים להפסקת הסכם השכירות מוקדם מהמוסכם ואף ציין כי יוכל לקבל עבורו דמי שכירות גבוהים יותר. הנתבע התייחס לפגישה מיום 17.10.07 וטען כי הוסכם במהלכה שהנתבעות ישיבו את הנכס בכל עת תוך מתן הודעה זמן סביר מראש. עוד מציין כי ההסכמה שצוינה לאחר מכן במכתבו של עו"ד ווקס מיום 31.10.07 סויגה באמירה "מבלי לפגוע בזכויות של כל צד". לטענת הנתבע הנתבעות עמדו בהסכמות - הפעילות בנכס הופסקה בסוף חודש פברואר 2008, הנכס נמסר לתובע בסוף חודש אפריל 2008 ולאחר מתן הודעה זמן סביר מראש ביום 20.1.08 תוך ששולמו דמי השכירות עד חודש אפריל 2008 ועד בכלל. לדידו, התובע לא פעל להקטנת נזקיו ואין הצדקה לחייב את הנתבעות בדמי שכירות עבור חודשים 5-8/08 הגם שהודה כי ביטל את השיקים עבור דמי השכירות לחודשים אלו. עוד ציין כי הנכס נמסר לתובע לשביעות רצונו, כשהוא נקי וריק מכל חפץ וכי הנתבעות הן שנשאו בנזקים כבדים עקב התנהלות התובע אשר גרמה להם בסופו של יום לסגירת העסק. כך לדוגמא עקב העדר הרישיון לא יכול היה למכור את העסק כ"עסק חי" ונדרש לזרוק את ציוד הכושר שהיה במקום והדבר היה כרוך בעלויות גבוהות ובסה"כ השקעה של 1.2 מיליון ₪ אשר ירדה לטמיון ויש לקזזה מכל חוב אם יוכח כאמור. עוד מבקש לקזז כל רווח עתידי שנמנע ממנו שכן העסק נסגר בחודש פברואר 2008 ומשלב זה לא התקבלו מנויים לחדר הכושר ולא התבצעה פעילות וממילא לא התקבלו הכנסות. מעבר לקיזוז הנ"ל מבקש הנתבע לקזז סך של 58,378 ₪ אשר שולם על ידי מר שוסטר ומר גולדשמיט בהסכמי הפשרה עמם. הואיל והוכח (בעדותו של עו"ד ברוכים) כי לא הועבר סכום כלשהוא מהתשלומים הנ"ל לועד הבית יש לייחס לטענתו את מלוא הסכום לקיזוז מחוב דמי השכירות. דיון המחלוקת בין הצדדים מתמצית בשאלת חובת הנתבע לשלם לתובע דמי שכירות עבור חודשים 11-12/05 ועבור חודשים 5-8/08. חשוב לציין כי התובע לא תבע במסגרת תביעתו נזקים בגין מצב הנכס לאחר פינויו על ידי הנתבעות כפי שציין בסיכומיו. הוראות ההסכם הראשון בכותרות ההסכם הראשון מצהירה הנתבעת 1 היא "השוכר" כי: "...ראה ובדק את המושכר עצמו מבחינת מקומו מצבו ונתוניו וכן את אפשרויות השימוש בו ואת זכויות המשכיר במושכר, וכי המושכר במצבו כפי שהוא ביום חתימת הסכם זה מתאים לצרכיו ועונה על דרישותיו ולפיכך הסכים לשכור את המושכר בהתאם לתנאי הסכם זה". באופן דומה בסעיף 4 להסכם הראשון אשר כותרתו "התאמת המושכר לצורכי השוכר" ויתרה הנתבעת 1 על טענות של אי התאמה לאחר שבדקה את הנכס, סביבתו ,יעודו ואפשרויות השימוש בו. בנוסף צוין בסעיף 5 להסכם הראשון כי מטרת השכירות הינה לניהול עסק של חדר כושר. סעיף 11.1 להסכם הראשון, אשר כותרתו "רישיונות וקיום הוראות כל דין", קבע כי : "משך כל תקופת השכירות ותקופת האופציה אם תמומש, מתחייב השוכר לנהל את עסקיו במושכר במסגרת מטרת השכירות בהתאם להוראות כל דין, לרבות חוקי עזר, צווים, תקנות ותכניות בניין עיר ובהתאם לכל הרישיונות, ההיתרים, והאישורים הדרושים על פי כל דין מרשויות ו/או גופים ממשלתיים, עירוניים או אחרים, הנדרשים (אם בכלל) על פי כל דין לצורך קיום, ניהול והפעלת עסקו במושכר...". סעיף 11.3 הדגיש כי: "למען הסר ספק, מודגש כי האחריות לקבלת כל אישור, היתר ורישיון כאמור, חלה על השוכר בלבד וכי אי קבלת אישור ו/או רשיון כאמור או שלילתם ממנו, לא יקנו לשוכר כל זכות לבטל את חוזה השכירות או לסיים את השכירות לפני תום תקופת השכירות על פי חוזה זה". סעיף 7.4 להסכם הראשון קובע: "משך תקופת השכירות וכך משך תקופת האופציה נמנים עם עיקריו של חוזה זה ואף צד לא יהיה רשאי לקצרם (בהעדר הסכמה הדדית ובכפיפות להוראות חוזה זה) וזאת לאור ציפיותיהם וכוונותיהם של הצדדים בעת שהתקשרו בחוזה זה". סעיף 8 להסכם הראשון קובע כי דמי השכירות יהיה 2,600 דולר בתוספת הפרשי הצמדה ודמי השכירות יגדלו בהדרגה בכל תקופת אופציה שתמומש. הוראות ההסכם השני בכותרות ההסכם השני מוצהר כי: "...ובהתאם להסכם שכירות מיום.... הושכר המושכר לחברת אוני ספורט בע"מ (להלן: "אוני"), אולם אוני פנתה למשכיר בבקשה להעביר זכויותיה במושכר לשוכר ואוני התחייבה לשלם את מלוא חובותיה למשכיר (בגין הסכם השכירות הקודם בין אוני למשכיר) עד ולא יאוחר מיום ........והואיל והשוכר מצהיר כי ראה ובדק את המושכר עצמו מבחינת מקומו מצבו ונתוניו וכן את אפשרויות השימוש בו ואת זכויות המשכיר במושכר, וכי המושכר במצבו כפי שהוא ביום חתימת הסכם זה מתאים לצרכיו ועונה על דרישותיו ולפיכך הסכים לשכור את המושכר בהתאם לתנאי הסכם זה". כמו כן בסעיף 3.2. להסכם השני מוסכם כי: "מוסכם כי במידה ועד ליום ..... לא תמלא חברת אוני את מלוא חובותיה והתחייבויותיה בהתאם להסכם השכירות בינה לבין המשכיר, אזי יחשב הדבר כאילו הפר השוכר הפרה יסודית הסכם זה, והמשכיר יהא זכאי לכל תרופה בהתאם להסכם זה ו/או כל דין, וזאת מבלי לגרוע מזכויות המשכיר בהתאם להסכם השכירות הקודם עם חב' אוני". במסגרת ההסכם השני בסעיף מטרת השכירות שונתה המטרה לניהול עסק של מכון בריאות. הוראות סעיף 11 וסעיף 7.4 נשנות אף הן במסגרת ההסכם השני. עיון בסעיפי ההסכם הראשון והשני מביא למספר מסקנות: ראשית, הנתבעות - באמצעות הנתבע- הצהירו כי בדקו את הנכס וכי הוא מתאים לצרכיהן לרבות מצבו התכנוני ואפשרויות השימוש בו. ודוק, ההסכם השני נחתם ביום 4.1.06, בחלוף מספר חודשים מיום חתימת ההסכם הראשון. שנית, האחריות להשגת רישיונות מתאימים להפעלת עסק של מכון כושר או מכון בריאות הוטלה על הנתבעות. שלישית, במסגרת ההסכם השני הוסכם מפורשות כי הנתבעת 2 תיכנס בנעליה של הנתבעת 1 ותחויב בחובותיה אם קיימים. רביעית, אין לקצר את תקופת השכירות לרבות הארכה בהתאם לאופציה שמומשה ללא הסכמת הצד השני. ככלל, ההסכם השני זהה להסכם הראשון בשינוי זהות השוכרת והערבים. ההסכם השני כולל הוראות נוספות לפיהן הנתבעת 2 מתחייבת למלא אחר כל התחייבויותיה של הנתבעת 1 כהתחייבות יסודית כפי שצוין לעיל; תקופת השכירות נקבעה מיום 1.1.06 עד 31.8.06 לרבות 3 אופציות להארכה כמו בהסכם הראשון; הנתבע מר שוסטר ומר גולדשמיט ערבו באופן אישי לכל חובות הנתבעת 2 מכוח שטר חוב. הפרת ההסכם הראשון הנתבע הודה שהנתבעות לא שלמו דמי שכירות עבור חודשים 11-12/05 כיון שסירקטס לא הציגה לו רישיון עסק .כך עולה גם מהשקים שנמסרו לתקופה זו וחוללו. מנגד הסכים כי אין הוראה בהסכם הראשון או השני לפיה הופטר מתשלום דמי שכירות במצב כאמור (עמ' 45 שורה 5 לפר'): "ש. אתה יודע אם בהסכם השכירות יש הוראה שאומרת שאם אתה לא רואה רישיון עסק ההסכם לא תקף? אני אומר שאין הוראה כזו בהסכם. אתה יכול לומר אחרת? ת. זה נכון, אתה צודק". מעבר להודאה זו של הנתבע הרי שבין הצדדים הוחלפה תכתובת בנושא זה - מכתב מיום 2.3.06 שנשלח אליו מאת עו"ד ברוכים ובו צוין כי דמי השכירות עבור תקופה זו טרם שולמו; מכתב נוסף מיום 10.4.06 שב ומתריע על כך וכן מכתב מיום 30.7.06. ומיום 16.8.07 בו צוין כי חוב זה לא נפרע. אשר על כן אני קובעת כי התובע הוכיח את זכאותו לדמי השכירות לחודשים 11-12/05. הפרת ההסכם השני לטענת ב"כ התובע הפרו הנתבעים את ההסכם השני וכן את הסדר הפשרה מיום 17.10.07 שנכרת בעקבות כך. בין היתר לא שילמו דמי השכירות לחדשים מאי-אוגוסט 08,לא שילמו מיסי הועד בגין הנכס, קיזזו על דעת עצמם סכומים שונים מדמי השכירות ועזבו את הנכס באופן חד צדדי שגרר הוצאות שיפוץ ועלויות נוספות בהן נשא התובע. אין חולק כי הנתבעת2 נטלה על עצמה בהסכם השני התחייבויות הנתבעת 1 ובין אלו תשלום דמי השכירות . משהנתבעים הודו כי דמי השכירות לחדשים נוב-דצמבר 05 לא שולמו-משמע הופרה גם התחייבות זו . בכל הנוגע לדמי ועד הבית -הגם שסוגיה זו לא הועמדה יותר לדיון ,לא היה חולק כי החוב לא סולק עד תום. זאת ועוד, לנוכח הוראות הסדר הפשרה מ 17.10.07 עולה כי הנתבעים גם לא עמדו בקיום הוראותיו הנ"ל. כאן המקום לציין כי טענת הנתבע בדבר אילוץ וכורח בכריתתו לא הוכחה ולמעשה גם בסיכומיו נטענה בשפה רפה ולא משכנעת. קיומו של רשיון לעסק וזיקתו לתשלום דמי השכירות הנתבע טען כי העילה המרכזית לסגירת העסק הייתה העדר האפשרות להוציא רישיון להפעלת חדר כושר בנכס וכי התובע ידע זאת וחרף האמור נהג בחוסר תום לב ולא יידע בכך את הנתבעות עובר לחתימת ההסכם הראשון וההסכם השני. במהלך חקירתו הנגדית העיד התובע כי נכון למועד רכישת הנכס ידע כי ייעודו היה למשרדים . בתחילה השכיר אותו לבנק לאומי ולאחר מכן לסירקטס אשר הפעילה במקום חדר כושר והיא שהייתה אמונה על השגת רישיון מתאים (עמ' 13 שורה 10 לפר'): "ת. לא אני מחליט איזה עסק להפעיל שם או לא. גם לא התחייבתי לכך. הוא היה צריך להשיג את הרישיונות. זה לא מתפקידי. לא אני זה שמחליט איפה יהיה עסק מסוים. ש. ממתי אתה יודע שכדי להפעיל שם חדר כושר צריך אישור שימוש חורג? ת. אני גם עכשיו לא יודע אם צריך אישור חורג או לא. אני משכיר מקום בשביל הפרנסה שלי. אני לא אמור להיות מומחה גדול ברישיונות". לגבי חשיבות השגת הרישיון עבור הנתבעות העיד התובע כי לא ידע שמדובר בתנאי קריטי עבור הנתבעות (עמ' 14 שורה 24 לפר'): "ש. אתה ידעת שמבחינת הנתבע קריטי עבורו שיהיה רישיון עסק כחדר כושר? ת. לא, הוא היה צריך לדעת את זה. ש. בשיחות שלך איתו ידעת שמהיום הראשון... ת. הוא ניהל עוד מקומות לחדר כושר והוא ידע יותר טוב ממני...". התובע הודה כי בשלב מסוים הנתבעת 1 נתקלה בקשיים בהשגת רישיון ופינתה את הנכס למשך מספר חודשים והכל בהסכמתו אולם התנה זאת בעמידה בהתחייבויותיה . גם מחקירתו של עד התביעה ,עו"ד ברוכים התברר כי לא בדק וממילא לא ידע מה כולל היתר הבניה לנכס וכן העיד כי לא התחייב כלפי הנתבעות ולא כלפי אף שוכר לפניהן לפעול להשגת רישיון להפעלת חדר כושר . באשר לניסיונות הנתבעת 1 להוציא רישיון העיד (עמ' 28 שורה 20 לפר'): "ש. ממתי אתה יודע שהם ניסו להשיג ולא הצליחו לקבל רישיון עסק? ת. לא יודע אם לא הצליחו. יש להם התחייבות בחוזה לעבוד בהתאם לחוק, כמו לכל שוכר. הם מחויבים כלפינו להוציא רישיון עסק, זה לא דבר שמשיגים ביום-יומיים. אני לא יודע אם הם קיבלו או לא קבלו בסוף רישיון עסק.. ... ת....אני לא אחראי להשיג לשוכר רישיון עסק". עו"ד ברוכים נשאל מדוע לא גילה לנתבעים עובר לתחימת ההסכם הראשון כי אין אפשרות לעשות שימוש בנכס להפעלת חדר כושר ושוב עמד על גרסת התביעה כי לא ידע על כך וכי אין זה מחובתו (עמ' 28 שורה 26 לפר'): "ש. כשחתמת הכנת את ההסכם הזה, הסכם עם אוני, כתוב שהמטרה היא חדר כושר. גילית לאוני שבעצם כדי לקבל דבר כזה אם אפשר יהיה זה רק ע"י שימוש חורג? ת. לא, כי גם לא ידעתי דבר כזה, ואני גם לא בטוח שזה נכון. אני לא ייצגתי אותם. היה להם עו"ד..". ביחס להגדרת השימוש בנכס במסגרת ההסכם השני העיד כי הוא ששינה את ייעוד הנכס ממכון כושר למכון בריאות וכי חרף העדר חתימות הצדדים לצד הכיתוב בכתב ידו הרי שהדבר היה מוסכם והכל במטרה לסייע לנתבע להשיג רישיון (עמ' 29 שורה 4 לפר'): "ש. מי מחק וכתב את המילים האלה? ת. אני במעמד חתימת ההסכם. ש. למה בהסכם הזה מסומן X בצד שמאל, אבל אין שם חתימות? ת. רצינו להוסיף חתימות ושכחנו, זה הכל. ש. למה מצאת לנכון לרשום את המילים: "מכון בריאות" במקום "מכון כושר". ת. לי לא משנה מה רשום פה. כל עוד השוכר עומד בהסכם אין לי בעיה. לא משנה אם זה מכון בריאות או מכון כושר...והנתבע בקש לתקן את זה למכון בריאות. הוא אמר שיהיה לו יותר קל לקבל רישיון עסק מהעיריה. זה כל הסיפור...". במסגרת סיכומי הנתבע ניסה האחרון להיבנות מעדות זו אולם אני סבורה כי אין מחלוקת שהנתבעות בקשו להפעיל בנכס מכון כושר ולהשיג רישיון מתאים לפעילות זו כך שאין בשינוי זה כדי לשנות דבר. הנתבע נשאל אף הוא בסוגיה זו (עמ' 39 שורה 21 לפר'): "ש. לפני שחתמת על ההסכם הראשון עשית משהו אקטיבי כדי לבדוק אם יש שם רישיון לנהל חדר כושר או שאין רישיון, כן או לא? ת. לא היה רישיון, אבל הבטיחו לנו שתהיה אפשרות להוציא רישיון. ש. האם עשית משהו לפני ההסכם כדי לבדוק אם יש או אין רישיון עסק? ת. אני ובתי נפגשנו עם אחת המנהלות בעיריית כ"ס, זו שאחראית על רישוי עסקים, כדי לבדוק אם ניתן לקבל רישיון להפעלת חדר כושר במושכר. ש. ...אבל אתה אומר, שעשית את זה ב-29.11.05. ת. כן". בהמשך עדותו התברר כי אף עובר לחתימת ההסכם הראשון ידע שלסירקטס אין רישיון לעסק שכן במועד חתימת ההסכם עם סירקטס - ביום 3.8.05 - הדבר היה גלוי וידוע (עמ' 40 שורה 1 לפר'): "ת. חתמנו על הסכם עם סירקטס לנשים. הם הבטיחו לו שהם כרגע עוסקים בכל מה שקשור להוציא את הרישיון, והתהליך הזה עדיין לא נשלם. וזה כתוב גם בהסכם שלנו מול סירקטס. ... ש. אנו מדברים על 27 ימים בדיוק לפני שחתמת על ההסכם הראשון. ת. נכון. ש. ואתה כבר יודע שאין רישיון עסק. ת. נכון. ש. כשחתמת על ההסכם הראשון, 27 ימים אחרי ההסכם עם סירקטס, כבר ידעת שאין רישיון עסק? ת. אכן מאותו תאריך נכון. אבל הייתה בקשה שהייתה תלויה ועומדת". דהיינו, בהתייחס למישור יחסי הצדדים בתיק זה ניתן לומר כי כבר עובר לחתימת ההסכם הראשון ידע הנתבע כי טרם ניתן רישיון להפעלת עסק של מכון כושר בנכס. מבלי להיכנס לשאלת הסיכוי לקבלת רישיון כאמור במועד ההתקשרות בין הצדדים בהסכם הראשון הרי שהנתבע אינו מכחיש כי ידע שסירקטס - אשר תחום עיסוקה היה זהה לתחום עיסוקה של הנתבעת 1 - לא הצליחה להוציא רישיון עסק עד לשלב עזיבתה את הנכס. הנתבע בקש להבהיר עדותו הנ"ל נוכח עדותו בתצהירו לפיה לא ידע שאין רישיון עסק להפעלת חדר כושר במועד חתימת ההסכם הראשון (עמ' 40 שורה 20 לפר'): "ת. נודע לנו שהם לא הצליחו ולא יצליחו לקבל רישיון בשלב מאוחר יותר. בשלב הזה לא ידענו. לא בהסכם עם סירקטס ולא בהסכם עם גלובאל וברוכים. הנחתי שזה יהיה אפשרי בעתיד. ש. לא היתה לך שום ידיעה על זה שאין אפשרות לנהל שם חדר כושר? ת. נכון. זה בדיוק מה שאני אומר". מכאן עולה כי הנתבע ידע לכל הפחות כי קיימת בעייתיות בהשגת רישיון. הנתבע התבקש לפרט מה היו פעולותיו להשגת רישיון עסק ואימתי (עמ' 41 שורה 5 לפר'): "ת. בפעם הראשונה שביצענו בדיקה אקטיבית זה היה מול סירקטס לנשים, כששאלנו אותם אם הם הפעילו כל מה שצריך להפעיל כדי לקבל את הרישיונות? ש. ולפני כן? ת. הפעם הראשונה היתה כאשר חתמנו את ההסכם עם סירקטס. ש. הפעם השניה בנובמבר בעיריה? ת. הפעם השניה כשביטלנו את ההסכם עם סירקטס, משום שבספטמבר הם עדיין לא השיגו רישיון. ... ש. גם בהסכם הראשון וגם בשני אתה אומר ומצהיר כלפי התובע, שאתה בעצמך הלכת ובדקת ווידאת שהנכס מתאים לך ולשימושים שאתה רוצה לעשות בו? ת.לא במינוח המסוים הזה. ... ת. זה נכון, למעט העובדה שלא נתקבלו באותו שלב התשובות הסופיות מהעיריה". לאחר מכן העיד מפורשות כי החליט לסגור את העסק לא משום שהתובע לא ציין שאין רישיון לחדר כושר אלא כי לא הצליח להשיג את הרישיון המיוחל לאחר שארכיטקט מטעם העירייה קבע כי הדבר בלתי אפשרי (עמ' 41 שורה 20 לפר'): "ת. הבעיה זה לא שהוא לא אמר לי, אלא הבעיה שלא הצלחנו לקבל רישיון. רק אחרי שהעיריה קיבלה את השרטוטים החדשים של הארכיטקטים של המושכר, הארכיטקט הוא זה שציין שהנכס הזה אין אפשרות להשכירו כחדר כושר או מועדון בריאות. ... ת. אני חושב שזה היה במאי או ביוני 07'. זו פעם ראשונה שראינו ממש את התיעוד הרשמי...". מהאמור עולה כי רק באמצע שנת 2007 ניתן אישור סופי לכך שלא ניתן להוציא רישיון עסק להפעלת מכון כושר בנכס. למעשה עד לשלב זה ידע הנתבע כי קיימת בעייתיות ברמה כזו או אחרת אולם האישור הסופי לכך ניתן רק בשנת 2007. ברי ,כי עובדה זו סותרת את טענת הנתבע על פיה התובע יכול היה לדעת כבר בשלב החתימה על ההסכם הראשון כי לא ניתן להוציא רישיון עסק ויש בכך לשמוט את הקרקע תחת טענתו לחוסר תום לב ואי גילוי מצד התובע בשלב חתימת ההסכם הראשון והשני. כאמור לעיל, לאחר שנודע לנתבע כי לא ניתן להוציא רישיון עסק החליט להפסיק את הפעילות בעסק בסוף חודש פברואר 2008. אף עובדה זו תומכת במסקנה כי קודם לכן סבר כי יש סיכוי לקבל רישיון לעסק שהרי אם היה יודע על העדר אפשרות להוציא רישיון קודם לכן סביר להניח כי היה מפסיק את הפעילות במועד מוקדם יותר ולא ממשיך למכור מנויים ולצבור לקוחות. במצב זה, וודאי אינו יכול לטעון כלפי התובע כי ידע עובדה זו כבר בשנת 2005 או 2006. הנתבע טען כי התובע הפנה אותו למחלקת רישוי עסקים בעיריה ושם נאמר לו, ביום 29.11.05, כי לא תהיה מניעה מלקבל רישיון עסק. כמו כן ציין כי גם התובע עצמו אמר לו שלא תהיה מניעה כאמור . לאחר מכן נשאל כיצד טענותיו אלו מתיישבות עם עובדת החתימה על ההסכם השני בחודש ינואר 2006 כאשר ידע כי טרם ניתן רישיון עסק חרף הצהרות העירייה והתובע לכאורה (עמ' 43 שורה 22 לפר'): "ת. על סמך המידע שאנו קיבלנו מהעיריה והמידע שהיא נתנה לנו, הבנו שניתן יהיה לקבל רישיון להפעלת חדר כושר. המידע הזה התחוור מאוחר יותר כלא מדויק. על סמך המידע הזה, החלטנו להמשיך. ... ת. להמשיך בתהליך הגשת הבקשות לקבלת רישיון הפעלת חדר כושר". גם מכאן עולה כי למעשה הנתבע נטל סיכון במודע כבר בשנת 2006 ,שכן חרף שנאמר לו בחודש נובמבר 2005 כי ניתן יהיה להוציא רישיון הרי שלא נמנע מחתימה על ההסכם השני בחודש ינואר 2006 וזאת בידיעה כי טרם הצליח להוציא רישיון עסק קל וחומר לאור העובדה כי ידע שגם קודמתו בנכס - סירקטס - נכשלה במשימה זו. מעבר לכך, זהות האחראי להצגת המצג כלפיו כי ניתן יהיה להשיג רישיון עסק להפעלת מכון כושר בנכס נותרה עלומה. בנוסף הודה הנתבע בחקירתו כי ידע מראש על מורכבות התהליך של הוצאת רישיון לעסק כחדר כושר (עמ' 44 שורה 3 לפר'): "ת. ...במחלקת הנדסה הסבירו לנו שיש 3 תנאים שיאפשרו לנו להגיש בקשה לשימוש חורג. ושאף אחד מהתנאים האלו לא מובטח שיתקיים, וזה יכול לקחת שנים, ושאף אחד לא יכול להגיד לי כמה זה יעלה...". יוצא איפוא, כי הנתבע היה מודע לקשיים הכרוכים בהליך הוצאת הרישיון ושוב הדבר לא מנע ממנו להתקדם הלאה ולחתום על ההסכם השני. באשר לעובדה כי חתם על ההסכם השני בידיעה ברורה שאין רישיון לעסק העיד (עמ' 45 שורה 26 לפר'): "ש. החוזה השני, מינואר 06', שוב מסרת שיקים למפרע, נכון? ת. נכון. ש. וזה ללא רישיון עסק? ת. נכון. ש. זאת אומרת שההסכם השני כן היה בתוקף גם בלי לראות רישיון עסק? ת. נכון". מכל האמור עולה - במישור ההסכמי בין הצדדים ההתחייבות להוצאות רישיון מתאים להפעלת העסק הוטלה על הנתבעות. בנוסף, לא הוכח כי התובע ידע או יכול היה לדעת על העדר אפשרות להוציא רישיון להפעלת חדר כושר בנכס במועד חתימת ההסכם הראשון והשני ולכל היותר הוכח כי היתה בעייתיות מסוימת אשר היתה בגדר מידע גלוי וידוע לרבות לנתבע אשר הודה כי כבר במהלך ההתקשרות עם סירקטס ידע זאת. כמו כן, הנתבע הודה כי נציגת העירייה הציגה בפניו מצג בסוף שנת 2005 כי השגת רישיון המתאים להפעלת חדר כושר הינה מן האפשר. די בכך כדי להפריך את טענת הנתבע לכוונת זדון וחוסר תום לב מצד התובע במועד ההתקשרות בהסכם הראשון וההסכם השני. כאמור, הסיבה המרכזית לסגירת העסק הייתה לטענת הנתבע העדר האפשרות להשיג רישיון מתאים ונוכח קשר סיבתי זה יש לקזז את הפסדיו כנגד דמי השכירות נשוא תביעה זה. מנגד כאמור טען התובע כי הנתבע גמל בלבו לסגור את המקום עקב קשיים כלכליים ותאונת דרכים שעבר. בטרם אתייחס לטענת הקיזוז אציין כי גרסת הנתבע ביחס להפסקת פעילות הנתבעות בנכס לא הייתה עקבית ומהימנה. במכתב ששלח ובו ההודעה על הפסקת הפעילות ציין כי הסיבה לסגירת הפעילות בנכס היא תאונת דרכים שעבר. לאחר מכן בחקירתו התייחס לכך וטען כי הכוונה הייתה אחרת וכי הייתה בעיית תרגום שכן הוא אינו כותב עברית . ראינו אם כן כי ההסכם הראשון וההסכם השני אינם מתנים את תשלום דמי השכירות בהשגת רישיון לעסק. ההפך הוא הנכון, ההסכמים מורים מפורשות כי האחריות להשגת הרישיונות מוטלת על הנתבעות. כמו כן החובה לבירור בדבר התאמת מצבו התכנוני של הנכס לצרכיהם הוטלה על הנתבעות. עוד הוכח כי הנתבעות והנתבע ידעו מראש כי אין לסירקטס רישיון עסק או לכל הפחות עלה מחקירתו הנגדית של האחרון כי עובר לחתימת ההסכם הראשון ולחתימת ההסכם השני ידע בבירור כי קיים קושי - ברמה זו או אחרת - בהשגת רישיון להפעלת חדר כושר. הנתבע הודה למעשה באי תשלום דמי השכירות לחודשים 11-12/05 כאשר אין חולק כי בתקופה זו היו יחסי שכירות בין הצדדים והחזקה בנכס הייתה של הנתבעות. מכאן חיזוק נוסף לזכאות התובע לדמי השכירות לחודשים אלו. האם הסכים התובע לפינוי מוקדם של הנכס ובאלו תנאים באשר לחוב דמי השכירות לחודשים 5-8/08 טען הנתבע כי התובע הסכים לפינוי המוקדם של הנכס וכי לאחר מסירת המפתחות בפגישה מיום 27.4.08 אין הנתבעות חבות עוד בדמי שכירות. מנגד הכחיש התובע כי הסכים לפינוי המוקדם ועמד על גרסתו כי הסכים לכך רק בכפוף להשלמת התחייבויות הנתבעות כלפיו עד לתום תקופת השכירות ביום 30.8.08. העובדה כי ניאות לסייע לנתבעות לאתר שוכר חלופי אינה מעידה לדידו על מחילתו על חוב זה או אחר. לראיה התייחס למסמך מיום 27.4.08 אשר מעיד על הסכמתו לפינוי מוסכם רק בכפוף למילוי מלוא חובותיה של הנתבעת 2 כלפיו (עמ' 17 שורה 11 לפר'): "ש. אתה חתמת שקיבלת את המושכר מהנתבע. נכון? ת. מותנה. כשקיבלתי את המפתחות כדי לחפש דייר, אך זה לא פוטר אותו מהחובות". וכן (עמ' 17 שורה 18 לפר'): "ת. קורה שלפעמים עסקים נפגעים. באים, ואני מסתדר איתם, אני מביא להם מישהו אחר למקום. אותו דבר עשיתי איתו, הייתי מוכן לחפש לו דייר במקומו, רק שישלם לי את החובות כמו שצריך". ועוד עמ' 18 שורה 17 לפר'): "ת....כשבא לתת לי את המפתחות שאני אחפש דייר חלופי, החתמתי אותו על מסמך שהוא חייב לשלם את כל החובות שלו כולל חוב לבעל הבית ומסירת המפתח לא אומר שהוא פטור מחובות שלו עד גמר החוזה שלו". תמיכה נוספת לגרסת התובע מצאתי במוצג נ/2 אשר הינו מכתב ששלח התובע לנתבעות ביום 14.3.08 ובו מודגש באותיות של קידוש לבנה כי: "אחרי שתשלמו את כל החובות, נסכים לבדוק שוכרים שיבואו במקומכם". כמו כן בנספח ג' לתצהירו של הנתבע ובו הודעת דואר אלקטרוני שנשלחה מעו"ד ברוכים לגב' בן יעקב ביום 19.3.08 נכתב מפורשות כי במידה ויש לנתבעת 2 שוכר חלופי היא יכולה להעביר את פרטיו לנציגו ובכל מקרה הודגש כי: "למען הסר ספק, הסכם עם שוכר חלופי ייחתם רק לאחר שתסדירו את כל החובות שלכם (כפי שציינו במכתבים הקודמים)". כמו כן עיון בהודעה על הפסקת הפעילות שנשלחה על ידי הנתבעות נכתב: "פעולה זו ננקטת כתוצאה ממספר סיבות, הכוללות את הבעיות שאנו חווים על-מנת בניסיון לקבל רישיון עסק לפעילות בנכס. עם זאת, הבעיה המכרעת התעוררה כאשר הייתי מעורב בתאונת דרכים בהיותי הולך רגל, וכתוצאה מכך הנני סובל מפציעות קשות מאוד המגבילות משמעותית את יכולתי לעבוד אותם השעות ובאותו האופן כפי שעשיתי קודם לתאונה". ממכלול עדויות אלו אני למדה כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח שהתובע נתן הסכמתו לפינוי המוקדם של הנכס תוך וויתור על תשלום דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות על פי ההסכם. לכל היותר נתן הסכמתו לפינוי מוקדם בכפוף להשלמת התחייבויות הנתבעות כלפיו עד לתום תקופת השכירות והכל כפי שמצוין בעדויות הנ"ל. ויותר מכך ,במסמך מיום 27.4.08 אשר הינו המסמך האחרון בזמן המשקף את ההסכמה בין הצדדים וחתום על ידי שניהם וזו לשונו: "למען הסר ספק הוראות הסכם השכירות מיום 4.1.06 ימשיכו לחול על הצדדים עד למועד תום תקופת השכירות שהוא 31.8.08. אין באמור לעיל כדי לגרוע או לפגוע בהוראות הסכם השכירות והתחייבויות השוכרת על פיו". לשון זו מעידה ומחזקת את האמור לעיל. כאמור ,בחינת הראיות העלתה כי לא הייתה הסכמה כאמור וכי התובע הקפיד לציין כי תנאי לכך יהיה חיסול חובות הנתבעות כלפיו עד לתום תקופת השכירות - סוף חודש אוגוסט 2008. כפי שציינתי הוראות ההסכם הראשון וההסכם השני קובעות מפורשות כי קיצור תקופת השכירות אינה יכולה להיעשות באופן חד צדדי ובכל מקרה המסמך מיום 27.4.08 מלמד על גמירות דעת הצדדים להסכמה שקבלה ביטוי בכתב ידו של התובע ונחתמה על ידי הצדדים ולפיה תנאי לסיום היחסים יהיה עמידת הנתבעות בהתחייבויותיהן עד תום תקופת השכירות. הקטנת הנזק ע"י התובע לטענת ב"כ הנתבע לא פעל במהלך התקופה שבה פונה הנכס ע"י הנתבעים ועד להשכרתו להקטנת הנזק וסרב לקבל שוכרים חלופיים שהופנו אליו על ידי הנתבעים. אני סבורה כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח לא את ההפניה של שוכרים ולא את הסירוב מצידו של התובע לקבלם. בנוסף על פי עדותו של התובע נדרש לפרק זמן לצורך איתור שוכרים משלא הייתה התעניינות בנכס לאור גודלו והיה ביקוש לחללים קטנים יותר. עו"ד ברוכים העיד כי כבר בחודש אפריל 2008, כשקבל את המפתח של הנכס, התחיל לחפש שוכר חלופי ופנה למתווך אשר הוא בסופו של יום הביא את שני השוכרים החלופיים . כמו כן נדרש התובע לתת תקופת ה"גרייס " לשוכר החלופי על מנת ליתן לו תקופת התארגנות של חודש כדי לשפץ את הנכס. לדבריו, נדרש התובע לחלק את הנכס לשניים כי היו שני שוכרים שונים שרצו רק חלק מהנכס וכל שוכר חלופי קיבל גרייס לשם שיפוץ לרבות תשתיות שנדרשו לכל חלק בנכס. ההסכמים עם השוכרים החלופיים נחתמו באמצע או סוף אוגוסט 2008 והחזקה נמסרה להם שבוע לאחר חתימת ההסכם עמם כדי שיתחילו בשיפוץ. כל האמור מלמד כי עזיבתם המוקדמת של הנתבעות את הנכס - וזאת מבלי שהוכח כאמור כי ניתן לכך היתר מהתובע - הצריכה את האחרון והשוכרים החלופיים להתארגנות מחודשת בנכס ולא ניתן היה לשוב ולקצור את פירות השכירות אלא בשלהי חודש אוגוסט 2008. לפיכך, יש לדחות את טענת הנתבע ולחייבו בתשלום דמי השכירות גם לחדשים 5-8/08 . החוב כאמור איחוד שני התיקים בכותרת איחד גם את שני הנושאים שנכללו בתביעה כמו חוב דמ"ש וחוב לוועד הבית. בכתב הסיכומים עתר ב"כ התובע לחיוב הנתבעים בתשלום מלא דמי השכירות וחובות ועד הבית בניכוי התשלומים שבוצעו ע"י הערבים אחרים . על יתרת החוב הנ"ל ביקש ב"כ התובע להוסיף הפרשי הצמדה וריבית פיגורים על פי ההסכם. ב"כ הנתבע בסיכומיו טען כי לאחר שהנתבע הגיע להסדר עם ועד הבית והביא לדחיית התביעה כנגד התובע ממילא לא נותר חייב לו דבר. בסיכומי התשובה הובהר ע"י ב"כ התובע כי אמנם מאז הגשת הסיכומים על ידו חלה התפתחות והצדדים הצליחו להסדיר בפשרה את תביעת ועד הבית אולם הואיל והנתבע גרר את התובע להתדיינות משפטית ארוכה ולא נענה להצעתו בשלבים המוקדמים של ההליכים בנוגע להסדרת הסכסוך ,הרי לא היה בהסדר הפשרה האחרון כדי לוותר מצד התובע על חוב דמי השכירות. נראה כי ההתפתחות האחרונה ובהתאם להסדר בין הצדדים וההודעה לתיק שקיבלה תוקף של החלטה ביום 31.7.12 החוב הנתבע צומצם לחוב דמי השכירות וכפי שקבעתי לעיל החוב הוכח במלאו ובהעדר טענה עניניית לעניין הריבית ההסכמית יש להחילה על החוב הנ"ל בכפוף לטענות הקיזוז. טענות הקיזוז הנתבע הסתמך על שלשה פרקים עובדתיים המקימים לו לדבריו טענות קיזוז כנגד החוב . פרק ראשון- הפרשי שער /קיזוז עצמי לטענת הנתבע הואיל והסכם השכירות נוקב במטבע דולרי והואיל ושערו ירד במהלך תקופת השכירות עמדה יתרת זכות לנתבעת 2 בסך כולל של 19,050 ₪ שלא הופרכה. סכום זה מורכב מסך של 5382.57 ₪ לתקופת השכירות 06-עד ינואר 08 שקוזזה מראש והוא היה מגיע לסך של 10,470 ₪ עד אפריל 08 ולסך של 19,050 ₪ בחישוב עד אוגוסט 08. ב"כ התובע בסיכומי התשובה דחה את טענת הנתבע בדבר העדר הסתייגות לטבלת התחשיב שהוגשה ע"י האחרון. לטענתו לא רק שהטבלה שהוגשה סתומה אלא שמפי עד התביעה עלתה בבירור כפירה בחישובי הנתבע הסובייקטיביים ללא יסוד. גם בעניין זה מהימנה עלי טענת התובע והתחשיב שהוגש מטעמו. לעומת זאת אין בתחשיב הנתבע פירוט בתצהיר להפרשי השער הנטענים ובוודאי אין הוא עולה כדי רמת ההוכחה המוטלת על הנתבע. הפרק השני- הפסדים עסקיים כאמור קישר הנתבע בקשר סיבתי את הפסדיו והפסדי הנתבעות להעדרו של רשיון עסק ופינוי הנכס על ידן שהתחייבו בו עקב כך. נוכח מסקנותיי לעיל, נראה כי אין מקום להתייחס לטענות אלו ובמיוחד כשהוכח כי הפעלת העסק התבצעה בידיעה ברורה כי אין רישיון וכי קיים קושי אובייקטיבי בהשגתו. אין לנתבעים לרבות הנתבע אלא להלין על עצמם ביחס להפסדים שנגרמו, אם נגרמו להם. ראינו כי טענת האחרון לפיה כל הוצאות השקעתו בנתבעות ירדו לטמיון לא הוכחה משלא גובו באסמכתאות הנתונים שהציג והוא אף לא ידע להעיד בוודאות לגבי זהות עורך הנתונים (עמ' 46 שורה 2 לפר'): "ש. אתה מדבר בתצהיר שלך על השקעות שירדו לטמיון "(לא מבוקר)". למה הכוונה לא מבוקר? ת. אני זוכר את זה מצוין. מדובר בהשקעה של כ - 1.2 מיליון ₪. ... ש. למה לא צירפת אסמכתא למשהו מהמספרים והנתונים שמופיעים בסעיף זה? ת. אם היה צריך, הייתי מספק אותם... ש. אני מפנה לנספח ה' לתצהיר, יש טבלה, מי ערך אותה? ת. אני מניח שרוה"ח שלנו. ש. אתה לא יודע? ת. אני לא יכול להיות בטוח לחלוטין, אך כך זה נראה". ברי כי נוכח עדות זו לא ניתן להתייחס באופן ענייני לטענותיו לקיזוז השקעותיו. הפרק השלישי- קיזוז תשלומים שבוצעו ע"י אחרים הנתבע חזר והעלה טענה לקיזוז הסכומים ששולמו לתובע במסגרת הסכמי הפשרה עם מר שוסטר ומר גולדשמיט על מנת למנוע מצב של כפל תשלום. למעשה לא היה על כך כבר חולק מאז הגשת תחשיב מטעם התובע ביום 3.3.10 שם הודה כי במסגרת הסכם הפשרה עם מר גולדשמיט שולם ביום 12.6.08 סך של 18,205 ₪ בגין דמי שכירות. לגבי הסכם הפשרה עם מר שוסטר שולם ביום 4.5.09 סך של 34,632 ₪ . עו"ד ברוכים העיד כי סוכם שסכום זה ייזקף על חשבון דמי שכירות וחשבון לוועד בית ואולם בפועל לא העביר כסף זה לוועד הבית . גם עו"ד פלדמן העיד וטען כי לא התקבלו אצלו כספים שהתקבלו במסגרת הסכם הפשרה עם מר שוסטר. נוכח עדויות אלו יש לקבל את טענת הקיזוז ברכיב זה. לסיכום לאור האמור אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן: א) בגין דמי שכירות לחודשים 11-12/05 ישולם סך של 27,502 ₪ (13,751 ₪ לכל חודש) כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית פיגורים בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 8.6 להסכם הראשון ממועד הפירעון הנקוב בשיקים שחוללו ועד ליום התשלום בפועל. ב) בגין דמי שכירות לחודשים 5-8/08 - ישולם סך של 54,616 ₪ (13,654 ₪ לכל חודש) כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית פיגורים בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 8.6 להסכם השני ממועד הפירעון הנקוב בשיקים ועד ליום התשלום בפועל. מסכומים אלו יופחת סך של 52,837 ₪ ויתווספו אליהם הוצאות ושכ"ט עו"ד בהתחשב גם בקביעה קודמת בסך כולל של 15,000 ₪. שכירות