עסקת קומבינציה על קרקע חקלאית

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא עסקת קומבינציה על קרקע חקלאית:

מבוא
1. נתבעת מס' 1 היא בעלת זכויות במקרקעין שייעודם חקלאי המצויים באזור הוד השרון. בשנת 2002 ביקשו הנתבעים להתקשר בעסקת קומבינציה עם התובעת, היא חברה קבלנית שנוסף על שירותי בנייה מטפלת בשינוי ייעוד מקרקעין ובהליכים הדרושים לצורך זה. עניינה של עסקת הקומבינציה שבה ביקשו הצדדים להתקשר, היה תחילה בשינוי ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה למגורים – ולאחר מכן בבניית פרויקט מגורים בשטחם. לטענת התובעת, המשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם קומבינציה בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה מחייב, אלא שהנתבעים נהגו בחוסר תום לב בסירובם לחתום על טיוטה סופית ומוסכמת של הסכם קומבינציה – ומשכך, לטענתה של התובעת, קמה זכותה לפיצוי. התובעת אינה מבקשת כי ייפסקו לה פיצויי הסתמכות (פיצוי בגין ההוצאות הריאליות שהוציאה במהלך ניהול המשא ומתן), והיא עותרת לפיצויי קיום (פיצוי בגין מניעת רווח מהעסקה שלא נתממשה).

העובדות הצריכות לעניין
2. התובעת, י.פריזט-ש.חסון בע"מ, ח.פ. 51-236677-4 (להלן גם: "פריזט"), היא חברה קבלנית שמתמחה בבניית פרויקטים, כאשר ייחודה בכך שלצד שירותי הבנייה עוסקת פריזט בטיפול בשינוי ייעוד המקרקעין.

נתבעת מס' 1, גינת לירן (להלן גם: "גינת"), היא בעלת זכויות במקרקעין הידועים כגוש 6442 חלקה 238 בהוד השרון (לעיל ולהלן: "המקרקעין"); שטחם של המקרקעין כ-9 דונם.
נתבע מס' 2, ד"ר שמואל לירן (להלן גם: "שמואל"), הוא בעלה של גינת, והוא ניהל בשמה ומטעמה את המשא ומתן נושא התובענה (לעיל ולהלן מכונים גינת ושמואל יחדיו: "הנתבעים").

3. בסמוך לחודש דצמבר 2001 פנו הנתבעים לעו"ד יורם גולדברג (להלן: "עו"ד גולדברג"), שעימו היתה להם היכרות קודמת, על מנת לקבל ייעוץ משפטי בדבר מימוש זכויות הבעלות של הנתבעת במקרקעין. ביום 7/12/01 הגיעו הנתבעים לביתו של עו"ד גולדברג ושוחחו עימו על אפשרויות שונות העומדות בפניהם למימוש המקרקעין.

במהלך פגישה זו נשקלו מספר חלופות, ובין השאר האפשרות של התקשרות בעסקת קומבינציה עם קבלן שתחילה יטפל בשינוי ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, ולאחר מכן יבצע בנייה של פרויקט מגורים במקרקעין המופשרים. באותה פגישה הציע עו"ד גולדברג את שלמה חסון (לעיל ולהלן: "שלומי"), מנהלה ואחד משני הבעלים של פריזט, כקבלן שמתמחה במתן שירותים "משולבים" מסוג זה.

בעקבות השיחה עם עו"ד גולדברג וזמן קצר לאחריה, ביום 14/12/01 התקיימה פגישה במשרדי פריזט שבה השתתפו הנתבעים, עו"ד גולדברג, שלומי ורואה חשבון שהוא קרוב משפחתם של הנתבעים. באותה פגישה נדונה האפשרות ששלומי יטפל בהליכי שינוי ייעוד המקרקעין, ולאחר מכן יבנה בשטחם של המקרקעין המופשרים פרויקט של יחידות דיור. בהמשך לפגישה ערך עו"ד גולדברג זכרון דברים, והעבירו ביום 20/12/01 בפקס לשמואל ולשלומי (להלן: "זכרון הדברים"; העתקו צורף כנספח ג לתצהיר שלומי).

בין היתר נאמר בזכרון הדברים שפריזט נוטלת על עצמה ועל חשבונה לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין (סעיפים 8-1) ולאחר מכן לבנות בשטחם פרויקט מגורים – וכי גינת תעביר לפריזט 61% מהמקרקעין, ובתמורה פריזט תבנה ותמסור לגינת 39% מהדירות שייבנו כאשר בידי פריזט יוותרו יתרת הדירות. עוד נאמר בזכרון הדברים כי ביחס לתקופה שעד למועד קבלת היתר בנייה, כל המיסים - ובכלל זה מס רכוש, מס שבח, מס מכירה, האגרות וההיטלים – יחולו על גינת (סעיפים 25-24).
4. לאחר פגישה זו בחרו הנתבעים שלא להעסיק את עו"ד גולדברג לצורך ליווי העסקה בינם לבין שלומי, ופנו לעורך דין בנימין דדוש (להלן: "עו"ד דדוש").

ביום 15/2/02 נפגשו הנתבעים ובניהם אמיר לירן וגיא לירן (להלן: "אמיר" ו"גיא") עם שלומי במשרדו של עו"ד דדוש. לאחר הפגישה ובהתאם להסכמות שהושגו במהלכה ערך עו"ד דדוש טיוטה של הסכם קומבינציה בין גינת לבין אתרי חסון חברה לבניין בע"מ (להלן: "אתרי חסון"), שהיא חברה קבלנית נוספת ששלומי הוא אחד ממנהליה ובעל מניות בה (להלן: "הטיוטה הראשונה"; נספח 3 לתצהיר שמואל). לפי טיוטה זו עלתה יתרת השטח הבנוי שתקבל גינת מ-39% ל-40% [סעיף 8(ב)]. עוד נאמר בטיוטה, בין השאר, כי כל המיסים, האגרות, ההיטלים ותשלומי החובה האחרים החלים על המקרקעין עד למועד מתן תוקף לתב"ע יחולו על גינת [סעיף 14(א)]; ושגם מס שבח מקרקעין בגין העסקה יחול על גינת [סעיף 14(ה)].

בסעיף 15(ב) לטיוטה הראשונה נקבע כדלקמן:

"מוסכם כי לשם מימון התשלומים החלים על הבעלים (גינת – ע.ב.) בגין העסקה נשוא הסכם זה יקבל הבעלים מהבנק או מבנק אחר אם ובחר בכך הבעלים, הלוואות בסך של עד 500,000$ (חמש מאות אלף דולר ארה"ב) בתנאי ריבית סבירה שלא תעלה על הריבית שתשולם ע"י הקבלן (אתרי חסון – ע.ב.) לבנק בגין אשראי שיקבל הקבלן מהבנק, ולשם קבלת ההלוואות כאמור לעיל יהא על הבעלים למשכן לטובת הבנק את החלקה (להלן: "ההלוואות")...
הסכום של כ-500,000$ נקבע עפ"י הערכה בלבד. באם התשלומים החלים על הבעלים לפי הסכם זה יעלו על הסכום של כ-500,000$ הנ"ל יגדיל הבנק את סכום ההלוואות מבלי לדרוש מהבעלים כל דרישות נוספות שהן" (ההדגשות שלי – ע.ב.).

יצוין כי "הבנק" כהגדרתו בטיוטה הראשונה הינו "בנק מטעמו של הקבלן" [סעיף 15(א) לטיוטה הראשונה]; וכך שעה שאתרי חסון קיבלה על עצמה לפעול אל מול בנק מטעמה על מנת לאפשר לנתבעים לקבל את המימון, ככל שיידרש, וזאת כנגד משכון המקרקעין בלבד.

ביום 4/3/02 העביר שלומי לנתבעים את הערותיו לטיוטה זו (נספח 4 לתצהיר שמואל). שמואל עיין בהערות שלומי והתייחס לכך בטבלת הערות שערך (צורפה כנספח ט לתצהיר שלומי). בחלוף כשלושה שבועות ובעקבות הערות הצדדים לטיוטה הראשונה, ביום 26/3/02 נערכה טיוטה שנייה של הסכם הקומבינציה (להלן: "הטיוטה השנייה"; נספח 6 לתצהיר שמואל). יצוין כי הטיוטה השנייה נושאת על-גבי כל עמוד שבה את ההערה "טיוטה לצורך מו"מ בלבד". בהמשך לאמור בטיוטה הראשונה, נקבע בסעיף 9(ב) לטיוטה השנייה כי גינת תקבל 40% מהשטח הבנוי; וכי מקום שתאושר בנייה של קוטג'ים, תהיה גינת זכאית לקבל 43% מהשטח הבנוי (ראו גם: נספח ט לטיוטה השנייה). סעיף 12(א) לטיוטה השנייה מתייחס לאיכות הבנייה וקובע כי "בכל מקום ו/או לגבי כל פריט שבו לא קיים תקן ישראלי, יבנה הקבלן עפ"י התקן הגרמני או האמריקאי". סעיף 16(ב) לטיוטה השנייה חוזר, בשינויים מינוריים, על התחייבות אתרי חסון – היא, כאמור, החברה הקבלנית הנוספת שבבעלות שלומי – להסדיר את נושא הענקת הלוואה לגינת, בתנאים משופרים, עד לסכום של 500,000$ תחת משכוּן של המקרקעין לטובת הבנק נותן האשראי; וככל שיהיה צורך באשראי גדול יותר, מעבר ל-500,000$ – בלא שגינת תצטרך להעמיד ערבויות נוספות להבטחת החזר ההלוואה.

5. ביום 1/4/02, בחלוף כחודש ממועד עריכת הטיוטה השנייה, נתקיימה פגישה נוספת בין שמואל ובנו אמיר מצד אחד לבין שלומי מצד שני; הפגישה נערכה במשרדו של עו"ד דדוש ובנוכחותו. בעקבות הפגישה נוסחה טיוטה שלישית להסכם הקומבינציה בין הצדדים (להלן: "הטיוטה השלישית"; נספח 9 לתצהיר שמואל).

טיוטה זו, כקודמתה, נושאת על-גבי כל עמודיה את ההערה "טיוטה לצורך מו"מ בלבד". גם כאן, כבטיוטה השנייה, צוין בסעיף 12(א) כי מקום שבו לא קיים תקן ישראלי, תבוצע הבנייה לפי התקן הגרמני או האמריקאי. סעיף 15(א) לטיוטה השלישית חוזר, בעיקרו, על התחייבות גינת לשאת בתשלום המיסים, האגרות, ההיטלים וכל תשלומי החובה האחרים החלים על המקרקעין – ואולם, שונה המועד האחרון לאחריות גינת לשאת בתשלומים אלה, מיום מתן תוקף לתב"ע ל"מועד מסירת החזקה לקבלן (פריזט – ע.ב.) במתן היתר הבניה". סעיף 15(ה) לטיוטה השלישית קובע כי מס שבח מקרקעין בגין עסקת הקומבינציה יחול על גינת.


בסעיף 15(ב) לטיוטה השלישית נקבע, כבקודמותיה, כדלקמן:

"היטל השבחה החל ו/או המוטל ו/או אשר יחול ו/או אשר יוטל בגין החלקה יחול על הבעלים וישולם על ידם לא יאוחר מאשר עד סמוך לפני קבלת היתר הבניה לגבי אותו מגרש ובאופן שלא יעכב את קבלת היתר הבניה" (ההדגשה שלי – ע.ב.).



כעבור מספר ימים, ביום 4/4/02, שלומי העביר לידי שמואל את הערותיו לטיוטה השלישית (להלן: "מסמך ההערות", נספח יב לתצהיר שלומי); ואפרט את עיקריו של מסמך ההערות הצריכים לענייננו, כאשר יצוין שהערות אלה נרשמו על ידי שמואל בכתב יד – חלקן בצירוף הערותיו של שמואל להערות שלומי – על גבי נוסח הטיוטה השלישית שצורפה לתצהירו. כך, לבקשת שלומי, שונה שם החברה הקבלנית שתתקשר בהסכם הקומבינציה עם גינת מ"אתרי חסון" ל"י.פריזט-ש. חסון" – היא התובעת בענייננו (הערה 1 למסמך ההערות).

בהערה 9 למסמך ההערות ציין שלומי: "סעיף 12א' – נא למחוק את התקן הגרמני או האמריקאי כי אין לי שום מושג בנושא זה". ואילו בהערה 15 למסמך ההערות צוין: "סעיף 16 – לגבי הגדלת סכום ההלוואה ע"י הבנק להוסיף בכפוף לבטחונות מתאימים מטעם הבעלים" (ההדגשות שלי – ע.ב.).

שינוי אחרון זה, בהוראת סעיף 16 לטיוטה, הוא מהותי ביחס להסכמות הקודמות בנוגע להגדרת התחייבות פריזט לדאוג לאשראי שיינתן לגינת לצורך מימון הוצאותיה. אמנם גם לאחר השינוי כאמור נוסחו של סעיף 16 לטיוטת ההסכם חוזר, בעיקרו, על האמור בטיוטות הקודמות באשר להתחייבות פריזט להסדיר לגינת הלוואה מבנק מטעמה של פריזט עד לסך של 500,000$ בתנאים משופרים; ואולם בעוד שקודם לשינוי נקבע כי ככל שיהיה צורך באשראי נוסף, פריזט תפעל אל מול בנק מטעמה להענקתו לגינת, בלא שהאחרונה תידרש להעמיד ערבויות כלשהן להחזר האשראי מעבר למשכוּן המקרקעין – עתה, לצדו של תנאי אחרון זה נכתבה כאמור הערה לדרישת שלומי, וזו לשונה: "בכפוף למתן בטחונות מתאימים".

יצוין כי בו ביום, 4/4/02, העביר שלומי לידי שמואל גם דוגמאות למפרטים טכניים של דירות שבנתה אתרי חסון על החלקה הסמוכה למקרקעין של גינת (נספח יג לתצהיר שלומי). למחרת, ביום 5/4/02, הנתבעים ובנם אמיר נפגשו עם שלומי במשרדו של עו"ד דדוש, במטרה לדון על טיוטת הסכם הקומבינציה. במהלך פגישה זו חזר והעיר שלומי את הערתו המצוטטת לעיל בהתייחס לאפשרות שגינת תידרש "להגדלת סכום ההלוואה". בפגישה זו התייחסו הצדדים גם לסוגייה של תכנון מס. אדרש לנושא בהמשך, אך ייאמר כבר כעת שקיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלה: האם סוגיית המיסוי החל על העסקה הייתה אקוטית עבור הנתבעים והשליכה על עצם נכונותם להתקשר בהסכם קומבינציה עם התובעת. מכל מקום, אין חולק כי בפגישה זו הנתבעים הפנו את תשומת לבו של שלומי לסוגיית ההוצאות הכרוכות בעסקה; וכי שמואל אמר לשלומי כי בכוונתו לערוך בדיקה כיצד נכון וניתן לתכנן ולמזער את המס ביחס לעסקת הקומבינציה – אלא שלטענת שלומי, שמואל הוסיף וציין כי בדיקת סוגיית המס אינה קשורה למוסכם בין הצדדים ולא נוגעת לשלומי, אלא היא עניין פנימי של הנתבעים (סעיפים 49, 65-64 לתצהיר שלומי).

7. ביום 15/4/02 הנתבעים העבירו לשלומי טיוטה רביעית של הסכם הקומבינציה (להלן: "הטיוטה הרביעית"; נספח 24 לתצהיר שמואל). גם טיוטה זו נושאת את ההערה "טיוטה לצורך מו"מ בלבד".

בסעיף 12(א) לטיוטה הרביעית שוב התייחסו הנתבעים, כבטיוטה השנייה והשלישית, לשאלת איכות הבנייה; כאשר תנאי זה הוסף והורחב בטיוטה זו, במהדורת "עקוב אחר שינויים" של תוכנת מעבד התמלילים ;Word וכך לשונו:

"כמו כן מוסכם בין הצדדים כי במקרה ואין תקן ישראלי, יהיו המוצרים מתוצרת חוץ והמלאכות הקשורות בהם בעלי תו-תקן של ארץ מוצאם. למען הסר ספק, מוסכם בזאת כי אם ארץ המוצא של מוצר מתוצרת חוץ איננה מדינה מערב אירופאית ולא ארה"ב, אזי המוצר מתוצרת חוץ והמלאכות הקשורות בו יהיו חייבים לעמוד בדרישות התקן הגרמני ו/או הבריטי ו/או האמריקאי".

יצוין בהקשר זה, כי הטיוטה הרביעית מתאפיינת בריבוי הערות הכתובות בכתב יד לצד סעיפים אלה ואחרים. לגרסת שמואל הערות אלה נכתבו "בזמן אמת", היינו שעה שהצדדים ניהלו דיון על תוכנם של סעיפי הטיוטה; ואילו התובעת חולקת על אותנטיות ההערות האלה וטוענת כי הן הוספו בידי שמואל "לאחר מעשה". לכך עוד אדרש, אך ייאמר כבר עתה כי לצדו של התנאי בדבר התקינה האירופית או האמריקאית, המצוטט לעיל, נרשמה ההערה: "שלומי לא מסכים".
סעיף 16 לטיוטה הרביעית, שבמסגרתו ביקשו הצדדים להגדיר את אחריות התובעת להשגת האשראי שיידרש לנתבעים לצורך ביצוע עסקת הקומבינציה, חוזר בניסוחו על האמור בטיוטה השלישית לעניין התחייבות פריזט לדאוג לאשראי לנתבעים עד לסך של 500,000$ כנגד משכון המקרקעין (ראו סעיף 6 לעיל). ברם, בנוגע לאפשרות של הידרשות הנתבעים להלוואה גדולה יותר, נרשם: "באם התשלומים החלים על הבעלים לפי הסכם זה יעלו על הסכום של 500,000$ (חמש מאות אלף דולר של ארה"ב) הנ"ל, יגדיל הבנק את סכום ההלוואות מבלי לדרוש מהבעלים כל דרישות נוספות שהן" – כפי שהופיע בטיוטות קודמות; אולם לכך הוסף תנאי כשהוא ערוך במהדורת "עקוב אחר שינויים": "בכפוף למתן בטחונות מתאימים מטעם הבעלים" – וזאת בהתאם להערת שלומי שנרשמה קודם לכן בכתב ידו של שמואל על גבי הטיוטה השלישית ועתה הוטמעה בטיוטה הרביעית. יצוין כי גם לצד תנאי זה נכתבה הערה בכתב יד: "לא מקובל על הבעלים".

ויוער כבר עתה, כי טענתו של שלומי – שלפיה תוספת מילים אלה לא נועדה אלא להבטיח את שעבוד המקרקעין, הא ותו לא – אינה עולה בקנה אחד עם לשון הדברים והקשרם, ואף לא עם עמידתו של שלומי על תוספת זו.

8. בחלוף כשבועיים, ביום 19/4/02 נפגשו שמואל, בנו גיא, ושלומי במשרדו של שלומי. קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים בשאלה מה נדון במסגרת אותה פגישה – אך אין חולק כי במועד זה או בסמוך לכך הנתבעים מסרו לשלומי טיוטה של מפרט טכני (להלן: "טיוטת המפרט הטכני"; נספח 26 לתצהיר שמואל); וכי ביום 25/4/02 שלומי העביר לנתבעים את הערותיו לאותה טיוטה (להלן: "מסמך ההערות לטיוטת המפרט"; נספח 29 לתצהיר שמואל).

בהערותיו הסכים שלומי רק לחלק מדרישות הנתבעים כפי שניתן להן ביטוי בטיוטת המפרט הטכני. כך, למשל, הנתבעים דרשו כי המדרגות בבניינים ייעשו מחומר מסוים [סעיף 2.10.1.(ב) לטיוטת המפרט הטכני], ושלומי הסכים לדרישה רק ביחס לארבע (4) דירות מתוך צפי של 15 או 16 דירות שעתידות היו להיבנות ולהימסר לנתבעים (עמ' 2 למסמך ההערות לטיוטת המפרט). באורח דומה נהג שלומי בהתייחסו לסוגיות נוספות, כשהוא מקבל את דרישות הנתבעים רק ביחס לארבע דירות. כך באשר לציפוי קירות פנים (סעיף 3.5 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 3 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); לחומרים שעתידים היו לשמש לבניית המטבחים, בתי השימוש, חדרי האמבטיה והמקלחות בדירות (סעיף 3.6 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 3 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); לחומרי הריצוף (סעיף 3.8 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 3 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); לסוגי הדלתות שיותקנו בדירות (סעיף 3.9.1.1 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 3 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); לאיכות החלונות שיותקנו – בעניין זה שלומי הביע הסכמה מסויגת (סעיף 3.9.2 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 3 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); לטיבם ולסוגם של ארונות המטבח בדירות (סעיפים 3.9.3.1 – 3.9.3.3 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 4 למסמך ההערות לטיוטת מפרט); לסידורים סניטריים (סעיפים 3.10.1 – 3.10.3 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 5-4 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); למערכת קולטים ודוד שמש (סעיף 3.10.7.1 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 6 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); לחיבור מים חמים לכיורים, לאמבטיות, למקלחות, למכונות כביסה ולמתזי מים (סעיף 3.10.7.4 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 6 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); להתקנה של פילטר מים מיוחד (סעיף 3.10.8 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 6 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); לחיבור החשמל לדירות (סעיף 4.4 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 6 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); לעבודות הכנה לשם התקנת מערכת מיזוג בדירות (סעיף 4.8 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 7 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); ביחס לדירות קוטג', בניית חניות מקורות עם דלתות (סעיף 4.11 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 7 למסמך ההערות לטיוטת המפרט); מערכת התאורה במחסנים (סעיף 4.12 לטיוטת המפרט הטכני; עמ' 7 למסמך ההערות לטיוטת המפרט). ועוד.

9. לנוכח חששות ושאלות שהתעוררו אצל הנתבעים, בעיקר על רקע דרישת שלומי להוסיף לסעיף 16 לטיוטת הסכם הקומבינציה את המילים "בכפוף למתן בטחונות מתאימים מטעם הבעלים", כפי שהדבר קיבל ביטוי בטיוטה הרביעית – ביקשו הנתבעים לבחון לעומק את סוגיית היקף ההוצאות שיצטרכו לשאת בתשלומן לצורך ביצוע העסקה. חששם של הנתבעים היה כי מקום שהיקף ההוצאות שיידרשו להן יעלה משמעותית על 500,000$ – יהא עליהם ליטול הלוואה גדולה ובתמורה להעמיד בטחונות להחזרה, מעבר למשכון המקרקעין.
אחד מרכיבי ההוצאות המשמעותיים שעמד על הפרק, הוא תשלומי המיסים המתחייבים בגין העסקה. סוגיית הוצאות המיסוי העסיקה את הנתבעים לאורך כל המשא ומתן; וכעולה מן הראיות, היא הטרידה אותם במיוחד שעה שהבינו מהערת שלומי שהוטמעה בטיוטה הרביעית כי יחויבו להעמיד בטחונות נוספים להחזר ההלוואות מנכסיהם שלהם. עובדה היא שהנתבעים העבירו לשלומי את הטיוטה הרביעית ביום 15/4/02, וכבר למחרת היום קראו והדפיסו מספר כתבות שעסקו בנושא תכנון מס בעסקאות קומבינציה (נספח 31 לתצהיר שמואל). שלומי מצידו אישר ששמואל אמנם התחבט בשאלות המס, והוא (שלומי) אף הפנה אותו לשני מומחים בתחום (סעיף 64 לתצהיר שלומי; עמ' 65 לפרוטוקול, ש' 11-1).

10. זמן קצר לאחר הפגישה האחרונה בין שלומי לבין שמואל ובנו גיא מיום 19/4/02, נודע לשלומי לדבריו משיחת טלפון עם עו"ד דדוש כי אין בכוונת הנתבעים לחתום על הסכם הקומבינציה עם פריזט במתכונת שהוכנה (עמ' 82 לפרוטוקול עדות שלומי, שורות 27-21). ברי מן הראיות כי לכל הפחות החל מאותה עת היה ידוע לשלומי שהנתבעים לא מתכוונים לחתום בשלב זה על הסכם הקומבינציה. כעבור כחודשיים, ביום 25/6/02, פנה עו"ד גולדברג בכתב לנתבעים – מי שכאמור הפגיש בין הנתבעים לשלומי ומי שהמשיך להיות בקשר עם שלומי – בדרישה לקבלת שכר טרחה שאינה צריכה לענייננו ואין בכוונתי להידרש לה (נספח 46 לתצהיר שמואל). בסעיף 6 למכתב זה ציין עו"ד גולדברג שלאחרונה "התברר" לו כי הנתבעים חזרו בהם מביצוע "חיובי (כך במקור – ע.ב.) נשוא ההסכם" עם פריזט. למחרת, ביום 26/6/02, השיבו הנתבעים באמצעות עורך דין מטעמם למכתב זה. וכך נאמר במכתב התשובה (אף הוא צורף כנספח 46 לתצהיר שמואל):

"לגבי הסכמים עם הקבלן חסון (שלומי – ע.ב.), מרשי מבהירים בזאת, שאין כל הסכם סופי ומחייב עם הקבלן חסון, אלא התנהל משא ומתן, אשר לא השתכלל לידי חוזה סופי חתום על ידי מרשי, ולפיכך תמהים מרשי כיצד הגעת למסקנה כי נכרת חוזה שכזה, ועל אחת כמה וכמה למסקנה כי מרשי הפרו את חיוביהם על פי אותו חוזה" (ההדגשה במקור – ע.ב.).

11. ביום 17/7/02 שמואל העביר לעו"ד דדוש מכתב, שבו רשימת שינויים ותוספות שלטענת הנתבעים יש להכניס בטיוטת הסכם לעסקת קומבינציה עם פריזט. המכתב נושא את הכותרת "נקודות עקרוניות הנדרשות להיכלל בהסכם לעסקת קומבינציה"; ונאמר בו על ידי הנתבעים כי "הגענו למסקנה כי ביצוע עסקת קומבינציה על קרקע חקלאית הינה פעולה, אשר יש בה עבורנו סיכונים רבים ומהותיים ואי וודאות גדולה", וכי השינויים והתוספות המתבקשים נועדו "למזער את הסיכונים ואי הוודאות בעסקה זו" (נספח 49 לתצהיר שמואל).

למקרא מכתב זה, הוא מלמד על שינוי משמעותי בעמדת הנתבעים במשא ומתן שניהלו עם פריזט (להלן: "מכתב השינוי"). במכתבם הבהירו הנתבעים כי מעתה בכוונתם לטפל בהליך הפשרת המקרקעין בכוחות עצמם ועל חשבונם; וכי הם שומרים על זכותם לשוב ולנהל משא ומתן עם פריזט, בתום הליך שינוי הייעוד, על תנאי עסקת קומבינציה שאפשר כי תיכרת בעתיד. למחרת היום עו"ד דדוש העביר את מכתב השינוי לידי שלומי. ביום 21/7/02 שלומי שיגר מכתב תגובה לעו"ד דדוש שבו הבהיר (נספח יט לתצהיר שלומי):

"אין בכוונתי לשנות את ההסכם כפי שמונח על שולחנך ומוכן לחתימה מזה זמן רב, ואשר מביע את ההסכמות, הרצונות, הצרכים והתמורה של העסקה. כמו כן, מביע גמירות דעת גמורה של שני הצדדים."

יצוין כי מכתבים אלה גררו חליפת מכתבים נוספת בין הצדדים, שבמרכזה ניטשה מחלוקת בשאלה אם המשא ומתן שניהלו הבשיל לכדי הסכם סופי ומחייב. חשוב לענייננו מכתב ששיגר שמואל לשלומי ביום 25/7/02 (נספח 52 לתצהיר שמואל). כך בסעיפים 2 ו-3 למכתב זה:

"המשא ומתן בינינו הוא עדיין בעיצומו ואינו עומד ערב חתימה, כאשר נושאים מהותיים ביותר עבורנו, לרבות המימון הנדרש לצורך תשלום מיסים והמפרט הטכני של דירות הבעלים הם עדיין בחיתוליהם. ואכן, כל הגרסאות לקראת חוזה בינינו נושאות את הכותרת "טיוטה לצורך משא ומתן בלבד".

במהלך המשא ומתן התברר לנו יותר ויותר כי ביצוע עסקת קומבינציה על קרקע חקלאית הוא הליך רב סיכונים ואי ודאות עבורנו, ולשם כך אף ביצענו בחודשים האחרונים בדיקה מקיפה של אותם סיכונים ואי ודאות. אנו אף הודענו לך על בדיקות אלה, וכמו כן הודענו לך כי לא נחתום על עסקת קומבינציה לפני סיום הבדיקות" (ההדגשות שלי – ע.ב.).



תמצית טענות הצדדים
12. התובעת גורסת כי הצדדים הגיעו להסכם סופי ומגובש ביניהם, ושהנתבעים נמנעו מלחתום עליו בחוסר תום לב. לגרסתה, כל טיוטות ההסכם נערכו ונשמרו במחשבו הנייד של שמואל, ונטען כי הנוסח המלא והסופי של הסכם הקומבינציה עדיין שמור אצל שמואל, שסירב בעבר ועודנו מסרב להעבירו לשלומי (סעיפים 51-49 לתצהיר שלומי).

עמדת התובעת היא כי הצדדים הגיעו להסכמות ביחס לכל סעיפי "הטיוטה הסופית של הסכם הקומבינציה", ושאף נקבע מועד לחתימה. נטען כי לפי המצג שיצרו הנתבעים שאלת המיסוי מעולם לא היוותה תנאי לנכונותם להתקשר בהסכם קומבינציה (סעיפים 65-64, 78-77 לתצהיר שלומי). אשר למפרט הטכני, לשיטת התובעת גם בהקשר זה הושגה הסכמה בין הצדדים, "פרט למספר נקודות" (סעיפים 57-56, 79 לתצהיר שלומי). התובעת סבורה שהסיבה האמיתית לנסיגת הנתבעים מההסכמות שלטענתה הושגו בין הצדדים, אינה קשורה בסוגיית המיסוי או בכל סוגייה אחרת שהעלו הנתבעים, אלא מקורה ברצון הנתבעים להפיק רווח גדול יותר מהמקרקעין. כך, בעיקר, על ידי שיטפלו בכוחות עצמם בהפשרת המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה; ולאחר שהמקרקעין יופשרו יוכלו לקבל תמורה גבוהה בהרבה (סעיפים 104-102 לתצהיר שלומי).

התובעת מטעימה כי המשא ומתן שנוהל בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם שכל שנותר הוא לחתום על ההסכם הסופי, אלא שהנתבעים נמנעו מכך בחוסר תום לב כאמור. לנוכח זאת, התובעת עותרת כי ייפסקו לטובתה פיצויי קיום – לאמור, פיצוי בגין אובדן רווחים שעתידה הייתה להפיק מן העסקה ושנמנעו ממנה בעטיים של הנתבעים. התובעת מעריכה נזק זה בסך של 800,000$ על בסיס חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר אריה קמיל (להלן: "השמאי קמיל"; חוות דעתו סומנה ת/5), והעמידה את הפיצוי, מטעמי אגרת בית משפט, על סך של 2,500,001 ש"ח.

13. אשר לעמדת הנתבעים – קודם לכל נטען כי שמואל שאינו הבעלים של המקרקעין נושא התובענה, שימש בעסקה אך נציגה של אשתו גינת; ומשכך יש לסלק את התביעה נגדו על הסף. לגופם של דברים, הנתבעים כופרים בטענה שהמשא ומתן הבשיל לכדי חוזה שלם. ראשית, הנתבעים כופרים בטענה שבידי שמואל מצויה גרסה מעודכנת של הסכם "שלם וגמור". לשיטתם, הטיוטה הרביעית וטיוטת המפרט הטכני כהגדרתם לעיל היו המסמכים האחרונים שנערכו בקשר עם העסקה; וכעולה מהם ומהראיות הנוספות, הצדדים לא הגיעו להסכמה בשורה של סוגיות מהותיות. ואלה עיקרן: גובה המיסים וההוצאות שבהם עתידים היו הנתבעים לשאת בקשר עם ביצוע העסקה, וכפועל יוצא מכך – הסכמה בשאלה מי מהצדדים יחויב בהעמדת בטחונות להחזר הלוואות שעתידים היו ליטול הנתבעים לצורך מימוש העסקה; והעדר הסכמה על מפרט טכני, כאשר לשיטת הנתבעים הפערים בין עמדות הצדדים ביחס למפרט הטכני מסתכמים בכמיליון שקלים. עוד סבורים הנתבעים כי חוות הדעת של השמאי קמיל נשענת על חישובים שגויים וספקולטיביים, ואת עמדתם תומכים הנתבעים בחוות דעתה של שמאית המקרקעין גב' נחמה בוגין (להלן: "השמאית בוגין"; חוות דעתה סומנה נ/9).

דיון
14. התביעה הוגשה, כאמור, בשם אתרי חסון, אלא שביום 31/12/06 הגישה אתרי חסון בקשה לתיקון כתב התביעה (בש"א 27137/06) ובגדרה ביקשה לשנות את שם התובעת מ"אתרי חסון חברה לבניין בע"מ" ל"י.פריזט-ש.חסון בע"מ".

במסגרת אותה בקשה ביקשה התובעת גם רשות להחליף את הטיוטה שצורפה כנספח ב' לכתב התביעה – שבכתב התביעה המקורי נאמר שהיא "הטיוטה האחרונה של ההסכם" ומהווה את "הנוסח הסופי" שלו – בטיוטה שנטען על ידה ש"למיטב ידיעתה" היא הטיוטה הנכונה. ביום 12/2/07 נענה כבוד הרשם ש' ברוך לבקשה, אלא שאז נתברר כי הטיוטה שצורפה לבקשת התיקון הינה אותה טיוטה עצמה שצורפה לכתב התביעה מלכתחילה – ואף שכונתה "הטיוטה האחרונה", אינה אלא "הטיוטה השניה" כהגדרתה לעיל.

משכך, ב"מודעה" מאוחרת יותר כפי שהוכתרה (נ/6), ביקשה התובעת להחליף את הטיוטה השניה של הסכם הקומבינציה, בטיוטה הרביעית כהגדרתה לעיל. זאת תוך שהיא מכנה טיוטה זו כטיוטה ש"אליבא דהנתבעים" היא הטיוטה האחרונה; ותוך שהתובעת מציינת שהיא מסתייגת מחלק מההערות שנכתבו על גבי הטיוטה הרביעית הגם שלא פירטה באותו שלב את הסתייגויותיה. הלכה למעשה, פריזט לגישתה לא הציגה כלל "טיוטה אחרונה" של הסכם הקומבינציה, בהטעימה כי הגרסה האחרונה מצויה בידי הנתבעים – על גבי המחשב האישי של שמואל, כטענתה.

15. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית מאת שלומי ועו"ד גולדברג; מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית מאת שמואל, אמיר וגיא. המצהירים נחקרו על תצהיריהם. בנוסף כאמור, הוגשו חוות דעת מאת השמאי קמיל מטעם התובעת, ומאת השמאית בוגין מטעם הנתבעים.

טרם שתובענה זו באה לעולם, ביום 27/2/03 הגיש עו"ד דדוש – הוא כאמור עורך הדין שהחליף את עו"ד גולדברג ושליווה את המשא ומתן בין הצדדים – תביעה לבית משפט השלום בהרצליה נגד גינת, בגין אי-תשלום שכר-טרחה שלטענתו הגיע לו בעד השירותים המשפטיים שהעניק לנתבעים בקשר עם עסקת הקומבינציה נושא התובענה דכאן (ת.א. 985/03 דדוש נ' לירן, להלן: "תביעת דדוש"; כתב התביעה סומן נ/1). בעלי הדין באותו עניין נדברו ביניהם והגיעו להסדר פשרה, שביום 13/11/03 קיבל תוקף של פסק דין (סומן ת/3). ביום 23/11/08 עו"ד דדוש הובא להעיד בתובענה שלפניי מטעם התובעת.

אתייחס תחילה לטענת הסילוק על הסף שבפי שמואל. לאחריה אציג את המסגרת הנורמטיבית הדרושה לדיון, ומכאן אפנה לבירור העובדות ויישום הדין.

סילוק על הסף של התביעה נגד שמואל – הוא הנתבע מס' 2
16. הנתבעים טוענים כי יש לסלק על הסף את התביעה נגד שמואל. כך שעה שעילת התביעה היחידה שבפי התובעת בהליך זה היא, כי המשא ומתן שנוהל להתקשרות בעסקת הקומבינציה בקשר עם המקרקעין הושלם במלואו לכדי חוזה; ורק חוסר תום לב מצד הנתבעים מנע את חתימתו, כאשר הסעד היחיד שנתבע בנסיבות אלה הוא סעד של "פיצויי קיום". מקום שזו העילה שביסוד התביעה וזה הסעד הנתבע – לעמדת הנתבעים, ניתן לתבוע פיצויי קיום רק ממי שהוא צד לחוזה שנטען שהושלם; ואין חולק כי הנתבעת מס' 1 בלבד, קרי: גינת, היא הבעלים היחידי במקרקעין ואילו היה ההסכם נחתם הוא היה נחתם רק עימה ולא עם שמואל.
ייאמר כבר בראשית הדברים, כי אין ממש בדרישה המקדמית לסילוק על הסף של התביעה נגד שמואל, ואפרט.

תביעתה של התובעת לפיצויי קיום היא מכוח הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים" ו"סעיף 12"). וזו לשונו של הסעיף:

"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".

מלשון הוראת סעיף 12 ותכליתו, ברי כי על פי דרישת תום הלב המעוגנת בהוראה זו, "מחויב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר, ותוך נאמנות לרוח העסקה ומטרתה" (ההדגשה שלי – ע.ב.) (גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 148 (2005)). על כך נאמר:

"סעיף 12 מדבר על 'אדם' המנהל משא ומתן, ואין ספק שנקיטת לשון זו נועדה להקיף בתחולתה מסגרת רחבה ככל האפשר, מבחינת מעמדם של מנהלי המשא ומתן".
[ע"א 614/84 ספיר נ' אשד פ"ד מא(2) 225, 237 (1987)].

את הביטוי "צד" שבסעיף 12(ב) לחוק החוזים מתבקש אפוא לפרש כמתייחס לכל מי שהיה צד למשא ומתן, אף אם בסופו של דבר לא היה צד לחוזה שנכרת בעקבותיו. לשון אחר – החובה לנהוג בתום לב חלה על כל מי שנוטל חלק במשא ומתן, ואינה מוגבלת רק למי שלאחר מכן הוא צד לחוזה המוגמר; שהרי החובה לנהוג בתום לב במהלך המשא ומתן היא חובה העומדת בפני עצמה, גם אם המשא ומתן אינו מבשיל לכדי חוזה מחייב (ראו ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז (4) 673, דברי הנשיא שמגר בעמ' 682).

אין חולק כי הגורם הדומיננטי וכמעט היחידי מטעם הנתבעים במשא ומתן עם התובעת, היה שמואל; עד כדי שהנתבעים אף לא ראו מקום לזמן את גינת למתן עדות. אמנם התובעת טוענת כי המשא ומתן בין הצדדים הושלם וכי רק חתימתו של החוזה המוגמר נמנעה בחוסר תום לב. ואולם אין התובעת עותרת לאכיפת החוזה הנטען, אלא לפיצויי קיום כאמור מכוח סעיף 12 לחוק החוזים; בטענה כי אי חתימתו של החוזה לאחר שהמשא ומתן הושלם מהווה חוסר תום לב המקים לתובעת זכות לסעד הנתבע על ידה. במצב דברים זה וככל שייקבע שקמה זכותה של התובעת לפיצויי קיום, שמואל אינו יכול להישמע בטענה כי הוא פטור אך משום שלא היה אמור להיות צד לחוזה המוגמר, אילו זה היה נחתם. דינו של שמואל אפוא כדין גינת, ויש לברר את התביעה לגופה ביחס לשניהם כאחד.

המסגרת הנורמטיבית
17. חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים, חלה על הצדדים בשלב שבו הם מנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה ומתדיינים על תנאיו. הפסיקה יצקה תוכן לחובה זאת כדלקמן:

"משמעותה של החובה בשלב הזה היא 'לפעול בנאמנות כלפי הצד האחר למשא ומתן, בנאמנות לרוח העסקה ולמטרתה' (ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 148 (2005);  ראו גם ע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינג' פבר, חברה לבניין, פ"ד מד(3) 769, 778-777). הרציונל שעומד מאחורי ההוראה הוא ההבנה, כי בין הצדדים למשא ומתן חלה קרבה המחייבת יחסי אמון וציפייה הראויה להגנה שההליך יתנהל ביושר, בהגינות ובשקיפות מרבית." (ההדגשה שלי - ע.ב.) [ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, סעיף ט"ז לפסק הדין (14/6/09); להלן: "עניין פרינץ"].

זאת ועוד:

"על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה" [בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד לה(1) 828, 834 (1980)].

בתוך כך, נפסק כי "מלבד לחובה הפסיבית לנהוג בתום לב, על הצדדים למשא ומתן מוטלת חובה אקטיבית לגילוין של עובדות חשובות ועקרוניות המשפיעות על הליך כריתת החוזה" (ההדגשה שלי- ע.ב.) [עניין פרינץ, שם, בסעיף י"ח לפסק הדין; כן ראו: ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 239-238 ו- 242-241 (1977)].

18. סעיף 12(ב) לחוק החוזים מורה כי הפרת חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי מזכה את הצד הנפגע בזכות לפיצוי בגין "הנזק שנגרם לו עקב המשא והמתן או עקב כריתת החוזה", כלשון החוק. על פי ההלכה הנוהגת מקדמת דנא, נהגו בתי המשפט לפסוק מכוח סעיף זה פיצויי הסתמכות בלבד ("פיצויים שליליים") – שמטרתם השבת המצב לקדמותו כפי שהיה עובר למשא ומתן:

"המאטריה שבה עסקינן היא זו של מצב 'טרום חוזי'. החוזה טרם נכרת. מתנהל בגינו משא ומתן. הצדדים חופשיים לעצב את תוכנו. הם חופשיים לרוב לפרוש ממנו. האוטונומיה של הרצון הפרטי מעניקה לכל צד חופש פעולה. אם חופש פעולה זה מנוצל לרעה – והמשא והמתן מתנהל שלא בתום-לב – מטילים על הפוגע פיצוי המשקף את נזקו של הנפגע מעצם ניהולו של המשא והמתן. פיצוי אחר אינו אפשרי, שכן אין לדעת את תוכנו של ההסכם שהצדדים היו כורתים אילו נוהל המשא והמתן בתום-לב. כך בוודאי באותם מקרים שבהם ניהול המשא והמתן בתום-לב היה מגלה מידע שהיה מביא להפסקת המשא והמתן. אך גם במקום שניהול המשא והמתן בתום-לב היה מביא להמשך המשא והמתן, אין לדעת, לרוב, אם משא ומתן זה היה מסתיים בהסכם וגם אין לדעת מה היה החוזה שהיו הצדדים כורתים. במצב דברים זה – ועל רקע התפיסה הבסיסית שבית-המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו – אין מקום לספקולציות באשר לתוכנו של החוזה שהיה נכרת אם היה נכרת. מכאן שלילתם של פיצויי הקיום והסתפקות בפיצויי ההסתמכות." (ההדגשות שלי- ע.ב.) [דברי כבוד הנשיא א' ברק בע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, 301-300 (2002); להלן: "עניין קל בניין"].

יחד עם זאת, בפסק הדין בעניין קל בניין הוכרה לראשונה זכות הנפגע גם לפיצויי קיום ("פיצויים חיוביים") מכוח סעיף 12 לחוק החוזים – קרי: פיצוי בגין אובדן הרווח הצפוי מן ההתקשרות בין הצדדים, וזאת בהתקיים הנסיבות המתאימות:

"מצויים מצבים שבהם המשא והמתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכנו של ההסכם שאותו מבקשים הצדדים לכרות הוא ידוע. תנאיו גובשו, עם זאת אך בשל חוסר תום-הלב נמנע השכלול הסופי של המשא והמתן לכדי חוזה. במצב דברים זה החזרת המצב לקדמותו – כלומר, העמדת הצדדים במצב שבו ההתנהגות בחוסר תום-לב לא התרחשה – תביא אותם לידי ראיית המצב כאילו שוכלל החוזה (ראו פלפל, במאמרה הנ"ל, בעמ' 315). חופש החוזים לא ייפגע – ועל-כל-פנים, לא ייפגע קשות – אם לתוכן ההסדר שעיצבו הצדדים בפועל ובתום-לב יינתן תוקף. במצב דברים זה אין בית-המשפט כורת חוזה עבור הצדדים. כל שבית-המשפט עושה הוא בהסרת המחסום שאחד הצדדים הטיל שלא בתום-לב על שכלול החוזה" (ההדגשה שלי - ע.ב.) (דברי כבוד הנשיא ברק בעניין קל בניין, שם, בעמ' 301).

19. ודוק: כבר בעניין קל בניין נקבע כי פסיקת פיצויי קיום בגין הפרת חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי הוא סעד השמור למקרים חריגים בלבד (ראו שם, בעמ' 302), וזה גם הפירוש שניתן להלכה שנקבעה בעניין קל בניין בפסיקה מאוחרת יותר שיצאה מלפני בית המשפט העליון:

"דעת לנבון נקל, כי פסיקת פיצויים חיוביים מצריכה זהירות רבה. אכן, בנסיבות מסוימות תחושת הצדק והמסכת העובדתית נוטה אליהם, ברם בפסיקתם יש קשיים עיוניים ומעשיים. מן הצד העיוני, ניתן לראות בהם משום כפית חוזה,
...
גם באופן מעשי, פסיקת פיצויים חיוביים אינה פשוטה. הערכתם מתבססת על השערות ספקולטיביות ואומדנות בנוגע להשתכללות החוזה, ומחייבת הכרעה ביחס לנסיבות עובדתיות עמומות (קושי שאינו קיים, בודאי לא באותה מידה, בפיצויי הסתמכות).
ייתכנו אפוא מקרים בהם ייפסקו פיצויים חיוביים, אולם אלה יהיו חריגים, ויינתנו במשורה ובמידה. פרופסור שלו הביעה דעתה בנושא, כי 'יש להקפיד עד מאד על גבולות ההלכה שנקבעה בפרשת קל בניין, ואם כבר נגזר עלינו להכיר בפיצויים חיוביים בגין חוסר תום-לב במשא ומתן, יש להעניקם רק במקרים נדירים וחריגים, כפי שאומר הנשיא ברק...' (שלו, שם, בעמ' 163)" (ההדגשה שלי - ע.ב.) [עניין פרינץ, שם, בסעיפים כ"ב ו-כ"ג לפסק הדין; כן ראו: ע"א 8361/09 דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בע"מ מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון, סעיף 30 לפסק הדין (16/8/2012); וע"א 9073/07 מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, סעיף 39 לפסק דינה של כבוד השופטת א' חיות (3/5/2012)].

אחד השיקולים העיקריים לעניין קביעת הזכאות לפיצויי קיום הוא השלב שבו מצוי המשא ומתן: על פי הלכת קל בניין, פסיקת פיצויי קיום מוצדקת רק מקום שבו המשא ומתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם עד כי ניתן למעשה לראות את ההסכמות שביניהם כחוזה מוגמר. שיקול זה נבחן על רקע מכלול נסיבות המקרה – ובין היתר "הלך הרוח" של הצדדים במהלך המשא ומתן, והתנהלותו של הצד הנפגע אף הוא (ראו עניין פרינץ, שם, בסעיף כ"ג לפסק הדין).
מן הכלל אל הפרט
20. אקדים את המאוחר ואומר כבר כעת כי דין התביעה להדחות. וארחיב.

כפי שצוין לעיל, לשיטת התובעת במחשב האישי של שמואל ובידיו בלבד נותרה גרסה עדכנית של הסכם קומבינציה "גמור" שנערך בין הצדדים, וזו לא גולתה על ידו. אלא שטענה זו לא הוכחה. כפי שניכר מחומר הראיות הרב שהוגש בתיק, לאורך כל המשא ומתן ההתנהלות בין הצדדים הייתה רשמית ועניינית והתאפיינה בתיעוד וברישום מרביים של כל שלב ושלב בו. הצדדים הקפידו לתעד כל פעולה וכל שלב במשא ומתן; בתום הפגישות ועם קבלת טיוטות של ההסכם, הם גם העבירו זה לידי זה את הערותיהם. ככלל, ייאמר כי בין הצדדים התנהלה תקשורת תקינה וערה עד מאוד – והבחנה זו יפה הן באשר לתקשורת שניהלו בינם ובין עצמם, והן באמצעות עו"ד דדוש. אמנם התובעת טוענת, וכמוה גם עו"ד דדוש, שהצדדים קבעו מועד קונקרטי לחתימה; ברם לא עלה בידי מי מהם לציין תאריך מדויק של אותו מפגש שיועד לטענתם לחתימה, ואף אין לכך כל אינדיקציה ממשית בחומר הראיות – ומכאן שהטענה לא הוכחה.

יוזכר כי בכתב התביעה המקורי סברה התובעת (שבאותה עת הופיעה בזהות "אתרי חסון"), שהטיוטה השנייה – היא היא הטיוטה האחרונה של הסכם הקומבינציה המוגמר בין הצדדים (סעיף 9 לכתב התביעה המקורי). אז, בעת שהוגש כתב התביעה, התובעת לא העלתה כלל טענה בדבר הסתרת הטיוטה המלאה של הסכם הקומבינציה "הסופי" על-ידי שמואל במחשבו האישי. טענה זו אף לא נזכרה בכתב התביעה המתוקן, וממילא לא נטענה בבקשת התיקון; ואף לא בכתב התשובה. טיעון זה בא למעשה לעולם רק בשלב מאוחר יותר – בגדרי תצהיר עדותו הראשית של שלומי.

לנוכח ההתנהלות האמורה והרחבת חזית היריעה שבה, ובשים לב לעובדה שהתובעת ומי מטעמה לא הביאו כל ראיה לעצם קיומה של טיוטת הסכם קומבינציה שנערכה כטענתה לאחר הטיוטה הרביעית שהוצגה, טענת התובעת בעניין זה נדחית. הוא הדין בנוגע לטענתה של התובעת כי ההערות שבכתב יד שעל גבי הטיוטה הרביעית הן תוספות מאוחרות שנרשמו על ידי שמואל על דעתו בלבד – ולא כפי שהיה נהוג בין הצדדים, שההערות נרשמות בכתב ידו של שמואל על גבי הטיוטות המודפסות בזמן אמת, קרי: במהלך פגישות המו"מ שנתקיימו ביניהם. גם טענה זו לא בא זכרה בכתבי הטענות – אף לא בכתב התביעה המתוקן, שהתובעת עצמה צירפה לו את הטיוטה הרביעית וסמכה את תביעתה עליה.
אני קובעת אפוא כעובדה, כי בנסיבות שהובררו יש לראות בטיוטה הרביעית משום טיוטה אחרונה של הסכם הקומבינציה שנערכה והועברה בין הצדדים; ובהינתן עובדה זו, אתייחס לטענות הצדדים.

21. כפי שכבר צוין, הטיוטה הרביעית עמוסה בהערות שנכתבו בכתב ידו של שמואל, ועל פני הדברים יש בהערות אלה כדי ללמד על פערים משמעותיים בין עמדות הצדדים במהלך המשא ומתן. יוער כי בנוסף, הנתבעים צירפו לחומר הראיות תרשומות פנימיות רבות שלטענתם ערך שמואל במהלך המשא ומתן ושמעידות אף הן על עומק הפערים; אלא שלא ניתן לייחס משקל ראייתי לתרשומות אלה, משהן נערכו על-ידי שמואל לבדו ונשמרו אצלו; ומעולם לא הועברו לתובעת או למי מטעמה – ומשכך, לא אדרש לתרשומות אלה.

הנתבעים, כאמור, העלו שורה של טענות שלפיהן המשא ומתן היה רחוק מלהבשיל לכדי חוזה מחייב ובין עמדות הצדדים נותרו פערים מהותיים ביותר – ואמנם גם בהתעלם מהתרשומות, נראה כי זה המצב. ואפרט.

הוברר כי בין הצדדים לא הושגה הסכמה בשאלה מי מהם יחויב בהעמדת בטחונות להחזר הלוואות שהנתבעים עתידים היו ליטול לצורך מימוש עסקת הקומבינציה. זאת שעה ששאלת גובה ההוצאות שבהן עתידים היו לשאת הנתבעים בקשר עם ביצוע העסקה והבטחונות שיידרשו, הייתה מהותית ביותר עבורם. בהקשר זה, נדבך חשוב ומשמעותי בהוצאות הצפויות היה היקף תשלום המס שאמור היה לחול על גינת. על כך שסוגיית המיסוי העסיקה והטרידה את הנתבעים עוד מראשיתו של המשא ומתן, מלמדת בין היתר עדותו של עו"ד דדוש, הגם שהלה זומן כעד מטעם פריזט ואף תמך בעמדתה בתביעה:

"ש. אחרי אותה שיחה מ-4/5/02 היתה שיחה נוספת ב-26/5/02 בינך לבין לירן. לאחר מכן היתה פגישה אצלך ב-9/7/02 עם לירן והיתה שיחה ב-23/4/02, הכל לדיון בסוגיות שהטרידו את לירן בנושא המיסוי בטיוטת הסכם הקומבינציה. האם אתה זוכר?
ת. אני שוב חוזר ואומר. שמהמפגש הראשון, עיקר העיקרים שהיה בתיק הזה, זו סוגיית המיסוי. לכל אורך הדרך לירן (שמואל – ע.ב.) ובנו שאלו כמה מיסוי לירן יצטרך לשלם. הוא חשש מהמיסוי. כל הזמן ניסינו איך לחסוך במיסוי, איך להבטיח שיהיה לו כסף לשלם את המיסוי." (ההדגשה שלי – ע.ב.).
(עמ' 27 לפרוטוקול מיום 23/11/08, ש' 15-8).

ועוד העיד עו"ד דדוש:

"ש. נושא המיסוי הטריד את לירן לכל אורך הדרך, כפי שהעדת. מבנה העיסקה, שאתה בנית, הוא שכל המיסים בעסקה חלים על לירן, למעט מס רכישה. אני מדבר על מס מכירה, מס שבח, מע"מ בגין עבודות הבניה, היטלי השבחה וכו'. הנושא של המס וגובהו הטרידו את משפ' לירן.
ת. נכון שזה הטריד אותם, כפי שהעדתי.
ש. הציגו לך בחקירה הראשית אמירה של הקבלן שסוגית המיסים כלל לא היתה תנאי לחתימה ואתה אישרת שאכן כך. איך זה מסתדר?
ת. לא אישרתי כפי שאתה מציג את הדברים. אתה מציג מצג שאתה מדביק מין בשאינו מינו. סוגיית המיסים הטרידה קשות את משפ' לירן, לאורך כל הדרך חיפשנו פתרונות איך אנחנו מקטינים את המיסים של משפ' לירן. בכל הפגישות זה עלה... לכל אורך הדרך עלה עניין המיסוי של משפ' לירן. לא היתה פגישה שלא עלה נושא המיסוי. לירן ידע היטב שהוא יצטרך לשלם את המיסים ומה הוא היה צריך לשלם. הוא הלך להתייעץ עם אחרים. הוא הלך למומחים והמשיך לנהל איתי את עסקת הקומבינציה, אחרי שהוא ראה שהמומחים אומרים לו את מה שאני אמרתי לו, כי אחרת הוא היה אומר לי שאני לא מבין כלום בקומבינציות ובמיסים והיה לוקח את התיק והולך. הוא לא עשה זאת". (ההדגשה שלי – ע.ב.).
(עמ' 29 לפרוטוקול מיום 23/11/08, ש' 19-1).

22. ודוק: לא זו בלבד ששאלת גובה המיסים הטרידה את הנתבעים לכל אורך המשא ומתן, אלא שמידת התעסקותו של שמואל בנושא אף הלכה וגברה ככל שזה התקדם; ובמיוחד בשלב הדיון בטיוטה הרביעית, משהבין מהערות שלומי כי הנתבעים עלולים להידרש להעמיד בטחונות להחזר הלוואות, מעבר למשכון המקרקעין. וכך העיד עו"ד דדוש:

"ת. אני זוכר שבין הפגישה האחרונה שהיתה לבין אותו יום ו' שהיינו אמורים לחתום, התחילו שאלות של לירן לגבי המיסוי. לכל אורך הדרך היו שאלות לגבי המיסוי שהוא קיבל עליהן תשובות. היו לו היסוסים מהיכן הוא יביא את הכספים לכיסוי תשלומי המיסוי.
ש. האם זה היה תנאי מבחינת לירן לחתימה?
ת. לא, אבל היו לו התלבטויות במישור היחסים שלו איתי ולא ביחסים שלו עם חסון. עם חסון זה נקבע לחתימה, נדמה לי ליום ו'. במהלך אותם ימים הוא הרים טלפון ושאל מהיכן הוא ישלם את המיסים ושאלות נוספות בענין זה". (ההדגשות שלי – ע.ב.).
(עמ' 9 לפרוטוקול מיום 23/11/08, ש' 11-4).

הנתבעים העבירו לידי שלומי את הטיוטה הרביעית ביום 15/4/02. ויוזכר כי בסעיף 16 לטיוטה הרביעית, שעניינו התחייבות פריזט לדאוג להלוואה לנתבעים בתנאים משופרים עד לסך של 500,000$, הוסף התנאי: "בכפוף למתן בטחונות מתאימים מטעם הבעלים" בהתייחס למקרה שבו יצטרכו הנתבעים ליטול הלוואה גדולה יותר, מעבר לסך של 500,000$ (שהוא תקרת האשראי שלהבטחת החזרו נקבע שהנתבעים ימשכנו את המקרקעין). כעולה מהראיות, הוספתו של תנאי זה לטיוטה הרביעית הייתה חשובה לשלומי והלה עמד על כך עוד למן הדיון בטיוטה השלישית. ביטוי מובהק לכך נמצא במסמך ההערות שהעביר לידי הנתבעים ביום 4/4/02 (ראו פירוט בסעיף 6 לעיל), שבו ציין במפורש: "סעיף 16 – לגבי הגדלת סכום ההלוואה ע"י הבנק להוסיף בכפוף לביטחונות מתאימים מטעם הבעלים" (ההדגשה שלי – ע.ב.).

23. עובדה היא שלאחר משא ומתן אינטנסיבי שהתנהל בין הצדדים, כאשר במהלך כחודשיים ימים (בין 15/2/02 לבין 15/4/02) הוחלפו ביניהם ארבע טיוטות של הסכם הקומבינציה – חלה הפסקה במשא ומתן. זאת בעיקר כדי לאפשר לנתבעים לבדוק את נושא היקף ההוצאות והמיסים שיחולו עליהם בגין העסקה וכיצד ניתן למזערם, וכן את דרך מימונם. כך משלטענתם וכפי שניתן לדברים ביטוי בתוספת לסעיף 16 בטיוטה הרביעית, נסוג שלומי מהסיכום שהיה שלפיו התובעת אחראית לספק בטוחות לבנק, מעבר לשעבוד המקרקעין – ככל שאלה יידרשו לצורך המימון הבנקאי להוצאות ולמיסים שגינת תזדקק לו. ואמנם לאחר הפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 19/4/02, נפנו הנתבעים לבצע בדיקות כלכליות של כדאיות העסקה והסיכונים הכרוכים בה. לצורך זה הם נסתייעו במומחים בתחום הנדל"ן ובתחום המיסוי. בין היתר נועץ שמואל ברו"ח איציק אידן, בשמאי המקרקעין גל פרויקט וכן בשמאי מקרקעין נוסף, ברו"ח דורית גבאי, באחד מבעלי הקרקע בעסקה אחרת עם התובעת, ובעו"ד ד"ר הנרי רוסטוביץ – מומחה למיסוי מקרקעין (סעיפים 124 – 141 לתצהיר שמואל).

כפי שנתברר לנתבעים לאחר היוועצות במומחים, הוצאות המיסוי בקשר עם עסקת הקומבינציה היו צפויות להיות גבוהות בהרבה משסברו בראשית המשא ומתן. אם בתחילה חשבו שהיקף ההוצאות יגיע לכחצי מיליון דולר, הרי שהבירורים העלו שלא כך הוא, וההוצאה הריאלית יכול שתגיע ל- 1.7 מיליון דולר. יוער שגם עו"ד גולדברג מטעם התובעת אישר סדר גודל זה של הוצאות המיסוי (ראו: עדותו בעמ'23 לפרוטוקול מיום 19/11/09, שורות 10-24).

לטענת שמואל, וזו לא נסתרה, במהלך התייעצותו עם המומחים, התברר לו כי החשיפה המהותית לסיכונים הכרוכים בהוצאות ומיסים בשיעורים גבוהים עד מאד, נובעת בעיקר ממבנה העסקה שעמדה על הפרק עם פריזט – עסקת קומבינציה על קרקע חקלאית, טרם שהקרקע הופשרה. בדיקות והתייעצויות אלה, ובכללם הביקורת הרבה שלטענת הנתבעים הובעה על ידי אנשי המקצוע על מבנה העסקה – הם שהולידו את מכתב השינוי.

24. ויוזכר בהקשר זה, כי בעוד שבטיוטה הראשונה וכך גם בטיוטה השניה נאמר כי גם אם התשלומים החלים על הבעלים יעלו על הסך של 500,000 דולר – שזו היתה ההערכה אז – תדאג התובעת, באמצעות בנק מטעמה, להשגת אשראי נוסף לגינת בלא שזו תחויב בהעמדת בטחונות נוספים להחזרו, מעבר למשכון המקרקעין; אזי למן מסמך ההערות שהעביר ביחס לטיוטה השלישית, והדברים הוטמעו בטיוטה הרביעית, שלומי לא היה נכון עוד להעניק רשת בטחון זו לגינת. עמדה זו של שלומי באה לידי ביטוי בעמידתו על הוספת התנאי שנזכר לעיל והוא: שככל שתידרש גינת לסכום הלוואה הגבוה מ- 500,000 דולר לצרכי מימון העסקה, יהא זה "בכפוף לבטחונות מתאימים מטעם הבעלים"; וזו סטיה מהותית מהטיוטות הקודמות.

יצוין כי שלומי נשאל במהלך עדותו על תנאי נוסף זה שהציב, ברם תשובותיו היו מוקשות, בלתי משכנעות ובעיקר עמדו בסתירה לאמור בטיוטות השלישית והרביעית (ראו: עמ' 63-59 לפרוטוקול עדותו). כעולה מטיוטות אלה, ומהאמור במסמך ההערות שערך, סוגיית העמדת בטחונות נוספים הייתה מהותית גם בעיניו של שלומי; שאחרת לא היה מקפיד לעמוד על הכנסתו של השינוי לטיוטות.

משכך, בשים לב לשינוי המשמעותי בעמדת שלומי בדבר העמדת בטחונות, ולנוכח העובדה שהיקף ההוצאות שהיו צפויות לנתבעים התחוור להם כגדול בהרבה משציפו, מובנת הסתייגותם של הנתבעים מהמשך ניהול המשא ומתן לאחר פגישתם האחרונה של הצדדים ביום 19/4/02, ומובן רצונם של הנתבעים לבחון היטב את סוגיית המיסים.

בנסיבות שהובררו לא ניתן לשעות לטענה שבפי התובעת, והיא ששאלת המיסוי מעולם לא היוותה תנאי לעצם נכונות הנתבעים להתקשר עימה בהסכם קומבינציה. כמבואר לעיל, כל עוד שלומי היה נכון להעניק לנתבעים רשת ביטחון לעניין נטילת אשראי ככל שיידרשו לו בלא התחייבות מצידם להעמיד בטחונות נוספים – חשיבותה של שאלת המיסוי הייתה פחותה יחסית; ואולם, שעה שנתחוור לנתבעים, למן שלב הדיון בטיוטה השלישית, ששלומי אינו מוכן לערוב להחזר הלוואות נוספות שהנתבעים יידרשו ליטול, או אז הפכה סוגיית כיסוי הוצאות המיסים לאקוטית ביותר. סוגייה זו לא באה על פתרונה, ופריזט לא הציגה כל ראיה להסכמה בין הצדדים בנקודה זו.

25. זאת ועוד. בתצהירו ובעדותו טען שלומי כי לאחר הפגישה האחרונה שהתקיימה בין הצדדים ביום 19/4/02, "נעלמו" הנתבעים. זאת עד אשר ביום 18/7/02 הופתע שלומי, לדבריו, משקיבל מכתב מאת עו"ד דדוש שאליו צורף מכתב השינוי מאת הנתבעים. וכך כתב עו"ד דדוש:

"לאחר שיקול נוסף החליטו ה"ה לירן לבצע תחילה עסקת הפשרת קרקע חקלאית, כאשר לאחר ההפשרה יכנס לתוקף הסכם הקומבינציה שיוסכם עליו.
אני מעביר אליך את הצעתם החדשה. נא עיין בהצעה ותודיע לי בכתב אם ניתן לקדם את העסקה ברוח הדברים".
(מכתבו של עו"ד דדוש צורף כנספח יז לתצהיר שלומי).

אלא שהתייחסותו זו של שלומי להפסקה שחלה במשא ומתן, כאל "היעלמות" מצד הנתבעים, אינה מתיישבת עם התרשמותי מן העדויות וחומר הראיות. כך משהוברר כי לנוכח חששות והתלבטויות שהיו לנתבעים, שסבו בעיקר על נושא ההוצאות והמיסוי, שלומי עצמו הפנה אותם למספר מומחים בעלי שם בתחום המס. התייחסותו כאמור של שלומי גם אינה מתיישבת עם העובדה שבמשך כשלושה חודשים מאז אותה פגישה אחרונה שבין הצדדים, לא יצר שלומי או מי מטעם התובעת כל קשר עם הנתבעים, ולא מחה בדרך כלשהי על התנהלותם, לא בכתב ולא בעל פה. יותר מכך, שלומי לא פנה ולא אזכר בכל החודשים הללו שנקבע כביכול מועד לחתימה על טיוטה כלשהי של הסכם הקומבינציה שכטענתו היה מוגמר; וממילא לא טען כי הוא עומד על החתימה. ודומה כי הדברים מדברים בעד עצמם, כאשר יוסף כי גם מכתבו של עו"ד דדוש הנזכר לעיל אינו מרמז בכל צורה שהיא על כך שהיה זה מכבר הסכם מושלם בין הצדדים ומוכן לחתימה שהנתבעים חזרו בהם ממנו – כנטען על ידי התובעת.

נתתי דעתי גם לגרסתו של שלומי, שלפיה שמואל ביקש שהות אך ורק לצורך תכנון מס, תוך שהאחרון הבהיר כי תכנון המס כאמור זו בעיה של הנתבעים שאין דבר בינה לבין נכונות והתחייבות הנתבעים לקיום העסקה. אלא שלגרסה זו לא נמצאו כל תימוכין, ונראה כי אין בה ממש. שוכנעתי כי הבירורים שביקשו הנתבעים לבצע בסיוע מומחים, שאין חולק שביצעו, נועדו כדי לברר את הסיכונים הכרוכים מבחינתם בביצוע העסקה – קרי: היקף ההוצאות והיבטי המס הכרוכים בכך, ואופן מימונם; וכל זאת טרם שגמרו בדעתם להתקשר בעסקה ולחתום על הסכם קומבינציה עם התובעת.

בהיות סוגיית ההוצאות כה משמעותית עבור הנתבעים לא ניתן אפוא לדבר על השתכללות ההסכם והיותו מוגמר – כטענת התובעת. משאלה הם פני הדברים, לא ניתן בנסיבות העניין לשעות לעתירת פריזט לפיצויי קיום – ואין זאת אלא שדין התביעה להידחות, כך שעה שכל כולה נשענת על הטענה שלפיה הצדדים הגיעו להסכמות בכל השאלות הקרדינליות והמשא ומתן ביניהם הבשיל לכדי חוזה גמור ומחייב. אך בבחינת מעבר לנדרש, אתייחס לסוגיה מהותית נוספת שמלמדת על פערים משמעותיים בין עמדות הצדדים.

26. כמפורט בסעיף 8 לעיל, ביום 19/4/02 או בסמוך לכך הנתבעים מסרו לידי שלומי את טיוטת המפרט הטכני; וביום 25/4/02 שלומי העביר לנתבעים את מסמך ההערות לטיוטת המפרט. כפי שמבואר בהרחבה לעיל, מסמך ההערות חושף פערים משמעותיים בין עמדות הצדדים באשר למפרט הטכני. פערים אלה נוגעים לטיב ציפוי הקירות; לחומרי הגלם שעתידים היו לשמש לבניית המטבחים, בתי השימוש, חדרי האמבטיה והמקלחות בדירות; לחומרי הריצוף; לסוגי הדלתות; לאיכות החלונות, ארונות המטבח; לטיבם של סידורים סניטריים; למערכת קולטים ודודי שמש; למערכת חיבור המים, החשמל ומיזוג האוויר. יצוין בהקשר זה כי עולה מן הראיות שהנתבעים ייחסו חשיבות רבה לאיכות הבנייה, וניתן ללמוד על כך גם מהאמור בסעיף 12(א) לטיוטה השנייה, השלישית והרביעית (ראו: בסעיפים 4, 5 ו- 7 לעיל), שהתייחסו לתקינה של הבנייה.

בגדר מסמך ההערות לטיוטת המפרט, שלומי הביע הסכמה אך באשר לחלק מדרישות הנתבעים. הנתבעים אמדו את הפערים בין עמדתם לבין עמדת שלומי בסך של כ-18,000$ לכל דירה. בהינתן מספר הדירות שצפויות היו להימסר לגינת, פער זה הסתכם בלמעלה מ-200,000$ – סכום שערכו השקלי באותה עת הגיע לכמיליון שקלים (סעיפים 114-113 לתצהיר שמואל). שלומי בעדותו אישר פער זה (עמ' 81 לפרוטוקול מיום 19/11/09).

שלומי גם אישר במהלך עדותו שהמפרט הטכני לא היה "סגור", כלשונו, ושנותרו חילוקי דעות, אם כי הכתיר אותם כ"לא מהותיים":

"זה לא שזה לא מפרט טוב, זה מפרט מצוין, עכשיו, בוא אני אחדד, לא הסכמת זה נכון, אבל אני אומר לך, וזה מתוך ניסיון שלי במקרים קודמים, כאשר אנחנו עומדים על חילוקי דעות ואלה לא חילוקי דעות מהותיים כל-כך, הם חשובים, יש בהם אלמנט של כלכליות, יש פה אלמנט של כסף, אבל כאשר אני בא ואני שוקל את כל העסקה, אלא אם אני צריך להשקיע עוד 100,000 דולר או פחות 100,000 דולר, במקרים כאלה, אני, הכי גרוע, אני מתכווץ, אני מסכים, אני מניח שאפשר היה גם לשכנע את מר לירן, אם היה ממשיך במגעים ולא נעלם לנו, לקבל את דעתי, זה שבמקור הוא אמר – לא, אני רוצה ככה, זה נכון, אבל אני בטוח שהייתי מוצא דרך לפתור את זה, כי זה לא מהות ההסכם, זה חלק מההסכם, וזה חלק שולי, לדעתי, בהסכם" (ההדגשות שלי – ע.ב.).
(עמ' 80 לפרוטוקול, ש' 20-11).

הנה כי כן, שלומי מודה בעניין קיומם של הפערים הנטענים על-ידי הנתבעים, אם כי הוא מגדירם כלא מהותיים, ומוסיף שאילו הנתבעים נהגו בתום לב, ניתן היה לגשר על פערים אלה.

27. לצורך הדיון, אני נכונה להניח כי אמנם ניתן היה לגשר על הפערים. אלא שלשם כך היה צורך בהמשך ניהול משא ומתן. ויודגש: אין עסקינן בתביעה לפיצויי הסתמכות בגין ניהול משא ומתן שלא בתום לב לקראת כריתתו של חוזה – שאז יתכן שניתן היה לייחס משקל להתנהלות הנתבעים בהקשר זה. אך לא זו התביעה הנדונה. עניין לנו בתביעה שבגדרה עתרה פריזט לפיצויי קיום בלבד, ובהתאם להלכה הנוהגת וכפי שנזכר לעיל בפרק הנורמטיבי, על-מנת לזכות בסעד זה על התובע להוכיח שהמשא ומתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם "עד כי תוכנו של ההסכם שאותו מבקשים הצדדים לכרות הוא ידוע. תנאיו גובשו, עם זאת אך בשל חוסר תום-הלב נמנע השכלול הסופי של המשא והמתן לכדי חוזה" (עניין קל בנין, שם בעמ' 301).

אף בהתעלם מסוגיית ההוצאות והעמדת הבטחונות כמפורט לעיל, ברי כי די בהיעדר הסכמה כאמור בנושא המפרט הטכני כדי לדחות את התביעה. פריזט כאמור לא הכחישה את האומדן של הנתבעים שלפיו הפערים בין עמדות הצדדים לעניין המפרט הטכני הסתכמו בכמיליון ש"ח; אלא שהיא טוענת כי פער זה לא היה מהותי לנוכח הרווח הצפוי לנתבעים מן העסקה של כשני מיליון דולר.

אין בידי לקבל טיעון זה. עניין לנו בסכום שאינו מבוטל כל עיקר (מיליון שקלים), וככזה לא ניתן לראות בו זוטות. נכונה ההבחנה ביתר שאת לנוכח סך כל הרווח שלשיטת התובעת ציפו הנתבעים להפיק מן העסקה, באשר לא ניתן לראות בסכום המהווה כ-10% מסך התמורה הצפויה משום ענין שולי. אין חולק כי בעניין המפרט הצדדים לא הגיעו להסכמות; ובמצב דברים זה, לנוכח מרכזיותו של יסוד התמורה לגיבוש גמירת דעת של צד המבקש להתקשר בחוזה, המשא ומתן בין פריזט לבין גינת היה טעון המשך, ובוודאי שלא הבשיל לכדי חוזה מחייב הדורש אך חתימה על גביו. על כן ובהתאם להלכה המשפטית שנקבעה עוד בעניין קל בניין, בנסיבות המקרה לא ניתן לשעות לתביעה ולסעד הנתבע במסגרתה.

28. הנה כי כן: הוברר כי המשא ומתן בין הצדדים לא הגיע לידי גמר ולא הבשיל כדי הסכם סופי ומחייב; והדברים מקבלים משנה תוקף, משאין חולק על היותו של שמואל אדם יסודי וקפדן במיוחד המדקדק בפרטים – כפי שהתבטאו לגביו הן שלומי והן העדים האחרים מטעם שני הצדדים גם יחד. תכונות אלה בולטות עד מאד אצל שמואל, על פי התרשמותי ממנו, ואין זה סביר ואין יסוד למסקנה שהנתבעים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם והיו נכונים לחתום עליו בטרם באו על פתרונן כל אותן סוגיות מהותיות שנותרו כאמור במחלוקת. יותר מכך, אף אין להניח שמי שעמד מול שמואל במשא ומתן, ומטבע הדברים נחשף לתכונותיו כאמור, סבר שהדברים גמורים כל עוד הם לא סגורים וחתומים; ונראה שלא בכדי נושאות שלוש הטיוטות האחרונות של ההסכם את ההערה "טיוטא לצורך משא ומתן בלבד".
לנוכח המסקנה שאליה הגעתי, מתייתר הדיון בנפקותן של חוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעם כל אחד מהצדדים.

סוף דבר
29. התוצאה היא שהתביעה נדחית.
התובעת תשלם לנתבעים הוצאות בסך 80,000 ש"ח.


הערובה להבטחת הוצאות ההליך – שהופקדה על ידי אתרי חסון בהתאם להחלטת כבוד הרשם ש' ברוך שניתנה בבש"א 4588/06 והחלטתו מיום 12/3/07 – תשמש על חשבון תשלום ההוצאות ותועבר לידי הנתבעים באמצעות בא כוחם.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת הסכם קומבינציה

  2. פרשנות הסכם קומבינציה

  3. דמי תיווך בעסקת קומבינציה

  4. תביעה ביחס לעסקת קומבינציה

  5. הוצאות בניה בעסקת קומבינציה

  6. תביעה לביטול הסכם קומבינציה

  7. הסכם קומבינציה עם אדם שנפטר

  8. עסקת קומבינציה - ליקויי בניה

  9. עסקת קומבינציה על קרקע חקלאית

  10. אחריות מקצועית בעסקת קומבינציה

  11. איחור במסירת דירה בעסקת קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה ומכירת דירה במקביל

  13. חבות בעל הקרקע כלפי רוכש דירה בעסקת קומבינציה

  14. פסק דין ניתן בתביעות הדדיות שעניינן הסכם קומבינציה

  15. תביעה בגין עסקת קומבינציה במקרקעין - מכירת זכויות לקבלן

  16. תביעה לחייב לבצע רישום בפנקס בתים משותפים בעסקת קומבינציה

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון