מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא דמי היתר זוכה במכרז: ש. שטמר, שופטת - אב"ד: 1. הסוגיה העומדת לפתחנו היא, אם רשאי המערער, מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם "המינהל") לגבות דמי היתר מזוכה במכרז לרכישת זכויות במקרקעין וצד לחוזה פיתוח עם המינהל; זאת לאחר שערך המקרקעין, לטענת המינהל, עלה עקב שינוי תב"ע, הגדלה ניכרת של מספר יחידות הבינוי והגדלה של מספר הקומות, שניתן לבנות בהם. רקע עובדתי 2. המינהל, שהוא הבעלים של מגרש 78 בגוש 10257 חלקה 19 (להלן- "המגרש"), פירסם מכרז לבניית 54 יחידות מגורים לדיור מוגן ושטחי שירות. המשיבה, החברה הכלכלית לפיתוח קרית אתא (להלן גם - "החברה הכלכלית") זכתה במכרז. ביום 13/3/02 נחתם חוזה פיתוח בינה לבין המינהל (להלן - "חוזה הפיתוח"), לפיו קיבלה החברה הכלכלית את המגרש, על מנת לבנות עליו על פי תנאי המכרז. 3. החברה הכלכלית הגישה ביולי 2002, בלא שהמינהל יהיה שותף לבקשה זו, בקשה לאשר תכנית מפורטת מס' כ/מק/255ד', שמהווה שינוי לתכנית מפורטת כ/במ/255, אשר היתה בתוקף בעת פרסום המכרז. השינוי המבוקש היה להגדיל את מספר יחידות הדיור, כך שניתן יהיה לבנות במגרש 126 יחידות במקום 54 יחידות וכן להוסיף שתי קומות לבניין. יצויין כי החברה הכלכלית טענה בערעור לפנינו שלא היה שינוי באחוזי הבניה, אולם אין מחלוקת כי נתבקשה הוספה של שתי קומות. מכאן שהנכון הוא לומר שלא חל שינוי במשבצת הקרקע אותה אמור היה הבניין לתפוס משטח המגרש. על פי הבקשה, מספר הקומות מעל הקרקע לא שונה, אולם התבקש להתיר תוספת של עד שתי קומות מתחת למפלס הקומה הקובעת לבניין (נספח ג' לבקשה למתן רשות להתגונן שהוגשה בבית משפט קמא). בינתיים, על פי בקשת החברה הכלכלית, האריך המינהל את התקופה לבניה על פי הסכם הפיתוח, כאמור, מבלי שהיה מעורב בהליכים לשינוי התב"ע, ואף לא הובהר אם ידע עליהם, עד שנדרש לחתום על המסמכים לאישור התב"ע החדשה. 4. המינהל נדרש, כאמור, לחתום על הבקשה לאישור התב"ע ועל הבקשות החדשות להיתר בניה. הוא התנה את מתן הסכמתו בתשלום דמי היתר בשל עליית ערך המגרש עם הוספת הקומות ובניית 72 יחידות דיור נוספות. על פי בקשת החברה הכלכלית, הסכים המינהל, כי תינתן התחייבות לתשלום דמי היתר הנובעים מהשינוי, ולאחר שההפרשים יוערכו על ידי השמאי הממשלתי, תשלם החברה הכלכלית את דמי ההיתר על פי הערכתו. התחייבות כמוסכם נחתמה על ידי מנכ"ל החברה הכלכלית ועל ידי מנהלת הכספים שלה ביום 12/8/02 (להלן - "ההתחייבות"). נוסח ההתחייבות חשוב לדיוננו, ולפיכך מובא כאן: "בהמשך לבקשתנו ושיחתנו, הרינו מתחייבים בזאת לשלם את הפרשי ערך הקרקע בגין הגדלת מספר יחידות הדיור, במידה ויהיו, על פי שומת השמאי הממשלתי ובכפוף לכל דין" (ההדגשה בקו שלי, ש.ש). השמאי הממשלתי, דב רובינשטיין, העריך את ההפרש בערך הקרקע בסכום של 755,000 ₪. החברה הכלכלית חויבה ב-91% מסכום זה (בהתאם לשיעור התשלום מהערך על פי חוזה הפיתוח) בתוספת מע"מ - סה"כ 815,991 ₪ נכון ליום השומה, 12/5/04. החברה הכלכלית סירבה לשלם את ההפרש, ולאחר התכתבות ענפה בנושא בין הצדדים, ומשעמדה החברה הכלכלית על התנגדותה לשלם את דמי ההיתר, הוגשה תביעת המינהל בבית משפט קמא. 5. נוסיף עוד לפן העובדתי כי על פי נהלי המינהל, טרם חתימת המינהל על תכניות בניה, הוא נהג לדרוש לשלם לו את הפרשי הערך של הקרקע על פי התוכנית וזאת על פי שומה של השמאי הממשלתי. על פי נוהל מס' 798 של המינהל, הרי אם מבקש יזם להשיג על גובה השומה, עליו לשלם תחילה 75% משומה ולהפקיד ערבות בנקאית בשווי של 25% נוספים, שנועדה לתשלום היתרה, ככל שההשגה תידחה. טענות הצדדים בבית משפט קמא 6. המינהל הסתמך בדרישתו על מסמך ההתחייבות. בשל כך שהחברה הכלכלית, היתה תאגיד עירוני, ציבורי, שנראה היה כי אמינותו איננה במחלוקת, הסכים המינהל לחרוג ממנהגו, והסתפק בהתחייבות, עד לתשלום המלא. הסכמתו של המינהל לחתום על אישור התב"ע ותוכניות הבניה המתוקנות, ניתנה בהסתמכו על ההתחייבות. המינהל הוסיף וטען כי ההתחייבות היא התחייבות חוזית לשלם את הפרשי הערך, אולם זכותו לגבות הפרש זה נובעת גם מהמכרז והסכם הפיתוח ואף על פי עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט. 7. המשיבה כפרה הן בחבות, והן בגובה הסכום שנתבע ממנה. היא טענה, כי ההתחייבות ניתנה "בכפוף לכל דין" ועל כן על המינהל להראות מקור משפטי שמחייב אותה בתשלום דמי ההיתר, והוא לא הצליח בכך. באשר לגובה החבות, הגישה המשיבה חוות דעת נגדית של השמאי גרשון פנחסיק. מחוות דעתו עולה כי אין הפרש בערך הקרקע עקב שינוי התוכניות. קביעות בית משפט קמא 8. באשר להתחייבות, קיבל בית משפט קמא את עמדתה של המשיבה: ההתחייבות סוייגה בביטוי "בכפוף לכל דין", והמינהל לא הצליח להצביע על דין שהסמיך אותו לחייב את המשיבה בדמי היתר; המינהל לא הביא עדויות של מי מהעובדים שלו, שהשתתפו במשא ומתן שקדם להתחייבות, מחדל שנזקף לחובתו. עוד כתב השופט בפסק דינו, כי התנהלות הצדדים טרם החתימה על ההתחייבות, היתה תמוהה: לא הובהר מדוע הסכים המינהל לתוספת "בכפוף לכל דין", והמינהל לא ניסה להתמודד עם שאלה זו. אף התכתובת לאחר שניתנה ההתחייבות אינה מבהירה מה היה אומד דעת הצדדים לפני מתן ההתחייבות. מנגד, עמד בית המשפט על כך שאם החברה הכלכלית טענה, כי המינהל לא היה רשאי לחייבה בדמי היתר, תמוה הוא מדוע חתמה על ההתחייבות. בהנחה שלפני החתימה על ההתחייבות היה לחברה הכלכלית ספק ביחס לזכאות המינהל מכוח חוזה פיתוח לדמי היתר, היה עליה לסייג את ההתחייבות באופן המכפיף אותה לפרשנות חוזה הפיתוח, ולא לכל דין. אם עמדתה של החברה הכלכלית מלכתחילה היתה כי אינה חייבת בתשלום דמי ההיתר, הרי שנהגה בחוסר תום לב בכך שבמקום להגדיר את הספק ביחס לתשלום, בחרה לחתום על ההתחייבות ו"לטמון למינהל פח יקוש, בכך שהשתמשה בביטוי כוללני, אשר שמא לא הדליק נורה אדומה אצל המינהל" (עמ' 4 לפסק הדין של בית משפט קמא). 9. בית משפט קמא לא קיבל גם את טענתו של המינהל, לפיה קמה זכאותו לגבות דמי היתר מנוהליו הפנימיים, ובייחוד מנוהל 31.29 (מתאריך 7/2/00 המדגיש בכותרתו שהוא מיועד לצרכים פנימיים ואינו בא "לבסס זכויות או חובות", הוספה שלי, ש.ש). נקבע כי הנהלים מחייבים את המינהל בלבד. זאת ועוד: חוזה הפיתוח נוסח על ידי המינהל, ולכן יש לפרשו בניגוד לכוונת עורכו, שהרי המינהל יכול היה להטמיע נוהל זה או אחר שלו בתוך חוזה הפיתוח. 10. אף טענתו של המינהל כי מגיעים לו דמי ההיתר מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן - "חוק עשיית עושר ולא במשפט") לא התקבלה על דעתו של השופט קמא, שכתב לעניין זה: "ככל שעסקינן בעניין עשיית עושר ולא במשפט יש להפנות לדברי כב' השופטת דורנר אשר הורתה כי 'הפניה לדינים לבר-חוזיים תיעשה רק מקום שאין בין הצדדים חוזה בר-תוקף, או כשהעניין הנדון אינו נלכד ברשתו של החוזה' (סעיף 6). אכן קשה להלום, לטעמי, שהמינהל, על המנגנון המסועף שלו והייעוץ המשפטי הנרחב לו הוא זוכה, לא יוכל להסדיר סוגיות פלוניות בגדרו של חוזה בכתב, ויבקש סעד מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט". 11. עוד קבע השופט קמא מה היה הדין צריך להיות, אם המשיבה היתה מסרבת לחתום על ההתחייבות, והמינהל היה בתגובה מסרב לחתום על הבקשה להיתר בניה. בסוגיה זו, עיגן בית משפט קמא את דעתו בפסק הדין בעניין הוד אביב (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, להלן- "פס"ד הוד אביב"), שם נדחתה תביעתו של המינהל לדמי היתר ונקבע שסמכות לאשר תוכניות אינה כוללת זכות לגבות תשלומים נוספים מהמתכנן כתנאי למתן אישור; על המינהל להראות מקור חוזי המתיר לו לגבות את דמי ההיתר החדשים. על פי חובת ההגינות שחלה במשפט הציבורי, על הרשות הציבורית להימנע מניצול מצבי חולשה של האזרח ולהעלות דרישות כספיות חדשות שאין להן עיגון חוזי ברור. אף לפי פס"ד ישקו (ע"א 3979/01 בנייני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 30/7/03, ופורסם בתוכנות המשפטיות, להלן "פס"ד ישקו"), לא ניתן - לעמדת בית משפט קמא - לקבל את תביעת המינהל, כפי שנדחתה גם באותו פסק דין. 12. המינהל הפנה לפסקי דין שעולה מהם, לטענתו, הלכה המראה שיש לקבל את תביעתו (ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב, ניתן ביום 7/5/06 ופורסם בתוכנות המשפטיות, להלן- "פס"ד מצלאוי"; וע"א 10397/04 סביוני יבנה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 21/3/07 ופורסם בתוכנות המשפטיות, להלן- "פס"ד סביוני יבנה"), אולם בית משפט קמא לא מצא דמיון בין מקרים אלו לבין הסוגיה שעמדה לפניו (בהמשך דיוננו נחזור לפסקי דין אלו). 13. המינהל הוסיף וטען לפני בית משפט קמא, שיש להבין את הלכת הוד אביב על רקע ההטבה קלת הערך שהיתה שם, בעוד שהגדלה מ-54 יחידות ל-126, מצדיקה תשלום דמי היתר. השופט קמא קבע כי הלכה אינה תלויה במסכת עובדתית זו או אחרת וכי ראוי היה שהמינהל, לאחר שניתן פסק הדין בעניין הוד אביב, ישנה את הנוסח של חוזה הפיתוח ויגדיר כי הערך של המגרש תלוי גם במספר יחידות הדיור. 14. השופט קמא העיר כי נותר טעם מר מהתנהלותה של החברה הכלכלית. מצופה ממנה, בהיותה חברה שחלים עליה כללי ההגינות של המשפט הציבורי, שלא תערפל כוונותיה באמצעות הביטוי "בכפוף לכל דין". אולם, כאמור, החליט לדחות את תביעתו של המינהל ואף חייב אותו בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 17,000 ₪ + מע"מ. טענות הצדדים בערעור 15. בערעורו חזר המערער על טענותיו בבית משפט קמא, כאשר הדגיש כדלקמן: זכות המינהל לדרוש את הפרשי הערך קמה לה, בין היתר, מההתחייבות, וחתימת המינהל על בקשת ההיתר ניתנה על יסוד התחייבות זו. הפרשנות שניתנה למושג "בכפוף לכל דין" על ידי בית משפט אינה עולה בקנה אחד עם כוונת הצדדים, שהיתה לאפשר למשיבה לקבל את ההיתר על אף שהתשלום נדחה, כאשר ההתחייבות מחייבת את המשיבה לשלם את ההפרש בערך המקרקעין על פי הערכת השמאי הממשלתי. התב"ע החדשה הביאה לשינוי משמעותי בזכויות הבניה ולפיכך אף בערך הקרקע. הייעוד ושיעור הניצול היוו שיקול מהותי בהערכת שוויה של העיסקה, כאשר קיבולת הבניה נקבעה במפורש בחוזה הפיתוח. העובדה שהשמאי הממשלתי קבע הפרשי ערך כה גבוהים, מראה שהשינוי לא היה קל ערך. כן חבה המשיבה לשלם למינהל כפי שהתחייבה, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. 16. באשר לשומה, נטען כי המשיבה לא ניצלה את זכות ההשגה שניתנה לה על ידי המינהל מספר פעמים, ולכן הפכה הקביעה השמאית לסופית. 17. המשיבה טענה, שאין למינהל זכות שבדין לגבות תשלום בגין הפרשי קרקע עקב הגדלת מספר יחידות הדיור. השינוי שנעשה בתכנית היה אחד ויחיד - הגדלת מספר יחידות הדיור, מבלי להגדיל את השטח המותר לבניה ומבלי לשנות את יתר הוראות התכנית הקודמת. התחייבות המשיבה לתשלום ההפרשים הוכפפה לשמירת כל זכויותיה על פי דין, הן לעניין עצם החבות והן לעניין גובה החוב. בהתכתבות בין הצדדים, לא העלה המינהל טענה כי ההתחייבות כשלעצמה סותמת את הגולל על ההכרח להראות מקור חוקי לחיוב. ההתחייבות לשלם מותנית בכך שעל פי דין קיימת חבות לתשלום הפרשי ערך הקרקע. אף אומד הצדדים, כפי שקבע בית משפט קמא, תואם טענה זו, וזאת בשל התנהלותם לפני החתימה על ההתחייבות ולאחריה. המינהל נמנע מלהביא ראיות בעניין זה. עמדת המינהל ורצונו להימנע מבירור הטלת החבות על פי דין, אינה הגונה ואינה מתיישבת עם העיקרון כי רשות ציבורית לא יכולה להטיל חיוב בהעדר מקור חוקי להטלתו. למרות שהליכי התכנון היו קיימים במועד החתימה על הסכם הפיתוח, המינהל לא כלל בו הוראה על תשלום הפרשי ערך קרקע אם יוגדלו יחידות הדיור בלבד, ללא הגדלת שטח הבניה. זאת ועוד: הסכם הפיתוח לא מתאר את הקריטריונים מהם נגזר הערך היסודי של המגרש. גם עיון בשומה לא מצביעה על כך שהמחיר נגזר מהיקף היחידות. שינוי בתמורה, כפי שעולה מהחוזה, ייעשה רק במצב של שינוי בגבולות או בשטח המגרש. דיון והכרעה 18. אקדים ואביא דעתי, שיש לקבל את הערעור ולחייב את המשיבה בדמי ההיתר. להלן נימוקי למסקנתי זו . ההתחייבות 19. על פי חוזה הפיתוח, תכניות בניה שתכין המשיבה, צריכות לקבל את אישור המינהל בטרם יוגשו לרשויות התכנון, ולכן ביקשה החברה הכלכלית מהמינהל אישור לתב"ע ולתכנית הבניה שהגדילה את מספר יחידות הדיור מ-54 ל-126. המינהל טען, כי ראה בתכנית זו עסקה חדשה לחלוטין, ולכן כתנאי לחתימתו עליה, היה על המשיבה לשלם הפרשי ערך הקרקע בגין הגדלת מספר יחידות הדיור, ככל שייקבעו על ידי שומת השמאי הממשלתי. כאמור, בית משפט קמא לא קיבל את עמדת המינהל כי ההתחייבות מקימה חבות של המשיבה בלא שיהיה על המינהל להראות מהיכן נובעת זכותו. הגזברית של המשיבה, מסרה בעדותה כי חתמה על ההתחייבות, כשהכוונה היתה לשמור על זכויותיה של המשיבה להשיג על עצם החבות וכן על גובה השומה, ומכאן הוסף להתחייבות המונח "בכפוף לכל דין". נראה כי מסקנתו זו של בית משפט קמא, באה תוך כדי העלאת התלבטות: "מלכתחילה, כך עולה מהנתונים שבפניי, סבורה החברה הכלכלית כי המינהל אינו רשאי לחייב אותה בדמי היתר, לנוכח המתחייב מחוזה הפיתוח. לנוכח זאת, מלכתחילה החברה הכלכלית לא אמורה הייתה ליתן התחייבות, כל עיקר. והרי על שום מה להטריח את השמאי הממשלתי, כעולה מן הרישא להתחייבות, אם אכן קיימת כפירה של החברה הכלכלית לעצם החיוב האמור? ואם תמצי לומר כי עובר לחתימת ההתחייבות היה ספק סביר בעיני החברה הכלכלית שמא מכוח חוזה הפיתוח צומחת זכאותו של המינהל למתן דמי היתר, שמא לא, מצפה הייתי שהתיבה המסיימת את ההתחייבות תהא בנוסח אחר. לא 'ובכפוף לכל דין' אלא, למשל, 'ובכפוף לפרשנותו של חוזה הפיתוח'... ואם אלו הם פני הדברים, שמא החברה הכלכלית נהגה בחוסר תום לב בכך שבמקום להגדיר מה הספק האפשרי, הממוקד והמאותר, בעניין תשלום דמי ההיתר, בחרה לטמון למינהל פח יקוש, בכך שהשתמשה בביטוי כוללני, אשר שמא לא הדליק נורה אדומה אצל המינהל" (ההדגשות במקור). 20. סבורה אני, כי המינהל לא בחן היטב את ההתחייבות ונפל ב"פח היקוש", כלשונו של בית משפט קמא, שהוכנס בה. אילו שם לב המינהל לבו לנוסח ההתחייבות, היה ודאי מסרב לתת את ההיתר, שכן אם עומדת למשיבה זכות בדין שלא לשלם, מה תועלת למינהל בהתחייבות, ואם היא חבה על פי הדין, ממילא רשאי וזכאי המינהל להפרע ממנה. הכוונה של המינהל היתה שתהיה התחייבות חוזית של המשיבה, הבאה בנוסף להסכם הפיתוח, לשלם את ההיתר על פי דרישת המינהל ועל פי הערכת השמאי הממשלתי. לכל היותר, ניתן לפרש, כי כוונת המינהל היתה שעל אף ההסכמה החוזית שבהתחייבות, הרי אם יתברר שהדין אינו מתיר למינהל לגבות את ההפרש, ההתחייבות לא תהיה בעלת תוקף, ולא שעל המינהל להוכיח הסכמה שבדין, חיצונית להתחייבות. 21. ויודגש, הונחה בבית משפט קמא תשתית ראייתית, שלא נסתרה, כי המינהל גובה, כתנאי לאישור תכניות בניה, תשלום בגין הפרשי ערך הקרקע. כך העידה לעניין זה מירי סבא, מנהלת מחלקת עסקאות, שיווק ותעשיה במינהל: "אני עובדת במינהל כבר 20 שנה והמינהל לא חותם על תוכניות עד שלא מושלמת כל העסקה. לכן וגם ממסמכים בתיק עולה, שזה חריג שחתמו בלי שישלמו על ההפרשים". 22. מכאן שנטיתי לקבוע, כי המינהל התכוון לכך שההתחייבות כן תהווה מקור משפטי לחיוב בנוסף לזכותו לגבות בשל כך שתנאי ההסכם שונו, וכן סבר כי עם החתימה אין מקום להמשיך ולדון בחבות של המשיבה לשלם אלא בגובה התשלום, שכאמור יוערך על ידי השמאי. אולם בשל העמימות שבאומד דעתה של המשיבה, לא ביססתי את פסק דיני על ההתחייבות, אלא על פרשנות של הסכם הפיתוח ועל הדין הנוהג. המכרז והסכם הפיתוח בין הצדדים - מקור לחיוב המשיבה בדמי ההיתר 23. ההלכה היא שעל מנת לחייב את המתקשר עם המינהל בדמי היתר יש להראות על מקור חוקי המתיר חיוב כזה. בהעדר חיקוק או דין המאפשר גביה נוספת לאחר החתימה על הסכם הפיתוח, יש להראות כי על פי דיני החוזים בהתקשרות הספציפית ניתן לגבות את דמי ההיתר (רע"א 110/06 ב.צ.ל. השקעות וייעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 4/7/06, פורסם בתוכנות המשפטיות; ה"פ (מח'-ת"א) 257/05 אס. ג'י. אס חברה לבניין בע"מ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 26/6/06, פורסם בתוכנות המשפטיות; ע"א (חי') 3058/04 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' אליר חברה לבנין בע"מ, ניתן ביום 4/12/05, פורסם בתוכנות המשפטיות). אצטט קטע רלוונטי מפס"ד הוד אביב, הקובע הלכה זו: "בענייננו אין מדובר באגרה או בהיטל שהסמכות לגבותם צריכה להימצא בחיקוק, אלא בדרישת תשלום חוזית שהרשות הציבורית מציבה בפני האזרח המתקשר עמה בחוזה. אולם כשם שסמכות הרשות לגבות אגרה או היטל צריכה למצוא את עיגונה בחיקוק, כך נגזר מחובת ההגינות החלה על הרשות כי בהיותה צד לחוזה עם מתקשר פרטי, היא תימנע משימוש בכוחה ובמרותה כלפי האזרח בדרך של הצבת דרישות תשלום חוזיות שאין להן ביטוי חוזי מפורש או משתמע בבירור, וכאשר לא נקבעו קריטריונים ברורים לתשלום שהם נהירים וידועים מראש למתקשר הפרטי. דרישה זו מתבקשת מקיומן של אמות מידה של הגינות ותום-לב החלות על הרשות הציבורית בהתקשרויותיה החוזיות" (שם, עמ' 48-49, ההדגש בקו הוסף על ידי - ש.ש). 24. מבלי להתייחס לתוקף של הוראה פנימית של המינהל כמסמך מחייב, הרי בנידוננו לא הציג המינהל הוראה פנימית המחייבת את המתקשר עמה להוסיף דמי היתר כאשר ערך המקרקעין עלה. 25. אולם, דעתי היא, שעל פי נוסח המכרז, הסכם הפיתוח והנסיבות, לגביהן אין מחלוקת, עולה שעם שינוי התב"ע ביוזמת החברה הכלכלית ושינוי תוכניות הבניה באופן מהותי, כפי שאירע כאן, קמה למינהל זכות למנוע המשך ההתקשרות, אלא אם היא מבוצעת על פי הסכם הפיתוח, או כי עבור הסכמתו לשינוי ההסכם על ידי בניה משמעותית שונה מזו המותרת על פי הסכם הפיתוח, קמה זכותו לקבל דמי היתר בגין התחייבות חוזית חדשה בינו לבין המשיבה באשר למספר היחידות והקומות. פרק המבוא לחוזה הפיתוח, כולל הגדרות של מושגים המשמשים בחוזה והרלוונטיים לנו: "המבנים" - דיור מוגן לקשיש 54 יח"ד + שטחי שירות; "שיעור הניצול" - קיבולת בנייה המותרת על פי התכנית הנ"ל, דהיינו ___ אחוזים בקומה, ב- ___ קומות, ובסה"כ ___ אחוזים המהווים 54 חדרים/יחידות והמסתכמים ב- 3000.0 מ"ר מבונים. עוד כתוב בפרק המבוא, כדלקמן: "והואיל והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היוזם לתקופת הפיתוח בלבד וזאת רק לשם בנית המבנים למטרת ההקצאה על-פי היעוד ושיעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל..." (ההדגשה בקו שלי ש.ש) חוזה הפיתוח אף הוסיף לתנאיו את תנאי המכרז, מהם עולה כי בהתאם לתב"ע כ/255 ותוכנית מתאר קרית אתא כ/150, מיועד המגרש לבניית 54 יחידות לדיור מוגן לקשיש + שטחי שירות עבור הדירות. השטח לבינוי הוא 3,000 מ"ר+חדרי מכונות, קומת חניה ומרתף המשמש למחסנים. מספר הקומות הוא 9. על פי המכרז, בו זכתה המשיבה, היא התחייבה לבנות 54 יחידות דיור. ערך המגרש הוערך על ידי השמאי הממשלתי דאז על פי הזכויות הניתנות לניצול על פי התב"ע שחלה באותו המועד, כ/במ/255, ב- 1,318,681.32 ₪. לאורך כל ההסכם, מודגש כי הרשות היא להקים את "המבנים". מכאן שבניה בניגוד להסכם הפיתוח, היא הפרת הסכם, ולמינהל היתה זכות שלא לאשר את התוכניות המכילות בניה כה מוגברת. משעמדה המשיבה להפר את ההסכם על ידי שינוי תוכניות ושינוי מספר היחידות והקומות, רשאי היה המינהל שלא להסכים לכך. לפיכך, אין מתום בדרישתו לקבל את הפרשי הערך עקב הסכמתו לשינוי ההסכם על ידי המשיבה. מכיון שקמה למינהל זכות לגבות את דמי ההיתר, מה גם שהמשיבה התחייבה לשלמם אם יש בדין אפשרות לגבות, וכפי שהראתי אפשרות זו קיימת כאן, הרי ההתחייבות השלימה את ההתקשרות החדשה, שיצרה מעין נספח להסכם הפיתוח, לפיה המינהל מסכים להגדלה וכנגד המשיבה תשלם לו את דמי ההיתר על פי הערכת השמאי הממשלתי. כך נכתב לעניין זה בפס"ד מצלאוי, פסקה 12: "נקבע בהלכת הוד אביב שזכותו של המינהל לאשר את תכניות הבנייה אינה יכולה להיות מקור לגביית דמי היתר במקרה של הגדלת קיבולת הבנייה. הטעם לכך, נקבע באותו פסק דין, הוא שסמכות המינהל לאשר תכניות בנייה של יזם בטרם יוגשו לרשויות התכנון, מקורה בהיותו מופקד על ניהול קרקעות המדינה, וככזה בעל אינטרס ישיר בתכנונן של קרקעות המדינה, בפיתוחן ובמיצוי פרויקט היזמות שלשמו נקשר הסכם הפיתוח. זכות זו לא נועדה, נקבע, לשמש מקור לגביית תשלומים נוספים בגין עצם האישור של תכניות הבנייה. אולם, במקרה שלפנינו, מקורה של הדרישה לתשלום דמי היתר אינו בעצם האישור של תכניות הבנייה, אלא בשינוי זכויות השימוש שהוענקו ליזם בהסכם הפיתוח על-ידי הגדלת שיעור הניצול עקב תוספת קיבולת הבנייה" (ההדגשה בקו הוספה שלי, ש.ש.) 26. אפילו לא נכתב בהסכם, כי עם שינוי התנאים, רשאי המינהל לדרוש תמורה נוספת, הרי זכות זו עומדת בבסיס עקרונות דיני החוזים. באותה סוגיה כתב בית המשפט העליון בעניין מצלאוי: "אפילו אניח שלא ניתן ללמוד מהסכם הפיתוח על כוונה משותפת של הצדדים, כי המערערת תשלם עקב הגדלת קיבולת הבנייה תמורה נוספת של 91% משווי זכויות הבנייה הנוספות, בוודאי שלא ניתן ללמוד מההסכם על כוונה הפוכה, לפיה המערערת תהא זכאית לנצל את קיבולת הבנייה הנוספת ללא תמורה. בהנחה שעניינים אלו לא הוסדרו בהסכם הפיתוח, לא במפורש ולא מכללא, כי אז למינהל אמנם לא הייתה זכות מכוח הסכם הפיתוח לדרוש תמורה נוספת עבור הגדלת קיבולת הבנייה. אולם, גם למערערת לא הייתה זכות לעשות שימוש בזכויות בנייה אלו בניגוד להסכם. בנסיבות אלו, אם חפצה המערערת לעשות במגרש שימוש שלא הוסדר בהסכם הפיתוח, הדבר חייב השגת הסכמה חדשה בין הצדדים. במסגרת הסכמה חדשה כזו, משהמערערת ביקשה לזכות ביתרון שלא עמד לה מכוח הסכם הפיתוח, לא הייתה מניעה מלפני המינהל לדרוש תמורה נוספת על זו שנקבעה באותו הסכם". וכך אכן פעלו הצדדים בענייננו. הדרישה לתשלום ההפרשים לא היתה תנאי שרירותי לחתימה על תכנית הבניה מתוך מטרה להוציא כספים נוספים מהחברה הכלכלית. היא באה על רקע של ניתוח של מצב חדש, ששונה מחוזה הפיתוח המקורי מבחינת הזכויות עצמן, ומתוך ראיה שייתכן שיש לכך השפעה על מחיר הקרקע. ההתחייבות עצמה נוסחה כך, שהתשלום יתבקש רק וככל שהשמאי הממשלתי יקבע כי אכן קיימים הפרשים בערך הקרקע. פסקי הדין בעניין הוד אביב ובעניין ישקו 27. עיקר פסק דינו של בית משפט קמא בוסס על פסק דין הוד אביב; השופט קמא סבר כי ההלכה שם מחייבת אותו לדחות את תביעתו של המינהל. לעמדתי, הנסיבות בהלכת הוד אביב שונות מהנסיבות בענייננו ודומות לעובדות בפסק הדין סביוני יבנה בע"מ ובפסק דין מצלאוי, בהם נפסק כי המינהל זכאי לגבות דמי היתר עקב הגדלת אחוזי הבניה ושינוי בערך המקרקעין. משכך אין לקבוע כאן כפי שנקבע בעניין הוד אביב. אביא בקצירת האומר את העובדות העולות בפסק דין הוד אביב: המערערת, "הוד אביב", זכתה במכרז שפרסם המינהל, לפיתוח מגרש. נחתם בין הצדדים הסכם פיתוח. הוד אביב ביקשה הקלות בניה בתוספת אחוזי בנייה בשיעור 11%, שנחלקו ל-5% בגין מעליות ו-6% להקמת קירות מסך ואלמנטים אמנותיים. התכנית אושרה על ידי המינהל מבלי שנדרשה על ידו תוספת תמורה. לאחר סיום בניית הפרויקט, כשהוד אביב ביקשה שהמינהל יחתום על חוזי חכירה עם הרוכשים, דרש המינהל תשלום בגין דמי היתר עבור תוספות הבניה. על סמך רקע עובדתי זה, קבעה כב' השופטת פרוקצ'יה שאין לחייב את הוד אביב בתשלום דמי היתר: המסקנה אם התכוונו הצדדים להסמיך את המינהל לגבות דמי היתר נלמדת מהוראותיו ופרשנותו של הסכם הפיתוח. נקבע כי הסכם הפיתוח לא פירש מהם הקריטריונים מהם נגזר הערך היסודי של המגרש, שעל פיו נקבעה התמורה. מנגד, הסכם הפיתוח הורה כי ניתן יהיה לערוך שינויים בתמורה רק אם יהיה שינוי בגבולות או בשטח המגרש. נקבע שכאשר לא מוגדרות אמות המידה לקביעת הערך היסודי של המגרש, שממנו התמורה החוזית נגזרת, וקיימת רק הוראה חוזית אחת שמכוחה ניתן לבצע שינוי בתמורה המוסכמת (במקרה של שינוי בגבולות המגרש או בשטחו), לא הוכח שהערך היסודי של המגרש נגזר במישרין מקיבולת הבניה עליו, ולכן שינויים בקיבולת זו שמתרחשים עקב הקלות המאושרות על ידי רשויות התכנון, לא הוגדרו בהסכם כמאפשרים שינוי בתמורה המקורית המוסכמת. נקבע כי מדיניות המינהל לאורך שנים, לא היתה אחידה בנושא זה. בעת שנערך ההסכם, לא היתה החלטת מדיניות ביחס לגביית דמי היתר. גם הסכם הפיתוח התעלם מהנושא. שילוב עובדות זה, מעיד על העדר כוונת הצדדים לאפשר גבייה כאמור. עוד נקבע, כי תוספת התמורה נדרשה לראשונה בשלב מאד מאוחר, לאחר סיום הבנייה והפיתוח. בנסיבות אלה, נפסק כי חסרה "תשתית חוזית איתנה כמבססת קיום כוונה של הצדדים לזכות את המינהל בהטלת דמי היתר על היזם כאמצעי עקיף להגדיל את התמורה החוזית המקורית החלה עליו במקרה של תוספות לקיבולת הבנייה במגרש" (שם, עמ' 45). גם בפסק דין ישקו נקבע שאין המינהל זכאי להפרשים של דמי היתר. המערערות שם זכו במכרז שפרסם המשיב להחכרת שני מגרשים סמוכים שנועדו, כל אחד בנפרד, לבניית מבנה מסחרי. בנוסח ההצעה שצורף למכרז נקבע כי ידוע למציע שכל בנייה נוספת על המגרשים תחויב בתשלום נוסף. משהמערערות ביקשו להקים מרכז מסחרי אחד על שתי החלקות, הן ביקשו, וקיבלו, אישור מרשויות התכנון להגדיל את זכויות הבנייה במגרש אחד, ובמקביל נגרעו זכויות בנייה דומות מהמגרש השני. כשנדרשה חתימת המשיב, כבעל החלקות, לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה, הוא דרש תשלום דמי היתר בגין שטח הבנייה שהוסף. בית-המשפט המחוזי דחה את תביעתן של המערערות בנדון וקבע כי עומדת למשיב זכות לקבלת דמי ההיתר. בית-המשפט העליון קבע כי החוזים הם שמחייבים, ולא היה בהם תנאי שהמערערות יחוייבו בתשלום עבור בניה נוספת. יש לפרש את שתיקת ההסכם לעניין כוונת הצדדים בשאלת זכות המשיב לדרוש מהיזם תוספת תמורה עקב קבלת הקלות בנייה בדרך המיטיבה עם המתקשר הפרטי. כך נגזר מחובת ההגינות החלה על הרשות, כי בהיותה צד לחוזה עם מתקשר פרטי היא תימנע משימוש בכוחה ובמרותה כלפי האזרח בדרך של הצבת דרישות תשלום חוזיות שאין להן ביטוי חוזי מפורש או משתמע בבירור. לא הוכח כי אומד דעת הצדדים היה שאם תהיה בניה נוספת יהיה חיוב. לא נקבעו קריטריונים ברורים לתשלום שהם נהירים וידועים מראש למתקשר הפרטי. פירוש על-פי עקרונות אלה מוביל למסקנה כי משמעות המונח "תוספת בנייה" בהצעה הנדונה היא הגדלת ניצולת המגרשים בשיעור החורג מן המחיר ששולם עבורם. מאחר שהעברת זכויות הבנייה ממגרש למגרש לא הגדילה את הניצולת הכוללת ולא הקנתה טובת הנאה למערערות החורגת מגדרי המחיר ששולם על-ידיהן, לא נוצרה כל תוספת בנייה כמשמעותה בהצעת המערערות במכרז, ואין לחייבן בתוספת תשלום. בענין מצלאוי וסביוני דניה המאוחרים יותר, שניתנו הראשון ביום 7/5/06 והשני ביום 21/3/07, נקבע כי המינהל זכאי לגבות דמי היתר, בהתחשב בכך שאומד דעת הצדדים שעלה מההסכמים באותם שני מקרים, לא מנע גביית דמי היתר ובהתחשב בכך שהיה שוני מהותי בכמות הבניה ובייעוד. הלכה דומה ניתנה גם בע"א (ת"א) 2154/04 קרן קיימת לישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים, פס"ד מיום 20/8/09 נקבע כי המינהל זכאי לקבל את דמי ההיתר, כאש טובת ההנאה עקב הבניה הנוספת היא משמעותית ושתיקת ההסכם בנושא זה איננה פוגעת בזכות המינהל להתנות את הסכמתו לבניה בתשלום דמי היתר. פסק דין זה אושר בהחלטה מיום של בית המשפט העליון מיום 4/5/10 ברע"א 8007/79 ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ. 28. לעמדתי כאמור, פסקי הדין הוד אביב וישקו מבוססים על עובדות שנתקיימו שם ואינן מתקיימות כאן: הגדרת הערך היסודי: בעוד שבעניין הוד אביב, לא היה ברור כיצד נקבע הערך היסודי, בנדוננו, עולה שהערך נקבע, כפי שצויין במכרז ובהסכם הפיתוח - גם על פי שיעור הניצול של 54 יחידות דיור. טענת המינהל בעניין זה לא נסתרה. השווי נקבע בשומה של אגף שומת מקרקעין לשכת מחוז חיפה והצפון, ביום 10/4/97 (נספח ג/1 לתצהירה של מירי סבא מטעם המינהל). כך נכתב בשומה: "מדובר במגרש שגודלו 1,926 מ"ר הנמצא בשכונת תל-חי מצפון לשכונת גבעת הרקפות בחלקה הצפוני מזרחי של קרית אתא. באזור בוצע פיתוח סביבתי (סלילת כבישים, מערכת מים, ביוב וכו'). המגרש הנדון גובל בכביש ב-3 צידיו. הקרקע טרשית ומשופעת קלות. הסביבה הקרובה מיועדת לבנייה צמודת קרקע ('בנה ביתך') ולבניה טורית. לפי תכניות המתאר כ/150 ו-כ/בנ/255 שבתוקף מיועד המגרש לבניית 54 יחידות דיור מוגן לקשיש בבנין בן 9 קומות בשטח 3,000 מ"ר שטח עיקרי + חדר מכונות, קומת חנייה ומרתף למחסנים. לדעתי השווי הסביר של הזכויות במגרש הנדון, כאשר הוא פנוי מכל מחזיק, חוב או תביעה הוא כיום כדלקמן: א. כאשר כל הוצאות הפיתוח חלות על החוכר: סך 2,190,000 ₪...." . שומה נוספת שהוצאה על המגרש ביום 26/8/97, מפנה אל תיאור המגרש כפי שנכתב לעיל, בשומה מיום 10/4/97. עולה כי בשומה שקבעה את השווי של הזכויות על המגרש עבור היזם, ושממנה נגזר הערך היסודי של המגרש, כתוב מפורשות ייעוד המגרש ומספר יחידות הדיור המאושר לבניה על פי תכניות המתאר. סביר להניח, כי השמאי, שטרח לציין פרטים אלו, לקח אותם בחשבון בהערכת שווי הזכויות. גודל השינוי: להבדיל מפס"ד הוד אביב, שם דובר על הקלות בניה בשיעור של 11% ומפסק הדין ישקו, שם נקבע כי לא היה שוני בניצול אחוזי הבניה, אם כי הם רוכזו למגרש אחד מבין שניים, הרי שכאן התוספת היא של 72 יח"ד, למעלה מפי שתיים מיחידות הדיור שהיו מתוכננות מלכתחילה, ושהיוו את שיעור הניצול על פי חוזה הפיתוח ועל פי תנאי המכרז. כמו כן אושר לבנות עד שתי קומות נוספות. השופט קמא העיר, כי אינו נותן משקל רב לעוצמת השינוי המתבקש, ולא ניתן להבין את הלכת הוד אביב רק על רקע ההטבה קלת הערך שהתבקשה שם. לטעמו, להלכה כוח נורמטיבי שאינו מותנה, לכל הפחות לא באופן משמעותי, במסכת עובדתית זו או אחרת (פסקה 19 לפסק הדין קמא). דעתי שונה: הן בפסק דין סביוני הדר והן בפסק הדין מצלאוי ניתן משקל למשמעותו של השינוי ולעליית ערך המקרקעין. שני קריטריונים אלו מתקיימים בענייננו. סביר להניח שתוספת של למעלה מפי שניים של יחידות דיור, יש לה ערך כלכלי לא מבוטל, אפילו הושגה בדרך של הצפפת יחידות הדיור לשטח המותר (בתוספת קומה או שתיים). בדיון לפנינו טענה ב"כ המשיבה, כי לא מדובר בפרויקט כלכלי, וכי הפרויקט לא נמכר. לא הובאו ראיות לעניין זה, ובית משפט קמא לא התייחס לנושא כדאיות הפרויקט ומשמעות תוספת יחידות הדיור על ערכו הכלכלי. אולם, על פי שומת השמאי הממשלתי, ערכו של המגרש עלה משמעותית בעקבות תוספת יחידות הדיור. בנסיבות אלה, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין בשל השגת המשיבה על גובה השומה, תחושת הצדק וההיגיון הכלכלי מחייבים קביעה שאין לקבל עמדה לפיה המינהל מכר זכויות בשווי מסוים על פי תכנית מסוימת שבהתאם לה נקבעה התמורה, וכאשר באים לשנות תכנית זו, באמצעות הוספת יחידות דיור לצורך העניין, ולתוספת זו יש ערך כלכלי שישתלם למשיבה בהמשך, מצופה מהמינהל שלא ידרוש את ההפרש בגין השינוי. שינוי תב"ע: בנידוננו, אין המדובר בהקלת בניה, כפי שהיה בעניין הוד אביב, אלא בתב"ע חדשה אשר שינתה באופן מהותי את הזכויות. ציפיית הצדדים: בין יתר הקביעות העובדתיות בפסק הדין הוד אביב, עולה כי בית המשפט השתכנע שם, שהיתה ציפייה סבירה של הצדדים, כפי שעלה מניתוח חוזה הפיתוח, כי יינתנו הקלות בניה מבלי שתידרש תמורה בגינן. וכך כתבה כב' השופטת פרוקצ'יה: "אפשר עוד כי קיימת ציפייה טבעית, כמעט על דרך השיגרה, כי היזם יבקש הקלות בנייה והוא עשוי לקבלן לפחות בחלקן, ואפשרות זו כבר הובאה בחשבון בשומת התמורה המקורית המוסכמת, כך שהצדדים לא ראו בשינויי קיבולת הבנייה לאחר חתימת ההסכם משום גורם מהותי המצדיק תוספת תשלום על-ידי היזם". בענייננו, אין אני סבורה כי לצדדים הייתה ציפייה סבירה שתאושר תוספת של 72 יח"ד לתכנית הבניה, מבלי שעשוי להיות שינוי בתמורה עקב כך (ראו קביעה דומה בעניין מצלאווי, שם דובר על תוספת של 67% בזכויות הבנייה, ונפסק שם כי יש בכך, בין יתר ההבדלים, כדי לסטות מהלכת הוד אביב, פסקה 13 לפסק הדין. ראו גם פס"ד סביוני יבנה, שסטה אף הוא מהלכת הוד אביב). סעיף 14 לחוזה הפיתוח: נכונה העובדה כי בסעיף 14 לחוזה הפיתוח קיימת הוראה לפיה במקרה של שינוי בגבולות המגרש ואו בשטחו, התמורה תתוקן באופן יחסי לשינוי בערך היסודי של המגרש וההפרש ישולם לצד הזכאי לו. הוראה זו זהה להוראה שנדונה בפסק דין הוד אביב. שם נקבע כי מה"הן" יש ללמוד על ה"לא": "מקיומו של הסדר לשינוי התמורה החוזית המוסכמת במקרה של שינוי בשטח המגרש או בגבולותיו ניתן להסיק על קיומו של הסדר שלילי ביחס לשינוי דומה בקיבולת הבנייה. יש קושי לייחס לצדדים כוונה להסדיר עניין מהותי מסוג תוספת לתמורה החוזית המוסכמת במקרה של שינויים בקיבולת הבנייה בלא הסדר מפורש בהסכם, על אחת כמה וכמה כאשר נעדר גם מנגנון חוזי טכני שהיה סביר לגוללו בהסכם לצורך קביעת שיעור תוספת התשלום, דרכי השומה, המועד לצורך כך וכן הלאה. עשוי להיות כי מנגנון כזה אינו הכרחי בכל מקרה לצורך תוספת תמורה עקב שינויי שטח או גבול בהתאם לסעיף 14 להסכם, שכן סביר להניח כי שינוי כזה יחושב לרוב על פי הנתונים הבסיסיים ששימשו בקביעת התמורה המקורית אף בלא צורך בשומה חדשה. לא כן הדבר כאשר מדובר בתוספת בניה עקב הקלות. כאן, הערכת שיעור תוספת התשלום מחייבת, כך נראה, הערכה שמאית חדשה" (שם, עמ' 40). ענייננו שונה; הראיתי לעיל, כי שיעור הניצול שנקבע על 54 יח"ד, היווה חלק מהותי מקביעת הערך היסודי של המגרש. ועוד, קיומה של ההתחייבות עצמה מהווה את התוספת להסכם הפיתוח, שמבהירה גם את כוונת הצדדים לאפשר למינהל לגבות את ההפרשים. ההתחייבות כוללת מנגנון לפיו תתבצע הערכה שמאית חדשה, על ידי השמאי הממשלתי, שתקבע אם אכן יש הפרשים בערך הקרקע. בפסק הדין בעניין מצלאוי נכתב, בדיוק לעניין זה, כדלקמן: "הוראה חיובית בעניין אחד יכול שתתפרש כמקימה הסדר שלילי בעניין אחר רק מקום שפרשנות כזאת מתחייבת מתכליתו של החוזה וממטרותיו (ראה: א' ברק פרשנות במשפט (כרך רביעי - פרשנות החוזה, תשס"א) 377). לאור השיקולים דלעיל, פרשנות ההוראה שבהסכם הפיתוח אשר מסמיכה את המינהל לדרוש תמורה נוספת עקב שינוי גבולות המגרש, כשוללת את סמכותו לדרוש תמורה נוספת בשל הגדלת קיבולת הבנייה, אינה מתחייבת מתכליתו ומטרותיו של הסכם הפיתוח". המועד לדרישת דמי ההיתר: למועד לדרישת דמי ההיתר עשויה להיות חשיבות: בעניין הוד אביב, נדרשו דמי ההיתר שנים לאחר שנעשתה הבניה. אם איחור בדרישה עלול ליצור מצג כי לא תהיה תביעה להפרשים, ולפיכך אף היזם בנה על פי התוכנית החדשה, הרי בנידוננו הציב המינהל את תביעתו להפרשים כתנאי לחתימה ולהסכמה לשינוי התב"ע והבניה. 29. אסיים דיוני במחלוקת זו, באשר לזכאותו של המינהל לגבות דמי היתר, בדבריה של השופטת הילה גרסטל בה"פ 507/03 מצלאוי חב' לבניין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 15/63/04 פורסם בתוכנות המשפטיות) בהתייחסה לשאלה אם קמה למינהל זכות לגבות דמי היתר כאשר יש שוני בין ההסכם לבין מה שנבנה ונוצל בפועל: "אין כל הצדקה משפטית או מוסרית שהמבקשת תזכה בתוספת האמורה (ללא תמורה), ואין כל זכות שבדין שיכולה להקנות לה זאת (רע"א 5768/94 א.ש.י.ר נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה, פד"י נב (4) 289)".   גובה ההפרשים שהמינהל רשאי לגבות 30. השמאי הממשלתי קבע כי קיימים הפרשים בערך הקרקע לאחר הוספת 72 יח"ד ל- 54 שהיו מתוכננות מלכתחילה, בסך של 755,000 ₪. המשיבה התבקשה לשלם 91% מסכום זה, דהיינו 607,428 ₪ ובתוספת מע"מ 815,991 ₪ (נכון ליום הגשת התביעה). הצדדים הם אלה שקבעו מנגנון זה, של קביעת השמאי הממשלתי, כמנגנון שיקבע אם קיימים הפרשים בערך הקרקע בשל התכנית החדשה, ומהם. בנסיבות אלה, ניתן לומר כי הצדדים הסכימו שקביעה זו תהא מכרעת. למרות זאת דרשה המשיבה, במכתבה למינהל מיום 16/8/04 (נספח ו לתצהיר מטעם הגזברית של המשיבה) להשיג על השומה. המינהל לא התנגד לדרישה ונתן למשיבה ארכה לשם כך, עד ליום 10/11/04. בהמשך ניתנה ארכה נוספת בת חודש ימים. השומה הנגדית הוגשה למינהל רק ביום 3/11/05 ועל פיה, אין הפרשים בערך הקרקע כתוצאה מתוספת יחידות הדיור. 31. פסק הדין קמא לא דן בנושא השומה עצמה, והשאלות העולות בעניינה, כמו האם יכולה היתה המשיבה להגיש שומה נגדית כשנה לאחר שהיתה אמורה לעשות כן, ואילו מן השומות יש להעדיף בהתחשב כי המינהל הסכים למעשה, שלמשיבה יש זכות להשיג על השומה ולהציג שומה משל עצמה. לפיכך, מוצע לעמיתי להרכב להורות על החזרת התיק לבית משפט קמא שידון ויקבע על כמה יש להעמיד את דמי ההיתר. ש. שטמר, שופטת[אב"ד] השופטת ברכה בר-זיו: אני מסכימה. ב. בר-זיו, שופטת השופט דר' עדי זרנקין: אני מסכים. ע. זרנקין, שופט לפיכך הוחלט כמפורט בפסק דינה של אב"ד, השופטת ש' שטמר: אנו מקבלים את הערעור ומחייבים את המשיבה בתשלום דמי היתר, אשר סכומם ייקבע ע"י בית משפט קמא, אליו יוחזר התיק על מנת לדון בגובה דמי ההיתר, כמפורט בסעיף 31 לפסק דינה של אב"ד, השופטת ש' שטמר. אנו מחייבים את המשיבה בשכ"ט עורך דינה של המערערת בסכום של 15,000 ₪. סכום זה יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מיום 1/7/12 ככל שלא ישולם עד למועד זה. מכרזבניהדמי היתר