מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא התנגדות לגבולות בתכנית: שתי עתירות מינהליות שנדונו במאוחד (עת"מ 6716-12-10 ו-עת"מ 20409-12-10) בהן התבקש בית המשפט לקבוע כי מקרקעי העותרים יכללו במסגרת "הקו הכחול" של תכנית תא/3501 "תפרי נווה צדק דרום" (להלן: "התכנית") ולחילופין כי תינתן רשות ערר למועצה הארצית על החלטת הועדה המחוזית הדוחה את ההתנגדויות שהגישו העותרים. רקע עובדתי: העותרים בשתי העתירות הינם עמותה המייצגת את תושבי שכונת נווה צדק (להלן: "השכונה") ובעלי בתים ומגרשים ברחובות ברנט וולוזי'ן, שאינם נכללים במסגרת "הקו הכחול" של התכנית. מקרקעין של עותר אחר (משה שמריה) מצויים בתחומי התכנית. המשיבה 1, גב' גילה אורון, היא יו"ר הועדה המחוזית (להלן: "יו"ר הועדה המחוזית"), המשיבה 2 הועדה המחוזית (להלן: "הועדה המחוזית"), המשיבה 3 הועדה המקומית תל-אביב (להלן: "הועדה המקומית") והמשיבה 4 עיריית תל-אביב (להלן: "העירייה"). נווה צדק, שנוסדה בשנת 1887, היא השכונה היהודית הרשמית הראשונה מחוץ לחומות עיר יפו. ייחודה טמון במורשתה ההיסטורית, על בתיה הציוריים ובתי העסק המגוונים שבה. מרקם הבנייה ההיסטורי בשכונה מאופיין בבנייה נמוכה (1-2 קומות) בתכסית גבוהה; חלקות קטנות (100-300 מ"ר); קו בניין קדמי 0 מ'; רחובות צרים וגגות אדומים. למרקם זה ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים המהווים אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב-יפו. משנת 1975 היה מצוי האזור ב"הקפאה תכנונית", לנוכח תכנית תא/1200 שהגדירה אותו "לתכנון בעתיד". תכנית תא/3501, שהינה תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, חלה על האזור הדרום מערבי של שכונת נווה צדק ועל השכונה ההיסטורית "נווה שלום". מטרת התכנית היא הוצאת האזור מהקפאתו, באמצעות קביעת מסגרת בנייה כוללת. היא מאפשרת בנייה חדשה בהתאם לאופי השכונה ותוך עמידה בכללי נספח הבינוי וההנחיות הכתובות. עיקריה הם כדלקמן: א. שינוי ייעודי הקרקע מאזור לתכנון בעתיד, שטח ציבורי פתוח מוצע ודרך מוצעת לייעודים של מגורים, מגורים ב', מסחר ותיירות הכולל אתר שימור, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת. ב. קביעת תכליות מותרות למגורים, מסחר ושימושים ציבוריים. ג. קביעת זכויות בניה והוראות בניה למגורים: בהיקף של עד 210% שטחים כוללים (עיקרי ושירות) מעל פני הקרקע. לשימושים ציבוריים: בהיקף של עד 3200 מ"ר שטחים עיקריים ולמסחר נלווה למגרש הציבורי בהיקף של עד 300 מ"ר שטחים עיקריים. ד. סימון מבנים לשימור וכן קביעת הוראות שימור. ה. קביעת חזית מסחרית מחייבת לאורך רחוב המרד וחזית מסחרית מותרת ברחובות האחרים. ו. ביטול התווית דרכים ראשיות המסומנות על גבי חלקות המגורים בתכנית, וקביעת הוראות הרחבת דרכים, לדרכים חדשות ולתכנון מערכת הדרכים הקיימת. ז. קביעת הוראות להפקעת חלק מחלקות מס' 62 ו-70 בגוש 6928 וייעודן לשטח ציבורי פתוח ולהפקעת חלקה מס' 6 בגוש 7004 וייעודה למגרש לבנייני ציבור. ח. ביטול שטח ציבורי פתוח מוצע, המסומן על חלקות מגורים ודרכים והקצאת שטח ציבורי פתוח חלופי בתחום התכנית. בתקופת ההפקדה הוגשו לועדה המחוזית יותר מעשרים התנגדויות. חמש מתוכן על ידי תושבים המצויים מחוץ ל"קו הכחול" של התכנית. ועדת המשנה להתנגדויות ערכה דיונים ממושכים ביום 9.11.2009 ו-14.12.2009. ביום 21.12.2009 יצאו חברת ועדת המשנה לסיור בתחום התכנית בליווי היועצים המקצועיים לענייני שמאות ושימור. בהמשך הוחלט על הליך לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה וביום 14.6.2010 נשמע סבב נוסף של התנגדויות בשלושה נושאים: מתחם שערי תורה (הרב קוק), צמצום "ציר יחיאלי" ושימושים סחירים בתכנית. בתום שמיעת הסבב השני של ההתנגדויות, ביום 31.8.2010, החליטה הועדה המחוזית על אישור התכנית. במסגרת החלטתה, נדחתה בקשת העותרים להרחיב את ה"קו הכחול" כך שיכלול את רחובות ברנט ו-וולוזי'ן. לדעת הוועדה, ראוי שתכנון רחובות אלו יעשה בראייה תכנונית כוללת, תוך התייחסות למבנים הראויים לשימור, הממשק עם תחנת הרכבת והמשך "ציר יחיאלי" ורק לאחר שיתברר היכן תעבור "דרך שלבים" (עורק תחבורה ראשי). לפיכך, הורתה הועדה המחוזית לועדה המקומית להגיש תכנית נפרדת לאזור שתכלול את שני הרחובות הנ"ל בתוך שנה מיום ההחלטה. הועדה המקומית תעדכן את הועדה המחוזית בדבר תחילת הכנתה של התכנית, לצורך פרסום הודעה. טענות נוספות של העותרים הועלו כנגד הצורך ב"ציר יחיאלי", שמיועד להולכי רגל ורוכבי אופניים ועובר לרוחבה של השכונה, דרך מתחם סוזן דלל ועד למתחם התחנה וכנגד התרת שימוש מלונאי בכל המבנים המיועדים למגורים. בעניין "ציר יחיאלי", קבעה הועדה המחוזית, כי הוא מהווה חלק חשוב בתכנית ובחיבורם של התפרים השונים של נווה צדק. יחד עם זאת, רוחבו יצמצם לכדי 5 מ' והתוואי יוסט דרום מזרחה כדי שלא יעבור על חלקות בנויות. לגבי שימוש מלונאי, הועדה מצאה להרחיב את השימוש המותר לכל המבנים המיועדים למגורים, אך במקביל אסרה על איחוד חלקות כדי למנוע הקמת מלונות גדולים, שאינם תואמים את אופי השכונה. דיון: טענתם העיקרית של העותרים היא כנגד גבולות התכנית. העותרים, בעלי חלקות המצויים מחוץ לגבול התכנית, מבקשים את הרחבת ה"קו הכחול" כדי שמקרקעיהם יכללו בתוכו. לחילופין, טוענים כי ראוי לאפשר להם להשמיע את השגותיהם בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה. מושכלת יסוד היא, כי בית משפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו: בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד מה(3) 678, 688 (1991); בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 469-468 (1996); בג"ץ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים (9.5.2005); עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ואח' (24.11.2005)). משציינו עיקרון זה, נעבור לבחינת הטענות גופן. גבולות התכנית (ה"קו הכחול"): ההחלטה באשר להיקפה וגבולותיה של תכנית מתאר היא בעלת אופי תכנוני מובהק, ודורשת ידע מקצועי מעמיק המצוי ברשותן של ועדות התכנון, הנעזרים במומחים מתחומים שונים. הועדה המחוזית התלבטה האם לכלול את מקרקעי העותרים במסגרת ה"קו הכחול", אך לבסוף החליטה שלא להרחיב את הגבולות הנוכחיים, מסיבות אדריכליות, הנדסיות ותחבורתיות. אחד הטעמים העיקריים נעוץ באי וודאות באשר לשאלה אם דרך ראשית שמצויה בשלבי תכנון תעבור על מקרקעי העותרים. לדעת הועדה המחוזית הכנסת דרך ראשית לתחום התכנון הייתה גורמת לעיכובים ניכרים, הואיל ותכנית הכוללת עורק תחבורה ראשי מצריכה תיאומים מורכבים ושמיעת התנגדויות רבות. בנוסף, פתיחת ה"קו הכחול" במועד כה מאוחר הייתה מצריכה הפקדה מחודשת של התכנית ונקיטת סדרה של פעולות תכנוניות שונות כמו תיעוד, שמאות, מדידות וכו' - שאף הם יגררו עיכובים ממושכים שיפגעו בכלל התושבים המצויים בגבולות הנוכחיים. עוד נלקחה בחשבון החשיבות ההיסטורית ודרישות השימור של המבנים המצויים במקרקעי העותרים. כיוון ששטחים אלו לא נכללו בתכנית שהופקדה, הרי שטרם הכללתם נדרשת עריכת בדיקה מתאימה של חשיבות המבנים וקביעת הוראות שימור בהתאם. מפאת יעילות ההליך התכנוני ראוי שהפעולות הנ"ל יעשו בתכנית נפרדת. לבסוף, לאור המיקום של מקרקעי העותרים כנקודת תפר בין מתחם התחנה, שכונת מנשיה ונווה צדק העדיפה הועדה המחוזית שיבוצע לגביהם תכנון כולל כדי לאפשר חיבור עתידי בין גבולות התוכניות השונות. כפי שצוין לעיל, ועדות התכנון הינן האורגן ההולם והמתאים, בעל הידע הנדרש על מנת להחליט על מדיניות תכנונית ולקבל החלטות פרטניות שונות במסגרת המדיניות שנקבעה. ברוב המוחלט של המקרים, תפקידו של בית המשפט המינהלי הינו בדיקת תקינות ההליך המינהלי שהוביל להחלטות, להבדיל מתוכנן (ראו: דברי כב' המשנה לנשיאה השופטת מרים נאור בעע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ 14-13, 18 (20.10.2010) (להלן: "פרשת איגנר"). הועדה המחוזית נסמכה על שיקולים תכנוניים, עניינים ולגיטימיים. להחלטתה קדם הליך ארוך, שכלל שני סבבי פרסום, ליווי ביועצים מקצועיים, סיורים שנערכו במקום ושני דיונים ממושכים ומקיפים בהם נשמעו כלל ההתנגדויות (בכלל זה באשר לגבולות ה"קו הכחול"). מכאן, לעותרים ניתנה זכות טיעון מלאה, טענותיהם נשקלו וטרם נתקבלה ההחלטה נאספו די נתונים על מנת לגבש תשתית עובדתית מוצקה. בסיבות אלו, לא נפל בהליך המינהלי פגם המצדיק התערבות שיפוטית. באשר לתוכן ההחלטה - לא מצאתי כי זו חרגה ממתחם הסבירות. נקודת המוצא היא שאין לאדם זכות קנויה להיכלל במסגרת "תכנית משביחה" ולא תישמע הטענה "מפי אדם שהוא זכאי לסעד אך ורק בשל העובדה שמקרקעי שכניו פותחו ומקרקעיו שלו לא זכו לפיתוח" (ראו: עע"מ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (18.3.2007)). הועדה המחוזית איזנה בין האינטרס של העותרים להיכלל בתחום התכנית לבין הפגיעה הקשה שתיגרם לתושבים שמצויים בגבולות הנוכחיים כתוצאה מהעיכוב הממושך הכרוך בהרחבת הגבולות. בהתחשב בכך שמקרקעי העותרים אמורים להיות מתוכננים במסגרת תכנית נפרדת, וכי לאור שיקולים תכנוניים שונים עדיף ממילא שישויכו אליה, האיזון שנעשה הינו סביר, ראוי ומידתי. אמנם, העותרים חזרו וציינו כי הועדה המקומית המליצה על הרחבת ה"קו הכחול", אך כאמור - עמדת הועדה המחוזית, שהיא המוסד הגבוה יותר בהיררכיה שבסמכותו הבלעדית לקבל את ההחלטה - הייתה שונה. ברור, כי הועדה המחוזית היא הקובעת וממילא בדיקת סבירות החלטתה איננה מושפעת מכך שעמדתו של אורגן תכנוני בדרגה נמוכה יותר הייתה שונה. בהפעלת שיקול דעת כמעט בכל תחום ואף ביתר שאת בענייני תכנון, לעולם אין "אמת אבסולוטית". בהחלט ייתכנו עמדות שונות, שכולן לגיטימיות ומצויות בגדר מתחם הסבירות. עצם קיומה של מחלוקת בין ועדות התכנון איננה בלתי שכיחה, היא אך טבעית ולבטח שאינה אמורה להדליק "נורה אדומה". נהפוך הוא - העובדה שבפני הגורם המוסמך - הועדה המחוזית - הוצגה השקפתה של הועדה המקומית המנוגדות לדעתה, מלמדת על עומק הדיונים שנערכו ומגדילה את הסיכוי כי ההחלטה שהתקבלה התחשבה במכלול הפרמטרים. יפים לעניין דברי כב' המשנה לנשיא השופטת נאור בפרשת איגנר, 15-14: "יתכנו דעות שונות בעניין תוכנית מוצעת וגלגוליה של התוכנית הנוכחית - יוכיחו. מוכנה אני להניח כי גם האפשרות אותה ביכרה הוועדה המחוזית אך שנדחתה במועצה הארצית היא אפשרות תכנונית סבירה. לא אחת בפני הרשות המחליטה יהיו מספר אפשרויות סבירות. ואולם, משנפלה ההכרעה כפי שנפלה לא היה מקום להתערב בה ולהעדיף עמדה תכנונית אחרת מזו שנבחרה על ידי הרשות המוסמכת. וכפי שקבע השופט ברק: "הבחירה בין אפשרויות אלה תעשה על-ידי הרשות המוסמכת, ולא על-ידי בית המשפט. זהו הביטוי לעקרון הפרדת הרשויות ולסובייקטיביות של שיקול הדעת המינהלי. [...] בעריכתה של בחירה זו בא לידי ביטוי שיקול הדעת הסובייקטיבי של הרשות המוסמכת. הבחירה היא שלה, ולא של זולתה. זה כוחה, וזו אחריותה." (בג"ץ 953/89 אינדור נ' ראש עיריית ירושלים, פ"ד מה(4) 683, 694 (1991)). יוער באופן כללי, מבלי לרמוז או להטיל צל צלו של דופי בעבודת הועדה המקומית במקרה הספציפי, שכאשר מובאות בפני בית המשפט עמדות שונות של הועדה המקומית והועדה המחוזית, מתבקש ליתן משקל מכריע לזו של הועדה המחוזית לא רק מכוח מעמדה הבכיר והיותה הגוף המוסמך, אלא אף בהתחשב בהרכבה. הועדה המחוזית היא גוף תכנון המורכב ברובו מגורמים ממלכתיים ומקצועיים, בעוד הוועדה המקומית מאוישת על-ידי גורמים פוליטיים המרכיבים את הרשות המקומית. בין היתר לנוכח הבדל זה, הקנה המחוקק לוועדה המחוזית את הפררוגטיבה הבלעדית להכריע בנושאים המעצבים את המרחב התכנוני. מתבקש כי בית המשפט יכבד את רצון המחוקק ובמסגרת בחינת סבירות החלטתה של הועדה המחוזית, ימנע מליתן משקל מהותי לעמדה מנוגדת של הועדה המקומית. יפים לעניין דברי כב' השופטת פרוקצ'יה בעע"מ 2528/02 ועדת ערר מחוזית - מחוז המרכז נ' פז חברת הנפט בע"מ (18.6.2008): "השוני בהרכב המאייש את הוועדה המקומית לעומת הוועדה המחוזית הוא שוני מהותי, והיתה לו משמעות בחלוקת הסמכויות המקורית בין גופי התכנון. הוועדה המקומית רואה לנגד עיניה את צרכי המקום והציבור המתגורר בו. היא מושפעת, מצד אחד, מהכרה מקרוב של הצרכים המקומיים, אך חשופה, בה-בעת, למערכת השפעות ולחצים מקומיים, העלולים ליהפך דומיננטיים בגוף שנציגיו באים כולם מהמגזר הפוליטי... צרכי השעה הכתיבו העברה של חלק מהעומס שהוטל על הועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, אך שיקולי היעילות לא ייתרו את הצורך להבטיח כי נושאי התכנון המרכזיים הקובעים את דמותו של המרחב התכנוני יישארו בידי רשות התכנון המחוזית, המהווה גוף התכנון הממלכתי, שמעורבים בהרכבו גורמים מקצועיים, והוא מרוחק במידה ניכרת ממערכת הלחצים וההשפעות המקומית. סמכויות הועדות המקומיות על פי סעיף 62א הן, אפוא, חלקיות ומוגבלות, ולא באו לשנות, מיסודה, את התפיסה התכנונית השלטת, לפיה קביעת תשתית התכנון הנורמטיבית הבסיסית היא בידיה של הוועדה המחוזית." בשולי הדברים יצוין, כי הטענות בדבר אפליה ושיקולים זרים שהנחו לכאורה את הועדה המחוזית הועלו בסתמיות והתבררו כחסרות יסוד. הטעמים להחלטה היו תכנוניים גרידא. בין העותרים לבין בעלי מקרקעין אחרים שנכללו בתחום התכנית קיים שוני רלבנטי, שמקורו בטעמים תכנוניים שצוינו לעיל ועל כן אין עסקינן באפליה (ראו: בג"צ 9863/06 קר"ן - עמותת קטועי רגליים לוחמים נ' מדינת ישראל 10 (28.7.2008); בג"ץ 6778/97 האגודה לזכויות האזרח בישראל נ' השר לביטחון פנים, פ"ד נח(2) 358, 365 (2004). סיכומו של עניין, בקשת העותרים להתערב בהחלטתה של הועדה המחוזית ולהרחיב את גבולות ה"קו הכחול" - נדחית. לחילופין, טענו העותרים באריכות כנגד החלטת יו"ר הועדה המחוזית שלא ליתן להם זכות ערר למועצה הארצית. עמדת העותרים היא כי לנוכח חשיבותה האדריכלית וההיסטורית של שכונת נווה צדק, האופי העקרוני של טענותיהם והשוני בין עמדות הועדה המחוזית והועדה המקומית - מתבקש ליתן רשות ערר. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבנייה, קובע כי מי שהתנגדותו נדחתה ומעוניין להשיג על כך, נדרש לבקש מיו"ר הועדה המחוזית רשות לערור. הסעיף איננו מגדיר אמות מידה שידריכו את יו"ר הועדה בהחלטתו. בפסק הדין המרכזי של בית המשפט העליון שפירש את הוראות סעיף 110(א) (עע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, פ"ד נד(2) 882, 2003) (להלן: "הלכת עין כרם")), נמנע כב' המשנה לנשיא (בדימוס) אור לפרט קריטריונים נוקשים, אך תיאר בקווים כלליים את המקרים שיצדיקו לדעתו מתן רשות ערר (הלכת עין כרם, 892): "כשלעצמי, מסופקני אם ניתן, או רצוי, לעצב כבר עתה קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יושב-ראש הוועדה המחוזית להפעיל את הסמכות המוקנית לו בסעיף 110 לחוק. קביעת אמות-מידה נוקשות בעניין זה, כבר בשלב זה, אמנם תשרת את התכלית של הדרכת יושב-ראש הוועדה המחוזית כיצד להפעיל את סמכותו, עם זאת הדבר עלול לכבול את ידיו יתר על המידה ולאלצו "לשבץ", לעתים באופן טכני, כל מקרה הבא בפניו לאורן של אמות-מידה אלה. דומני שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות-המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית בלי למצות ובלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה." הגבלת הזכות לערור למועצה הארצית נובעת מן הצורך לאזן בין הצורך בייעול הליכי התכנון, שמטבעם אורכים זמן רב, לבין הגינותו. "פריצת הסכר" ומתן רשות לערור בעניינים שאינם בעלי השלכה רחבה ולגבי טענות אשר מתעוררות חדשות לבקרים לגבי כל תכנית שכרוכה באיזון בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי - תביא למצב בלתי רצוי בעליל בו כל בעיה פרטנית של אינדיבידואל כזה או אחר, תידון בפני המועצה הארצית. מובן כי הדבר יגרור התארכות בלתי נסבלת בהליכי האישור ויחתור תחת תכליתו של סעיף 110(א). ומן הכלל אל הפרט. השגות העותרים בעניין גבולות ה"קו הכחול" אינן מצדיקות דיון נוסף בפני המועצה הארצית. עסקינן בטענות שהכרעה בהן משליכה על דיירי שני רחובות, שהשבחת מקרעיהם תידחה עד אישורה של תכנית נוספת, שתחול על שטחים אחרים באזור. השאלה אם קבוצה מצמצמת של תושבים תזכה כבר עתה להיכלל במסגרת תכנית משביחה, או תיאלץ להמתין לאישורה של תכנית חדשה המצויה בשלבי תכנון, איננה בעלת השלכה רחבה, או מעוררת רגישות ציבורית מיוחדת. אמנם, אין חולק באשר לחשיבותה ההיסטורית והאדריכלית של שכונת נווה צדק, אך בין זה ובין טענות העותרים, הנובעות ממניעים כלכליים - אין דבר. מובן וטבעי רצונם להיכלל בגבולות התכנית, אך דווקא משום כך אין ליתן רשות ערר, שכן תפקיד המועצה הארצית הוא להכריע במקרים מיוחדים ולא לבחון טענות המתעוררות חדשות לבקרים על ידי תושבים המעוניינים להיכלל בגבולות תכנית משביחה. ברור גם, כי חילוקי הדעות בין הועדה המקומית לועדה המחוזית לא מגבשות עילה למתן רשות ערר. כפי שצוין לעיל, שוני שמתגלה בעמדות ועדות תכנון הוא טבעי ומקובל. הרי מוסד ההתנגדויות נשען על האפשרות כי הועדה המחוזית, שהיא הגורם המוסמך והבלעדי לקבל החלטות, תאמץ עמדה שונה מזו של הועדה המקומית. כפי שבלתי מתקבל על הדעת ליתן רשות ערר בכל פעם בו הועדה המחוזית מקבלת התנגדות, כך גם המקרה דנן לא מצדיק מתן רשות ערר. ההכרעה אם ליתן רשות ערר נגזרת מהשאלה אם החלטת הועדה המחוזית מעוררת סוגיות עקרוניות או בעלי חשיבות ציבורית מיוחדת, ולא אם הייתה מנוגדת או תואמת לעמדת הועדה המקומית. במקרה דנן, עסקינן בהחלטה סטנדרטית בעניין גבולותיה של תכנית מתאר ובהשגות צפויות של תושבים שגובלים בה ומעוניינים למקסם רווחים במהירות האפשרית. לא מתעוררות אפוא שאלות עקרוניות, או כאלו בעלות השלכה רחבה. שימוש מלונאי: העותרים הלינו על התרת שימוש מלונאי בכל המבנים המיועדים למגורים. בהקשר זה, הם מצביעים על פגמים שנפלו בהליך. לטענתם, שימוש מלונאי גורף לא נכלל במסגרת התכנית המופקדת וטרם החליטה הועדה המחוזית על התרת השימוש לא ניתנה למתנגדים הזכות להשיג על השינוי. הטענות הפרוצדוראליות הנ"ל אינן מבוססות. בדיון שנערך ביום 14.12.2009 נשמעה עמדת הועדה המקומית המעודכנת שהתגבשה בעקבות שמיעת הסבב הראשון של המתנגדים, ולפיה היא ממליצה "לאפשר שימוש מלונאות ללא תוספת זכויות הבנייה בכל תחום התכנית..."(פרו' מיום 14.12.2009, עמ' 24). לאחר מכן, ניתנה לכל אחד מהמתנגדים ההזדמנות להגיב. ב"כ העותרים בעת"מ 6716-12-10, עו"ד עידו שפירא, ניצל זכות זו ובמסגרת טענותיו אף התייחס ספציפית להרחבת השימוש המלונאי (פרו' מיום 14.12.2009). כך גם ניתנה לב"כ העותרים בעת"מ 20409-12-10, עו"ד ציפורה בליצר, ההזדמנות להתייחס להמלצה האמורה. מכאן, החלטת הועדה המחוזית התקבלה לאחר מתן זכות טיעון ובתום שקילת עמדות העותרים. לא נפגעו אפוא זכויותיהם הטבעיות. כמו כן, בתוכנית המופקדת הותר שימוש מלונאי, גם אם רק במגרשים מסוימים ותחת תנאים כאלה ואחרים. החלטת הועדה המחוזית אמנם מרחיבה את השימוש המלונאי לכל המבנים המיועדים למגורים, אך אין עסקינן בחריגה מסמכות, כפי שנטען על ידי העותרים, אלא במימוש תפקידה כאורגן המכריע בעניין הרחבה/צמצום/ביטול של שימושים שנקבעו במסגרת התכנית המופקדת. באשר להחלטה גופה - העותרים אמנם סברו שתגרום להפיכת נווה צדק ל"כפר צימרים", אך דעתם של כל גורמי התכנון הייתה כי מבחינה תכנונית הרחבת השימוש לא תפגע באופי השכונה. אין הצדקה לבכר את הספקולציות שמעלים העותרים, שאינן מבוססות בראיות. למותר לציין, כי אף בסוגיה זו ערכה הועדה המחוזית איזון, כאשר לצד הרחבת השימוש המלונאי, אסרה באופן גורף על איחוד חלקות, זאת כדי למנוע הקמת מלונות גדולים שיפגעו במרקם הסביבתי ובייחודיות האדריכלית של האזור. בנוסף, נשמר שיקול דעתה של הועדה המקומית אם להותיר או לאסור שימוש מלונאי ביחס לכל בקשה בנפרד. לנוכח האמור, נראה כי חששות העותרים בדבר "הצפה" בלתי מבוקרת של האזור בצימרים - מופרזים, בלשון המעטה. בנוסף, לא מצאתי כי טענותיהם מגבשות עילה לרשות ערר. האיזון שערכה הועדה המחוזית בעניין השימוש המלונאי אופייני לתכניות מתאר רבות, בהן מתעורר הצורך לשמור על מתחמים בעלי ערכים היסטוריים, לצד האינטרס לאפשר בנייה חדשה ופיתוח. התכנית בוססה על שמירת המרקם הקיים ואופי השכונה מתוך מודעות לערכים ההיסטוריים, האדריכליים והתרבותיים של האזור. הועדה המחוזית העניקה לצרכי השימור משקל רב ונקבעו הוראות שאמורות להבטיח את שמירת ייחודיותו של המרחב התכנוני. בנסיבות אלו, הטענות כנגד האיזון שנערך אינן מגבשות עילה למתן ערר. אפנה לדבריה הקולעים של כב' השופטת נאור בעע"מ 5232/09 אדם טבע והדין נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה - מחוז מרכז 9-8 (16.9.2009), שנאמרו בהקשר לתכנית מתאר אשר בתחומה נמצאה "בריכת דורה" שמהווה מוקד מחקר תיירותי, מחקרי וחינוכי בהיקף כללי ארצי: "הקריטריונים למתן רשות להגיש ערר למועצה הארצית אינם נוקשים אך, כאמור, מסקנתנו היא כי אין מקום להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי... מוכנים אנו לקבל כי עניין שימורה של בריכת דורה, על אף שהוא עניין "מקומי", הוא עניין בעל חשיבות כללית. למעשה, איש לא חלק בפנינו על החשיבות הטמונה בשימורה של הבריכה... חשיבותם של ערכי הטבע והסביבה ככלל וחשיבות שימורה של הבריכה במקרה שלפנינו, אינם מוטלים בספק, אלא שהכל עניין של מידה ואיזון בין ערכים אלה לבין צרכים חברתיים אחרים. השאלה אם האיזון ייעשה בדרך זו או אחרת אינה מחייבת הכרעה של המועצה הארצית דווקא. יש להדגיש כי התוכנית הסופית גובשה לאחר שמיעת עמדתם של גופים "ירוקים" אחרים, וכשהשאלה העומדת לבחינה אינה האם לשמר את הבריכה, אלא באיזה אופן לעשות כן. בנסיבות אלה, אין מקום להתערבותנו. סוגיית השימור נבחנה באופן יסודי ולאורך שנים רבות. המערערים דוגלים בפתרון של הימנעות מבניה באזור הבריכה כליל, ואולם, זהו פתרון קיצוני אשר אינו מחויב המציאות." "ציר יחיאלי": מלבד הטענות בעניין ה"קו הכחול" והשימוש המלונאי השיגו העותרים כנגד ההחלטה לאשר תוואי בו יעבור "ציר יחיאלי". ציר זה נועד לטובת הולכי רגל ורוכבי אופניים ומתוכנן לעבור לרוחבה של שכונת נווה צדק דרך מתחם סוזן דלל ועד למתחם התחנה, שבשכונה מנשיה העתידית. בעקבות התנגדויות בעלי זכויות בקרקעות, החליטה הועדה המחוזית כי תוואי הציר יוסט דרום מזרחה כך שלא יעבור על שטחים בנויים בשטח התכנית וכי יצמצם רוחבו. העותרים גורסים כי אין כל צורך תכנוני או תחבורתי בציר האמור, כי לא סביר לאשר תוואי חלקי בלבד ולהותיר את המשכו לתכניות עתידיות, כי לנוכח התוואי שאושר אין דרך להמשיכו מבלי לעבור דרך חלקות בנויות וכי הציר איננו מתאים לשימוש לרוכבי אופניים כיוון שהוא צר ומפותל ואין הצדקה למטרד שיגרם בגינו לתושבים. מכאן, גם בסוגיה זו, הטענות תוקפות את שיקול הדעת התכנוני שהפעילה הועדה המחוזית בהיותן מתייחסים להיבטים של מדיניות תכנונית, צרכי תחבורה, שיקולים אדריכליים וכו'. לעותרים ניתנה ההזדמנות המלאה לשטוח את מכלול השגותיהם, אך הועדה המחוזית ביכרה לאמץ עמדה תכנונית שונה, שהתקבלה לאחר התייעצות עם מומחים ונסמכה על טעמים מקצועיים. לנוכח האמור, אין מקום להתערבותי. מעבר לצורך, הרי שבניגוד לטענת העותרים, בשלב זה לא ידוע אם הציר יעבור על חלקות בנויות שבבעלותם. התוואי שנקבע במסגרת התכנית מצוי מטבע הדברים בתוך גבולותיה הנוכחיים - שהרוב המכריע של העותרים לעיל איננו בתוכם. המשכו של הציר יקבע בתוכניות עתידיות - ואז יתברר אם הציר יעבור על חלקותיהם. מכאן, הטענה תוקפת החלטה שטרם נתקבלה ולכן אין להידרש לה. באשר לטענה כי הציר יגרום למטרד לתושבי השכונה וכי הוא עובר על חלקתו של העותר משה שמריה (היחיד מבין העותרים שחלקתו מצויה בגבולות התכנית), הרי שהשגה זו יכולה להתעורר כנגד כל תכנית, במסגרתה נפגעת הנאתו של בעל מקרקעין לטובת צורך ציבורי. התכלית המרכזית של התכנון במדינה מודרנית, הינה לקבוע את ייעוד שטחי הקרקע במדינה, בהתחשב בצרכי האוכלוסייה מבחינת כלכלה, מקורות פרנסה, רווחה ואיכות החיים (ראו: עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע 23 (7.12.2006); עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה מקומית לתכון ולבנייה שרונים (4.9.2005)). במקרה דנן, מטרת "ציר יחיאלי" היא לאפשר לרוכבי אופניים והולכי הרגל לעבור לרוחבה של שכונת נווה צדק ולהגיע דרכו עד למתחם התחנה. כך יוכל הציבור להתנייד בין התפרים השונים של השכונה הוותיקה וליהנות מיופייה וייחודיותה. ייתכן ובשל כך נגרמת פגיעה מסוימת בתושבים ובבעלי חלקות, אך זו צומצמה על ידי הועדה באמצעות הסטת התוואי וצמצום רוחבו. האיזון שנעשה בין צרכי הכלל לאינטרסים הפרטיים הינו מידתי ומצוי בגדר מתחם הסבירות. יתר טענות העותרים, הנוגעות ל"סיכון התחבורתי" שטמון לכאורה בציר ובאשר להיעדר האפשרות להשתמש בו לצורך מטרותיו (בשל רוחבו), נבחנו על ידי הועדה המחוזית. נקבע כי הרוחב מספק דיו למימוש הייעוד וכי התכנון המפורט שיעשה טרם סלילת השביל, יקח בחשבון את נושאי הבטיחות. אין בסיס להתערבות בשיקול הדעת התכנוני שהפועל. באשר לבקשה ליתן רשות ערר, הרי שטענות לגבי מטרד שנגרם למספר תושבים בשל מעברו של ציר שנועד לטובת ציבור רחב של הולכי רגל ורוכבי אופניים, אינן ראויות להישמע בפני המועצה הארצית, מה עוד שהפגיעה צומצמה משמעותית במסגרת ההחלטה. טענות פרוצדוראליות נוספות: טרם סיום, אתייחס בקצרה למספר טענות פרוצדוראליות שהועלו. כך, הלינו העותרים כי הועדה המחוזית לא נימקה כראוי את החלטתה ולא עמדה במועד הקבוע למתן ההחלטה, הואיל וההחלטה ניתנה ביום 18.10.2010 בעוד הייתה אמורה להינתן 12 ימים קודם לכן. לדעתם, פגמים אלו מצדיקים להורות על בטלות ההחלטה. אף אם טענות אלו היו משקפות את העובדות לאשורן, הן אינן מצדיקות את הסעד המבוקש. הלכה היא שלא כל פגם בהחלטה מינהלית ואפילו היה מקורו בחוסר סמכות, מה שאין כך בענייננו, גורר באופן אוטומטי את בטלותה. נקבע כי "יש להבדיל בין הפגם לבין תוצאות הפגם. שיקולים שונים, ובכלל זה שיקולים של צדק אישי ואינטרס ציבורי, עשויים להשפיע על התוצאה ולמנוע ביטול החלטה פגומה" (ראו: רע"פ 2413/99 גיספן נ' התובע הצבאי הראשי, פד"י נה(4), 673, 684 (2001)). אף לטענת העותרים האיחור במתן ההחלטה הוא בן ימים ספורים בלבד. ממילא בתקופה הרלבנטית חלו חגי תשרי שהביאו לדחייה הקלה. האיחור לא פגע בזכויות טבעיות ולכן איננו מגבש עילה להתערבות שיפוטית. הטענה בדבר היעדר הנמקה איננה עולה בקנה אחד עם ההחלטה המפורטת שניתנה. התרשמתי כי הועדה דנה בכל אחת מההתנגדויות הרבות שהוגשו לה, לרבות אלו של העותרים, ונימקה כראוי את החלטתה. מעבר לצורך, היעדר הנמקה איננו מהווה טעם לפסילת ההחלטה, אלא מטיל על הרשות את נטל ההוכחה באשר לחוקיות מעשיה (ראו: סעיף 6(א) לחוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות), תש"יט - 1958). כאמור, החלטתה של הועדה המחוזית בעניינם של העותרים מצויה במתחם הסבירות ונתקבל בתום הליך מינהלי תקין. על כן הורם הנטל הנדרש. סוף דבר: דין טענות העותרים בשתי העתירות להידחות. כל אחת מקבוצת העותרים בעת"מ 6716-12-10 ובעת"מ 20409-12-10 תישא בהוצאות הועדה המחוזית בסך של 60,000 ₪ כל אחת. הסכום יישא ריבית והפרשי הצמדה מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל. עם זאת אציין, כי מוטב שהתכנית הנוספות שאמורות להשלים את תכנונו של האזור יסתיימו בהקדם. פסקי הדין בשתי העתירות הנוספות בעניין התכנית (עת"מ 6317-12-10 ו-עת"מ 6726-12-10) יינתנו בהמשך. תוכנית בניהבניה