מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעה נגד עורך דין על ייצוג בעסקת מכר דירה: הנתבע, עורך-דין במקצועו, ייצג את התובעת בהתקשרות למכירת דירתה. אין מחלוקת על כך שסמוך וקודם לחתימת הסכם המכר לא נערכה בדיקה אם חלה חובת תשלום היטל השבחה בגין הדירה. בעת חתימת הסכם המכר, היו הצדדים מודעים להיעדרה של בדיקה ומטעם זה נוסח בהסכם סעיף שנועד ליתן מענה לכך. בדיעבד התברר שאמנם חלה חובת תשלום היטל השבחה והתובעת שילמה זאת. בתביעתה טוענת היא, כי הנתבע התרשל כלפיה בכך שלא בדק בטרם נחתם הסכם המכר, אם אמנם חלה חובת תשלום היטל השבחה ומכאן תביעתה לפצותה בגין נזקיה הנטענים בסך של 95,567 ₪. א. הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין 2. תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין. תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 2449/08 טואשי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט (2010), פסק-דינו של כבוד השופט ס' גובראן בפסקאות 12-11. כן ראו גם: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145, 147 (1970); ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768, 773 (1973); ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353, 356 (1974); ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241, 249 (1997)). ב. עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים 3. התובעת הייתה בעלת דירה בשכונת מעלות דפנה בירושלים. בחודש ספטמבר 2003 או במועד סמוך לכך, החליטה התובעת למכור את דירתה. לשם עריכת עסקה זו התקשרה עם הנתבע, עורך-דין במקצועו, כדי שייצג אותה בעסקה וזאת על רקע היכרותם הקודמת מכך שייצג אותה בעבר במספר עניינים. לאור שינויים בתוכניות המתאר החלות באזור, פנתה התובעת עוד קודם לכן, בחודש יוני 2003, אל האגף לרישוי ולפיקוח בעיריית ירושלים כדי לברר את עניין החבות בתשלום היטל השבחה. בתשובה מיום 1.7.2003 ששלח אליה מנהל מחלקת היטל השבחה נאמר, כי לא חל היטל השבחה על דירתה (נספח ב' של תצהיר התובעת). הסכם המכר למכירת דירתה של התובעת נחתם ביום 14.10.2003 (להלן - ההסכם. שם, נספח ג'), ועל-פיו מכרה התובעת את הדירה למר אהרון אליאסיאן (להלן גם - הקונה) תמורת סכום השווה בשקלים לסך של 218,500$. מועד חתימת ההסכם חל במהלך חול המועד סוכות בעת שמשרדי העירייה היו סגורים ולפיכך לא ניתן היה לבדוק באותו מועד אם חלה חבות תשלום היטל השבחה בגין הנכס (תעודת עובד ציבור המאשרת שמשרדי העירייה היו סגורים - נ/1). מכל מקום, אין מחלוקת על כך שסמוך לחתימת ההסכם, קודם לחתימתו, לא נערכה בדיקה נוספת אם חלה חובת תשלום היטל השבחה בגין הדירה. מהטעם האמור, כלל הסכם המכר הוראה בסעיף 12 שבו, שלפיה "היטל השבחה בגין השבחה שבוצעה בדירה עד ליום חתימת הסכם זה (אם יהיה) יחול וישולם על-ידי המוכר והיטל השבחה בגין השבחה אשר אמורה להתבצע לאחר חתימת הסכם זה (אם יהיה) יחול וישולם על-ידי הקונה" (להלן גם - סעיף 12 בהסכם). מייד לאחר סוכות, ביום 20.10.2003 פנה הנתבע אל עיריית ירושלים כדי לברר אם ישנה חבות בתשלום היטל השבחה בגין הנכס. במכתב מיום 21.10.2003 ששלח אליו מנהל מחלקת היטל השבחה נאמר כי על-פי המצב התכנוני בעת מתן התשובה, חל היטל השבחה על הנכס, אך עדיין לא ניתן לקבוע את גובה החיוב (שם, נספח ה'). 4. בסופו של דבר שילמה התובעת את היטל ההשבחה, אשר ביום 3.8.2004, מועד קביעת החבות בתשלום, עמד על סך של 43,347 ₪ (מכתב העירייה בעניין גובה היטל ההשבחה. שם, נספח י"ד). לאחר הליכים שניהלה התובעת בעניין גובה החבות בהיטל ההשבחה והעברת המחלוקת לשמאי מכריע, הועמד סכום היטל ההשבחה על סכום מופחת, וביום 6.2.2005 החזירה העירייה לתובעת סך של 24,218 ₪, כך שבפועל שילמה היטל ההשבחה בסך של 19,129 ₪ (שם, נספח י"ח). 5. בכתב התביעה שהגישה התובעת ביום 30.3.2008, טענה היא כי בשל רשלנותו הנטענת של הנתבע, בכך שנמנע מלבדוק קודם וסמוך לחתימת הסכם המכר, אם חל היטל השבחה על דירתה, נגרמו לה נזקים שבגינם תבעה פיצוי בסך של 95,567 ₪ בגין הנזקים הבאים: סכום היטל ההשבחה לאחר ההפחתה - בסך של 19,129 ₪; שכר-טרחה לעורך-דין חלופי - בסך של 13,162 ₪; שכר-טרחת שמאי לצורך ניהול ההליכים להפחתת היטל ההשבחה - בסך של 5,121 ₪; שכר-טרחת השמאי המכריע - בסך של 1,462 ₪; תוספת הפרשי הצמדה וריבית על כל הסכומים הנזכרים עד מועד הגשת התביעה - בסך של 6,693 ₪; פיצוי עבור עוגמת נפש - בסך של 50,000 ₪. כתב ההגנה הוגש ביום 1.5.2008. 6. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 7.7.2008 נקבע כי הצדדים יגישו תצהירי עדות ראשית אשר יוגבלו רק אל נושאי הפלוגתות אשר נקבע כי הן טעונות הכרעה ואשר כך נוסחו: "1.1 האם הנתבע התרשל כלפי התובעת בכך ש: לא בדק את נושא היטל ההשבחה לפני עריכת ו/או חתימת החוזה? 1.2 בניסוח סעיף 12 לחוזה. 1.3 האם הנתבע התחייב כלפי התובעת שהיא לא תשלם היטל השבחה בכל מקרה? 1.4 האם התובעת התנדבה לשלם היטל השבחה? 1.5 האם הנתבע הציע לתובעת לדחות את החתימה על החוזה עד לאחר בירור נושא היטל ההשבחה והאם התובעת דחתה הצעה זאת? 1.6 האם התובעת פעלה להקטנת נזקיה וכיצד? 1.7 אם התרשל הנתבע, האם קיים קשר סיבתי בין מעשיו ו/או מחדליו לבין הנזק שנגרם לתובעת, ככל שנגרם? 1.8 את מי יש לחייב בהוצאות ובשכ"ט עו"ד וכמה?". 7. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות רשאית של התובעת עצמה, של בתה, הגב' סימונה פלד ושל בנה, מר טדי פריד. מטעם הנתבע הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע ושל המזכירה במשרדו, הגב' חדוה קולץ. כן הוזמן להעיד מטעם הנתבע גם קונה הדירה, מר אהרון אליאסיאן וכן הוגשו מטעם הנתבע שתי תעודות עובד ציבור, האחת כאמור לעיל, בעניין סגירת משרדי העירייה בחול המועד סוכות (נ/1) והשנייה מטעם בנק ישראל בעניין שערו היציג של הדולר במועד הרלוונטי (נ/2). לאחר הגשת תצהירי העדות הראשית מטעם התובעת הוגשה מטעם הנתבע בקשה למחיקת סעיפים מן התצהירים שהוגשו מטעם התובעת וכן להוצאת נספחים שצורפו אליהם. בהחלטה מיום 12.3.2009 נקבע אלו סעיפים יימחקו ואלו נספחים יוצאו והם אף סומנו על גבי התצהירים והנספחים שכך הוחלט לגביהם. לכן, בעת קריאת התצהירים דילגתי על אותם סעיפים שהוחלט כי יימחקו ונמנעתי מלעיין באותם נספחים. 8. העדים מטעם הצדדים העידו בדיונים שהתקיימו ביום 22.10.2009 וביום 26.1.2010. בתום הדיון ולבקשת הצדדים, נקבע כי יגישו את סיכומי טענותיהם בכתב במועדים שנקבעו לכך. זמן קצר לאחר הדיון האמור, חלתה באת-כוחה של התובעת, עו"ד ישראלה לימור ז"ל ונפטרה זמן קצר לאחר מכן. בתה, עו"ד רוני בן-ארי קיבלה על עצמה את ייצוג התובעת ובשל הנסיבות המתוארות חל עיכוב בהגשת סיכומי הצדדים. בסופו של דבר, סיכום טענות התובעת הוגש ביום 30.1.2011 וסיכום טענותיו של הנתבע הוגש ביום 26.5.2011. ג. עיקרי טענות הצדדים 9. בסיכומיהם הרחיבו הצדדים בניתוח העובדות, בעוד כל אחד מהם ביקש להצביע על הראיות אשר לטענתו, תומכות בעמדתו. הניתוח העובדתי הרלוונטי העולה מן הראיות, יובא בהמשך הדברים לאור טענות הצדדים. תחילה יפורטו רק עיקרי טענות הצדדים מבלי להידרש לטענותיהם הפרטניות בעניין העדויות והראיות שהובאו. עיקרי טענות התובעת 10. התובעת טענה כי עם פנייתה אל הנתבע כדי שייצגה, עדכנה אותו כי היא חוששת שתחויב בתשלום היטל השבחה ולכן ביקשה ממנו לבדוק סוגיה זו. בסופו של דבר, ולאור לחצו של הנתבע למהר ולחתום על ההסכם בטרם ייסוג הקונה מהסכמתו לתנאים שונים בהסכם המכר, נחתם ההסכם מבלי שנבדקה סוגיית היטל ההשבחה קודם לחתימתו. בנסיבות אלו, כלל התובע את סעיף 12 בהסכם. התובעת טענה, כי לא הוכחה טענת הנתבע כי לא בדק מבעוד מועד את נושא החבות בתשלום היטל השבחה, בשל כך שקודם ליום 7.10.2003 לא חתמה התובעת על ייפוי-כוח המסמיך אותו לבדוק את העניין ולפעול בשמה. כך גם לטענתה, לא הוכחה טענת הנתבע, כי הציע לדחות את חתימת ההסכם בשל כך שלא הספיק לבדוק את נושא היטל ההשבחה. 11. עוד טענה התובעת, כי ניסוחו של סעיף 12 בהסכם היה רשלני ולא הועיל לתובעת, אשר בסופו של דבר נדרשה לשלם את היטל ההשבחה. לאחר מסירת החזקה בדירה, כתב הנתבע אל התובעת, כי חלק מהתשלום יישאר בנאמנות בידי עורכי-הדין באי-כוחם של התובעת והקונה, עד הכרעה בשאלה על מי מהם לשלם את היטל ההשבחה. מכאן לטענת התובעת, שהנתבע הכיר ברשלנותו, הנובעת מאופן ניסוחו של סעיף 12 בהסכם. לטענת התובעת, גם טענתו של הנתבע כי הייתה הצעה לבטל את ההסכם מבלי שהתובעת תידרש לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בו, לא הוכחה כנכונה. לטענתה, בכל מקרה, גם בעצם הצעה זו יש כדי להוכיח שהנתבע הבין שהתרשל כלפי התובעת. 12. באשר לנזק ולשיעורו טענה התובעת, כי כל נזקיה הוכחו, כי נאלצה לשלם את היטל ההשבחה ואף עשתה כן כדי להקטין את נזקיה. זאת במיוחד לאור העובדה שחלק ניכר מכספי התמורה נותרו בנאמנות בידי בא-כוחו של הקונה וכי הכסף לא היה מועבר אליה אלמלא הוסדר עניין זה. בנוסף לכך הרחיבה התובעת בעניין עוגמת הנפש הרבה אשר לטענתה, נגרמה לה בשל כל ההליכים שנבעו מהצורך בהסדרת היטל ההשבחה. כן הרחיבה התובעת בטענותיה בעניין נושא חובת הזהירות שחב עורך-דין ללקוחו ובמיוחד במקום שבו עורך הדין מייצג לקוח בעסקת מכר מקרקעין, שאז עליו לבדוק היטב את כל הכרוך בעסקה, לרבות את זכויותיו של מוכר המקרקעין במקרקעין הנמכרים. בנסיבות הנדונות, לטענת התובעת, הפר הנתבע את חובות הזהירות שהוא חב כלפיה, ומכאן לטענתה, זכאותה למלוא הפיצוי הנתבע. עיקרי טענות הנתבע 13. הנתבע טען, כי התובעת הייתה מודעת לאפשרות שתידרש לשלם היטל השבחה. בעקבות משא ומתן שניהל הנתבע בשמה של התובעת עם הקונה, הוסכם לטענתו, על הסכם למכירת דירתה של התובעת בתנאים טובים ובמיוחד לנוכח העובדה שלא היו קונים פוטנציאלים אחרים. העסקה התגבשה והבשילה במהלך חול המועד סוכות, שאז לא ניתן היה לקבל מידע עדכני באשר לאפשרות שחלה חובת תשלום היטל השבחה בגין הנכס. משהתברר לאחר סוכות שישנה חבות בתשלום היטל השבחה והקונה סירב לשלמו, הוא הסכים לביטול ההסכם מבלי שהתובעת תידרש לשלם פיצוי כספי, אך התובעת סירבה לכך. בסופו של דבר, התובעת שילמה מיוזמתה את היטל ההשבחה, מבלי שנערך בירור בשאלה על מי חלה החובה לשלמו, על התובעת או על הקונה. סכום היטל ההשבחה ששולם בסופו של דבר עמד על סכום נמוך משיעור של 2% משווי הדירה. לטענת התובע, ככל שנגרם לתובעת נזק כלשהו, הרי שהביאה אותו על עצמה, בכך שסירבה לביטול ההסכם וסירבה להביא את נושא היטל ההשבחה לבירור, אשר לטענת הנתבע, היה מוביל לחיוב הקונה בתשלום. יוער, כי טענה זו נטענה מבלי שהונחה תשתית ראייתית התומכת בכך שלכאורה החבות בהיטל ההשבחה נוצרה לאחר החתימה על ההסכם והגם שישנו ספק רב אם אמנם בירור זה היה מוביל לחיוב הקונה בתשלום היטל ההשבחה. 14. בעניין הפלוגתות שנקבעו להכרעה טען הנתבע כלהלן: לטענתו, הוכח שהנתבע לא התרשל בכך שלא בדק את נושא היטל ההשבחה קודם לחתימת ההסכם, שכן לטענתו, הוכח שהתובעת הייתה מודעת לאפשרות שישנו חיוב בתשלום היטל השבחה וכי הייתה מודעת לכך שהיה צורך בבדיקת העניין סמוך לפני חתימת ההסכם. התובעת היא זו אשר סירבה לדחיית החתימה על ההסכם עד אחרי חג סוכות. באשר לניסוח סעיף 12 בהסכם טען הנתבע, כי אופן ניסוחו נועד למנוע כל נזק שעשוי היה להיגרם לתובעת בשל כך שנושא היטל ההשבחה לא נבדק בטרם נחתם ההסכם. הנתבע עשה כל אשר נדרש לעשות בנסיבות שנוצרו לרבות עדכון מלא של התובעת ולכן לא הייתה כל התרשלות מצדו. עוד טען, כי התובעת נמנעה מלהביא את הפרשנות של סעיף 12 להכרעה שיפוטית או להכרעת בורר, וכי אילו הייתה עושה כן, לא מן הנמנע שבהתאם לסעיף זה לא הייתה נדרשת לשלם את היטל ההשבחה. טענה אשר כאמור, הערנו כי ישנו ספק רב באשר לנכונותה. עוד טען הנתבע, כי מעולם לא התחייב כלפי התובעת שלא תידרש לשלם היטל השבחה. לא זו בלבד, אלא שהנתבע כאמור, ניסח את סעיף 12 בהסכם באופן שיבטיח את התובעת באופן המרבי שניתן ואף הציע לדחות את חתימת ההסכם עד אחרי סוכות, כך שניתן יהיה לבדוק אם ישנה חבות בתשלום היטל ההשבחה, אך התובעת סירבה לכך. באשר לשאלה אם התובעת התנדבה לשלם את היטל ההשבחה, טען הנתבע, כי הוכח והתובעת אף אישרה זאת, שהנתבע יעץ לה שלא לשלם את היטל ההשבחה עד בירור העניין. טענת התובעת כי חששה שעיכוב בתשלום יגרור תשלום ריבית גבוהה אינו מצדיק לטענתו, את החלטתה לשלם את היטל ההשבחה. שכן לטענתו, אילו התנהל בירור משפטי בין התובעת לבין הקונה והיה נקבע כי על הקונה לשלמו, כי אז היה נושא גם בריבית בשל העיכוב בתשלום. בעניין השאלה אם הנתבע הציע לתובעת לדחות את חתימת ההסכם, שב הנתבע והפנה לראיות שמהן עולה כי כך אמנם הציע, אך התובעת היא זו אשר סירבה לכך. עוד טען הנתבע, כי התובעת לא פעלה להקטנת נזקיה. זאת גם בסירובה לבטל את ההסכם חרף העובדה שהקונה הסכים לביטולו מבלי שהתובעת תידרש לשלם לו את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. באשר לתשלום היטל ההשבחה, התובעת הקטינה את נזקיה בהליך שניהלה בעניין גובה היטל ההשבחה שהביא להפחתתו הניכרת, אך בניגוד להסכם ולהוראת הנתבע, שילמה זאת מכספה ולא מתוך יתרת כספי התמורה שהוחזקו בנאמנות בידי באי-כוחם של הצדדים לעסקת המכר, אשר נועדו לצורך תשלומי חובה שונים, ואף עשתה כן מבלי ליידע אותם. 15. הנתבע הוסיף וטען כי יש להשיב בשלילה לשאלה אם התרשל וכך גם יש לקבוע כי בכל מקרה, אין קשר סיבתי בין מעשיו של הנתבע או מחדליו לבין הנזק הנטען, ככל שנגרם. בעניין זה טען הנתבע, כי כלל לא נגרם נזק, שכן אין בתשלום היטל השבחה, שחובת תשלומו נקבעה בחוק, משום נזק. לטענתו, רק אילו הוכיחה התובעת כי יכולה הייתה לזכות בתמורה גבוהה יותר עבור דירתה בשל השבחת הנכס, אך הדבר נמנע ממנה בשל התקשרותה עם הקונה, כי אז היה עולה בידיה להוכיח נזק. בענייננו, התובעת לא הוכיחה שיכולה הייתה לזכות בתמורה גבוהה יותר ואולי מטעם זה אף סירבה לבטל את ההסכם עם הקונה. לאור כל טענותיו טען הנתבע, כי יש לדחות את התביעה מאחר שהוכח כי לא התרשל; לתובעת לא נגרם נזק; התובעת יכולה הייתה לבטל את ההסכם אך סירבה לעשות כן; התובעת הסכימה לשלם את היטל ההשבחה מבלי להביא את העניין לבירור. ד. דיון והכרעה קיומו של נזק - שאלת חבות בתשלום היטל השבחה כ"נזק" 16. קודם שנפנה להכרעה בפלוגתות שנקבע כי הן טעונות הכרעה במסגרת התביעה הנדונה, ראוי לבחון אם אמנם הוכח שלתובעת נגרם נזק. טענת התובעת שלפיה נגרם לה נזק נסמכת על העובדה שלטענתה, בטרם נחתם הסכם המכר עם הקונה, לא בדק הנתבע - עורך הדין שייצג אותה בעסקה - אם חלה חובת תשלום היטל השבחה בגין דירתה. בדיעבד התברר כי ישנה חבות בתשלום היטל השבחה אשר אותו שילמה. לפיכך לטענתה, נגרם לה נזק מעצם תשלום היטל ההשבחה וכי נזק זה, כך לטענתה, נגרם בשל רשלנותו של הנתבע, אשר כאמור, לא בדק את חובת התשלום בטרם חתימת ההסכם. 17. תחילה נעמוד על העובדות הדרושות לשם בחינת השאלה אם אמנם נגרם לתובעת נזק מתשלום היטל ההשבחה וזאת לעת הזו, בהתעלם מהשאלה אם הנתבע התרשל כלפי התובעת ואם עליו לפצותה בגין נזקיה הנטענים. אין מחלוקת על כך שהתובעת פנתה אל הנתבע במהלך חודש ספטמבר וביקשה שייצג אותה בעניין מכירת דירתה בשכונת מעלות דפנה בירושלים. בעת פנייתה, מסרה התובעת אל הנתבע שלושה מסמכים אלו (נספחים א, ב' ו-ג' של תצהיר הנתבע): האחד, "דו"ח פרוטוקול ישיבות" של ועדת המשנה להתנגדויות (של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים) מיום 20.2.2003 בצירוף תשריט, אשר לפי דברי התובעת ואף אין מחלוקת בעניין זה, כי התייחס לבניין שבו מצויה דירתה. על-פי האמור שם, הוועדה החליטה על אישור התוכנית, שעניינה "תוספת בניה לשם הרחבות יחידות הדיור הקיימות בשכונת מעלות דפנה" (תוכנית מספר 6397), בכפוף למספר תיקונים שפורטו שם. השני, מכתב מיום 22.6.2003 שכתבה התובעת אל מחלקת התכנון והבניה בעיריית ירושלים שבו הציגה עצמה כבעלת הדירה הנדונה וביקשה מענה לשאלות אלו: האם דיירי הבניין קיבלו היתרי בניה; אם קיבלו, האם עליה לשלם היטל השבחה בעת מכירת דירתה; מה גובה היטל ההשבחה, אם יוטל. השלישי, מכתב מיום 1.7.2003 שבו השיב מנהל מחלקת היטל השבחה באגף לרישוי ולפיקוח בעיריית ירושלים אל מכתבה האמור של התובעת. במכתב זה נאמר, כי על-פי התוכנית המאושרת באותו מועד (אשר בראש המכתב צוין כי זו תכנית 1439א), לא חל היטל השבחה על הנכס הנדון. אין מחלוקת על כך שההסכם נחתם ביום 14.10.2003 במהלך חול המועד סוכות, וכי במהלך החג, שחל מיום 10.10.2003 ועד יום 18.10.2003, היו משרדי העירייה סגורים (תעודת עובד ציבור - נ/1). ביום 20.10.2003 פנה הנתבע אל האגף לרישוי ולפיקוח בעיריית ירושלים כדי לברר אם ישנה חבות בתשלום היטל השבחה על הדירה הנדונה ותשובת מנהל מחלקת היטל השבחה ניתנה ביום 21.10.2003 (נספח ז' של תצהיר הנתבע; נספח ה' של תצהיר התובעת). בתשובה זו נאמר כי על פי התוכנית החלה באותה עת, חלה חובת תשלום היטל השבחה בגין הדירה. עוד נאמר במכתב, כי באותה עת לא ניתן היה עדיין לקבוע את גובה החיוב, מכיוון שהדבר מחייב קביעת שמאי מוסמך מטעם הוועדה המקומית, וכי הדבר ייעשה בעת מימוש הזכות. אף הובהר כי מימוש הזכות הוא העברת הזכויות בדירה או קבלת היתר בנייה, המוקדם מביניהם. יוער כי באותו מכתב צוין שהתוכנית החלה היא תוכנית מס' 8397 (נראה שהכוונה לתכנית הנזכרת לעיל, שמספרה היה 6397 וכי חלה טעות הקלדה במכתב). 18. חשוב לציין כי בין אם הדבר נעשה במכוון ובין מטעם אחר, איש מהצדדים לא הציג ראייה באשר למועד שבו אושרה התכנית הרלוונטית, תוכנית 8397, שזה המועד שהחל ממנו חלה חבות בתשלום היטל השבחה. עם זאת, לאור העובדה שתשובת מנהל מחלקת היטל השבחה ניתנה שלושה ימים לאחר חג הסוכות, שבמהלכו היו משרדי העירייה סגורים, יש להניח שהתכנית המשביחה, שבשל אישורה חל החיוב בהיטל השבחה, אושרה קודם לכן, כך שבעת חתימת ההסכם כבר הייתה מאושרת. מטעם זה, לא ברורה טענת הנתבע, שעליה חזר פעמים רבות, כי אילו הועמדה הוראת סעיף 12 בהסכם לבירור, יש להניח שהיה נקבע שחובת תשלום היטל ההשבחה חלה על הקונה. לא רק שהטענה אינה ברורה ולא רק שלא נסמכה על דבר, אלא שלאור העובדות דווקא יש להניח כי אילו הועמד העניין לבירור, היה נמצא שחובת התשלום חלה דווקא על התובעת. 19. הוראת סעיף 196א בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעת כי "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל-פיה". התוספת השלישית של חוק התכנון והבניה קובעת כי אם חלה השבחה במקרקעין, כי אז על בעל המקרקעין לשלם היטל השבחה על-פי הוראות התוספת (סעיף 2 בתוספת) וכי שיעורם הוא מחצית מן ההשבחה (שם, סעיף 3). הגדרתה של "השבחה" היא עליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או מתן היתר לשימוש חורג (שם, סעיף 1). "מימוש זכות" היא בין השאר, קבלת היתר לבניה או לשימוש שניתנו בעקבות אישור תכנית, התחלת שימוש בפועל בעקבות אישור תכנית או העברת הזכויות במקרקעין (שם, שם). תכליתו של היטל השבחה הוא מימוש הרעיון של צדק חלוקתי והוא אף מעוגן בדיני עשיית עושר ולא במשפט. מטעם זה נקבע כי תשלום היטל ההשבחה יידחה עד המועד שבו ממומשות הזכויות שהושבחו, שרק אז נמצא כי בעל הנכס התעשר בפועל. כך באשר למצב שבו מבקש בעל המקרקעין לבנות עליהם או להשתמש בהם בהתבסס על התוכנית המשביחה וכך גם בעת העברת הזכויות שהושבחו לאחֵר. ראו ע"א 1321/02 נווה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה, מחוז מרכז, פ"ד נז(4) 119 (2003), פסקה 10 בפסק-דינה של כבוד השופטת א' חיות: "היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי שלפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען. תכלית זו מתיישבת היטב עם דחיית תשלום ההיטל עד למועד שבו מתקיים, הלכה למעשה, מימוש של הזכויות שהושבחו, וההתעשרות קורמת עור וגידים. כך הם פני הדברים בעת שהנהנה מבקש לבנות על המקרקעין או להשתמש בהם בהתבסס על התכנית המשביחה ... כך גם כאשר מעביר הנהנה לאחֵר זכויות מסוג בעלות או חכירה לדורות במקרקעין שהושבחו, וכך כאשר הוא מעניק בהם זכויות אחרות הטעונות רישום ...". כן ראו: ע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים (27.8.2012), פסקאות 31-30 בפסק-דינה של כבוד השופטת ע' ארבל (כן ראו פסקי הדין הרבים המובאים בשני פסקי הדין הנזכרים). החיוב בתשלום היטל השבחה נובע אפוא, מכך שבשל תוכנית שאושרה בוועדות התכנון הושבח נכס מקרקעין ושוויו עלה בשל כך. העובדה ששוויו עלה לא נבעה ממעשה של בעליו של הנכס שהשביח אותו בשל כך שהשקיע בו, אלא בשל כך שוועדת התכנון אישרה תוכנית שהביאה להשבחתו. מטעם זה נקבע בחוק התכנון והבנייה ובתוספת השלישית, כי הוועדה המקומית והרשות המקומית תהיינה שותפות לרווח הנובע מאותה השבחה בשל השינוי התכנוני שהשביח את הנכס. "פלוני שנתעשר אך בשל שינויי תכנון שנערכו לפי חוק התכנון והבניה - לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור - ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר ... היטל ההשבחה הולך אל קופות הוועדה המקומית והרשות המקומית - דהיינו, לא אל אוצר המדינה אלא אל הקהילה שאליה משתייך בעל המקרקעין - וכהוראת סעיף 13 לתוספת השלישית, נועד הוא לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית או הרשות המקומית להכנת תכניות ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור ולשימור אתר או הפקעתו" (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49 (2002), פסק-דינו של כבוד השופט מ' חשין, בפסקה 8). 20. ביסוד הטלת היטל ההשבחה שמחויב בתשלומו בעליו של נכס מקרקעין המצוי בתחומי תכנית שאושרה, עומדת ההנחה שנכס המקרקעין השביח בשל התוכנית וכי בעת מימוש הזכות, בין השאר, בדרך של מכירת הנכס, יעלה ערכו בעקבות אישור התכנית המשביחה. בנסיבות אלו, הרשות המקומית או וועדת התכנון הן אפוא, שותפות לאותו רווח שהרוויח בעליו של הנכס מעליית שוויו כתוצאה מאישור התכנית המשביחה. ההנחה היא שההשבחה של הנכס כתוצאה מאישור התכנית, מגולמת במחיר שנקבע עבור נכס המקרקעין שהושבח כאמור, כך שהתמורה שקיבל בעליו של הנכס שהושבח משקפת את השבחתו. תשלום היטל ההשבחה מביא לכך שבעל הנכס והרשות המקומית הם שותפים שווים בהשבחה. שכן כאמור, נקבע כי "שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה" (סעיף 3 בתוספת השלישית), וכך נמצא כי בעליו של הנכס נהנה ממחצית שווייה של השבחת הנכס שבבעלותו בשל התכנית המשביחה והרשות המקומית נהנית מהמחצית השנייה. 21. תנאי לכך שבעליו של נכס מקרקעין ששילם היטל השבחה יפוצה בשל כך שלטענתו, ניזוק בעצם תשלומו בשל רשלנותו של אחר, הוא שיוכיח שהתמורה שקיבל בעד מכירת הנכס לא כללה את מרכיב ההשבחה כתוצאה מהתכנית המשביחה. בענייננו, לא הוכיחה התובעת את הנזק משלא הוכיחה שהתמורה שקיבלה לא כללה את מרכיב ההשבחה כתוצאה מהתוכנית המשביחה. הדרך להוכחת נזק מסוג זה היא בהגשת חוות-דעתו של שמאי מקרקעין אשר קובעת את שוויו של הנכס בטרם אושרה התכנית המשביחה ואת שוויו לאחר אישורה. חוות-דעה מעין זו יכולה הייתה להוכיח שהתובעת ניזוקה לכאורה, בשל מכירת דירתה במחיר שאינו מגלם את עליית שוויה בשל אישורה של תכנית משביחה. אולם משלא הוגשה חוות-דעתו של שמאי שכך קבעה, לא הוכיחה התובעת את טענתה כי ניזוקה לכאורה, מאי ידיעתה על השבחת דירתה בעקבות אישורה של התכנית, שהובילה לחיובה בתשלום היטל השבחה. לא רק שהתובעת לא הוכיחה זאת, אלא שאף לא טענה זאת. התובעת לא טענה כי נגרם לה נזק בכך שהתמורה ששולמה לה עבור הדירה הייתה נמוכה משווייה האמיתי, בעקבות התכנית המשביחה, אלא טענה כי עצם תשלום היטל ההשבחה וההוצאות שנלוו אל התשלום, הם הנזקים אשר נגרמו לה. אך תשלום היטל השבחה לעצמו, שהוא חיוב מכוח החוק החל על בעליו של נכס המצוי בתחומי התכנית המשביחה, אינו יכול להוות נזק בפני עצמו. 22. לכל אלו יש להוסיף, כי בחינת העובדות והראיות, אף מובילה למסקנה כי חזקה על התובעת שהיא דווקא יודעת כי בפועל, לא נגרם לה כל נזק מכך שההסכם נחתם בטרם נערך הבירור אם חל היטל השבחה על הנכס. אף לא מן הנמנע שהתובעת דווקא ידעה בעת חתימת ההסכם שהדירה הושבחה בשל התכנית שאושרה, ואף ידעה כי התמורה שקיבלה עבורה מהקונה גילמה את אותה השבחה. כל זאת מן הטעמים הבאים: ראשית, כפי שכבר נאמר, בעת שהתובעת הגיעה אל משרדו של הנתבע בחודש ספטמבר היא ידעה שוועדת המשנה המקומית אישרה עוד בחודש פברואר 2003 את התכנית בכפוף למספר שינויים. מטעם זה, אף פנתה בחודש יוני 2003 כדי לברר אם ניתנו היתרי בנייה על יסוד התכנית שעמדה לקראת אישור ואם חלה עליה חובת תשלום היטל השבחה. העובדה שבסופו של דבר נמצא כי הוטל היטל השבחה לא הגיעה לידיעת התובעת בהפתעה, וחזקה עליה שדבר אישורה של התכנית המשביחה שוקלל במסגרת התמורה שנקבעה עבור הדירה. כך גם חזקה על התובעת שאף האפשרות שיינתנו היתרי בנייה מכוחה של התכנית המשביחה, נלקחה בחשבון בעת קביעת התמורה. שנית, מהראיות שהובאו עולה כי לאחר שהתברר כי ישנו חיוב בהיטל השבחה ולאחר שנודע לקונה כי ישנה אפשרות שיידרש לשאת בכך, הציע הקונה לבטל את ההסכם מבלי שהתובעת תידרש לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם במקרה של הפרת הסכם, אך התובעת סירבה לכך. עובדה זו עולה מתצהירו של הנתבע (פסקה 16). כך גם העיד הקונה באופן ברור ומפורש (עמ' 54 שורות 10-3), אשר אמר בין השאר, כי הייתה הצעה לביטול העסקה שאותה הציע ושעורכי הדין הסכימו לה, כך שהכסף יוחזר אליו וכל אחד ילך לדרכו, אך התובעת סירבה. התובעת עצמה אישרה שהייתה הצעה שכזו, הגם שלדבריה לא דובר על נושא ביטול הפיצוי המוסכם (עמ' 19 שורות 24-21), אולם בתה, הגב' סימונה פלד, אשר נשאלה על ההצעה לביטול ההסכם ללא תשלום פיצוי, השיבה כי הם סירבו לכך (עמ' 25 שורות 2-1). מכאן עולה, כי חזקה על התובעת שידעה שהתמורה שקיבלה עבור הדירה כללה גם את עליית שווייה בשל השבחתה כתוצאה מאישורה של התכנית. על-כן חרף העובדה שהיא נדרשה לשלם היטל השבחה, היה כדאי לה לספוג זאת ולא לבטל את העסקה ולחפש קונה אחר. שלישית, עוד עולה מן הראיות שהובאו, שהתובעת סירבה לדחות את חתימת ההסכם עד אחרי סוכות, באופן שיאפשר לברר אם נקבעה חבות תשלום היטל השבחה ביחס לדירה. כך עולה בין השאר, מהאמור בתצהירו של הנתבע ומעדותו (פסקה 11 בתצהיר; עמ' 43 שורות 12-5). כך גם עולה מעדותו של הקונה (עמ' 53 שורות 15-5). סירוב זה לא רק שולל את הרשלנות שהתובעת מייחסת לנתבע, כפי שנעמוד על כך בהמשך הדברים, אלא אף מלמד כי לא מן הנמנע שהתובעת ידעה גם ידעה באותה עת, כי התכנית אושרה וכי אישורה יגרור חיוב בתשלום היטל השבחה. למרות זאת התמורה שנקבעה עבור הדירה הייתה כדאית ולכן התובעת לא רצתה להסתכן באפשרות שדחיית חתימת ההסכם תוביל לכך שהקונה לא יסכים לשלם את מלוא התמורה שנקבעה, אשר כאמור, יש להניח שהייתה כדאית לתובעת. שאם לא כן, לא ברור מדוע לא הסכימה להמתין עוד מספר ימים בודדים. בהקשר זה נוסיף כי המועד שבו בירר הנתבע אם חלה חבות בתשלום היטל השבחה היה כאמור, ביום 20.10.2003, יומיים לאחר תום החג ותום חופשת סוכות בעירייה (שכאמור, הסתיימה ביום 18.10.2003) ואת התשובה קיבל למחרת, ביום 21.10.2003. מכאן אפוא, כפי שכבר נאמר, כי יש להניח שהתכנית אושרה קודם לכן, עוד קודם לחג הסוכות. משום מה וכאמור לעיל, איש מהצדדים לא טרח להביא בפני בית המשפט את המועד שבו אושרה התכנית. לא מן הנמנע שהתובעת ידעה בעת חתימת ההסכם שהתכנית אושרה קודם לכן ולכן בחרה להעלים מידע זה מבית המשפט. מטעם זה גם הבינה כי לא היה מקום לתבוע מהקונה את תשלום היטל ההשבחה. 23. סיכומם של הדברים הוא כי כאמור, לא עלה בידי התובעת להוכיח כי נגרם לה נזק. כך גם עולה ממכלול הראיות, כי לא מן הנמנע ואף חזקה על התובעת, כי ידעה שבפועל לא נגרם לה כל נזק מכך שההסכם נחתם בטרם נערך הבירור אם חל היטל השבחה על הנכס. כך גם כאמור, לא מן הנמנע שהתובעת ידעה בעת חתימת ההסכם שהדירה הושבחה בשל התכנית שאושרה, ואף ידעה כי התמורה שקיבלה עבורה מהקונה, גילמה את אותה השבחה. אילו חשבה התובעת אחרת, חזקה עליה שהייתה מוכיחה כי נגרם לה נזק בשל החתימה על ההסכם מבלי שגולם במחיר הדירה השווי של השבחת הדירה בשל אישור התכנית. שכן, חזקה על בעל-דין שלא ימנע מבית המשפט ראיה המוכיחה את טענותיו. אולם משלא הוכיחה זאת התובעת ומשלא הוכח שנגרם לה נזק בשל אי בירור השאלה אם חלה חבות בתשלום היטל השבחה עבור הדירה בעת החתימה על ההסכם, ממילא שאין עוד צורך לדון בשאלה אם הנתבע התרשל כלפי התובעת. דיון בפלוגתות שנקבעו 24. למרות מסקנה זו, כי לא עלה בידי התובעת להוכיח שנגרם לה נזק, נבחן בקצרה את השאלות שהועמדו להכרעה. הדיון יהיה בפלוגתות בסדר הבא: שאלת התרשלות הנתבע באי בדיקת נושא היטל ההשבחה קודם לעריכת ההסכם ולחתימתו; שאלת התרשלות הנתבע באופן ניסוחו של סעיף 12 בהסכם; הצעת הנתבע לדחות את חתימת ההסכם עד בירור נושא החיוב בתשלום היטל ההשבחה; שאלת התחייבות הנתבע לתובעת כי בכל מקרה, לא תידרש לשלם היטל השבחה; תשלום היטל ההשבחה מתוך יוזמה של התובעת והשאלה אם פעלה להקטנת נזקיה; שאלת הקשר הסיבתי בין מעשיו של הנתבע או מחדליו לבין הנזק הנטען, ככל שנגרם. 25. שאלת התרשלות הנתבע באי בדיקת נושא היטל ההשבחה קודם לעריכת ההסכם ולחתימתו - לאור המסמכים שהתובעת הציגה לנתבע בעת פנייתה הראשונה אליו, אין מחלוקת על כך שהתובעת הייתה מודעת לאפשרות שתחויב בתשלום היטל השבחה בעקבות החלטת ועדת המשנה להתנגדויות, וכי אף ערכה בדיקה מעין זו בעצמה כשלושה חודשים בטרם פנתה אל הנתבע. בדומה, לא עלה בידי התובעת לסתור את טענות הנתבע, שאף נתמכו בעדותה של מזכירתו, כי רק ביום 7.10.2003 חתמה התובעת על ייפוי-כוח המסמיך את הנתבע לייצג אותה וממילא אף לבדוק בשמה את נושא החבות בתשלום היטל השבחה. בנסיבות אלו, שבהן ההסכם הבשיל במהלך חול המועד סוכות ואף נחתם במהלכו, לא יכול היה הנתבע לבדוק את נושא חבות תשלום היטל ההשבחה ממש סמוך וקודם לחתימת ההסכם. מטעם זה הציע הנתבע לתובעת לדחות את חתימת ההסכם, כך שייחתם לאחר חג הסוכות, אך מן הראיות שעליהן עמדנו עלה בבירור, שהתובעת סירבה להצעה זו. הנתבע ביקש להבטיח שהתובעת לא תינזק, בכך שניסח את סעיף 12 בהסכם, אשר כאמור קבע, כי אם יימצא שהחבות בהיטל ההשבחה נקבעה לפני חתימת ההסכם, כי אז היא תחול על התובעת, היא המוכרת, אך אם יתברר כי החבות נקבעה לאחר חתימת ההסכם, כי אז היא תחול על הנתבע. בנסיבות אלו, שבהן התובעת ידעה שישנה אפשרות שתחויב בתשלום היטל השבחה, למרות זאת סירבה לדחיית החתימה על ההסכם עד אשר ניתן יהיה לברר את הנושא, אין לומר כי הנתבע התרשל כלפי התובעת בכך שלא ערך את הבדיקה בטרם נחתם ההסכם. 26. שאלת התרשלות הנתבע באופן ניסוחו של סעיף 12 בהסכם - כפי שכבר נאמר, סעיף 12 בהסכם הבטיח שהתובעת תידרש לשאת בתשלום היטל ההשבחה רק אם יימצא כי החבות לתשלומו נקבעה בטרם נחתם ההסכם. כך בעוד שאם יימצא כי חובת התשלום נקבעה לאחר חתימת ההסכם, כי אז יהיה על הקונה לשאת בתשלום. הוראה זו בהסכם משקפת את מצב הדברים כפי שהיו צריכים להיעשות אילו אמנם נערכה הבדיקה בטרם נחתם ההסכם. מצד אחד ניתן לומר כי יש בהוספת סעיף 12 כדי להצביע על צעד אחראי שבו נקט הנתבע. אולם מנגד, אילו הוכיחה התובעת כי התמורה שקיבלה עבור הדירה לא כללה את מרכיב השבחתה בשל אישור התכנית המשביחה, אזי לא היה בסעיף 12 כדי להועיל. אמנם הוראת סעיף 12 משקפת את הדין כפי שהוא, כך שרק אם החבות בהיטל השבחה נקבעה קודם לחתימת ההסכם יהיה על התובעת לשאת בו, אך בפועל לא היה בסעיף זה כדי לתת מענה לנזק שעשוי היה להיגרם - ואם נגרם אזי לא הוכח - בשל מצב שבו מחיר הדירה לא גילם את השבחתה כתוצאה מאישור התוכנית. בענייננו וכאמור, התובעת לא הוכיחה נזק זה, ורק מטעם זה אין מקום לטענה שסעיף 12 נוסח ברשלנות, או כי לא היה בו כדי להועיל. טענה זו יכולה הייתה להיטען ואף להתקבל, רק אילו הוכיחה התובעת כי בשל אי ידיעתה על התכנית המשביחה ועל החיוב בהיטל השבחה, התמורה שקיבלה עבור הדירה לא כללה את מרכיב ההשבחה. במילים אחרות, בענייננו נדחית טענת הרשלנות בשל אי הוכחת הנזק, אך הטענה כי לא הייתה תועלת בסעיף 12 בהסכם לכאורה נכונה. שכן הסעיף מסדיר רק את נושא זהותו של מי שישלם את היטל ההשבחה, אך אינו לוקח בחשבון את המשמעות של חיוב בהיטל השבחה; משמעות זו היא כאמור, שהנכס הושבח בשל תכנית משביחה שאושרה ושהנכס מצוי בתחומה, אשר בעקבותיה עלה ערכו של הנכס והדבר אמור לבוא לידי ביטוי בתמורה הנקבעת עבור הנכס. לפיכך, אילו הוכיחה התובעת כי התמורה נפלה מערכו האמיתי של הנכס בעקבות התכנית המשביחה, כי אז היה מקום לקבל את טענתה כי לא היה בסעיף 12 כדי להועיל. 27. הצעת הנתבע לדחות את חתימת ההסכם עד בירור נושא החיוב בתשלום היטל ההשבחה - עניין זה כבר נדון לעיל. כאמור, הנתבע הציע זאת אך התובעת סירבה לכך. לפיכך אין היא יכולה לייחס לנתבע רשלנות בשל כך שההסכם נחתם בטרם נערך הבירור. מכאן שאפילו היה עולה בידיה להוכיח כי ניזוקה בשל אי עריכת הבירור - וכאמור, לא עלה בידיה להוכיח זאת - לא היה בכך כדי להועיל לה. שכן, משסירבה לדחות את חתימת ההסכם עד בירור נושא החיוב בתשלום היטל השבחה, הרי שאפילו הוכיחה כי נגרם לה נזק בשל כך, לא היה לה להלין אלא על עצמה. 28. שאלת התחייבות הנתבע לתובעת כי בכל מקרה, לא תידרש לשלם היטל השבחה - לא הונחה כל ראיה מטעם התובעת שיש בה כדי להוכיח שהנתבע התחייב כלפיה שבכל מקרה לא תידרש לשלם היטל השבחה. לא זו בלבד, אלא שהטענה נסתרת בכך שהנתבע כאמור, הציע לתובעת לדחות את חתימת ההסכם עד בירור נושא החיוב בתשלום היטל ההשבחה, אך התובעת סירבה לכך. לכך גם מצטרפת העובדה שכאמור, בהסכם נקבע סעיף 12 שעל תוכנו עמדנו, שממנו עולה כי אם יימצא שהחבות נקבעה בטרם נחתם ההסכם, כי אז התובעת תידרש לשלם את היטל ההשבחה. מכאן ממילא שלא יכול היה הנתבע להתחייב אחרת כלפי התובעת. 29. תשלום היטל ההשבחה מתוך יוזמה של התובעת והשאלה אם פעלה להקטנת נזקיה - הנתבע טען שבכל מקרה, יש לראות בתובעת כמי ששילמה מיוזמתה את היטל ההשבחה, כי יכולה הייתה לתבוע זאת מהקונה וכי אף יכולה הייתה לדרוש שישולם מתוך כספי התמורה שנותרו בנאמנות בידי באי-כוחם של הצדדים לעסקת המכירה. לא ראיתי צורך להידרש לכך, לאור המסקנה שאליה הגעתי כי בפועל, לא הוכח שנגרם לתובעת נזק מתשלום היטל ההשבחה. מכל מקום, אפילו היה מקום לראות בתשלום היטל ההשבחה משום נזק שנגרם לכאורה, הרי שהתובעת אמנם הקטינה את נזקיה בהליכים שנקטה אשר הביאו לכך שסכום היטל ההשבחה הופחת באופן משמעותי כך שלמעלה ממחצית הסכום ששילמה, הוחזרה לה. אולם לכך כאמור, אין עוד רלוונטיות לענייננו. 30. שאלת הקשר הסיבתי בין מעשיו של הנתבע או מחדליו לבין הנזק הנטען, ככל שנגרם - משהגענו למסקנה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח שנגרם לה נזק, ממילא שאיננו נדרשים עוד לשאלת הקשר הסיבתי בין הרשלנות המיוחסת לנתבע לבין הנזק הנטען. ה. סיכום ותוצאה 31. מכל האמור לעיל עולה כי התובעת לא הוכיחה שנגרם לה נזק בשל כך שסמוך וקודם לחתימת הסכם המכר למכירת דירתה, לא נערכה בדיקה אם חלה עליה חובת תשלום היטל השבחה. לאור מסקנה זו, הרי שדין התביעה להידחות. התובעת תישא בשכר-טרחת בא-כוחו של הנתבע ובהוצאות המשפט שהוציא בסך של 18,000 ₪ אשר ישולמו תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין.עורך דיןמכירת דירהתביעה נגד עורך דיןייצוגמקרקעיןעסקת מכר