ביטול עסקת מכר שנעשתה בסמוך למותו של המוכר

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעה לביטול עסקת מכר שנעשתה בסמוך למותו המוכר: בחודש מרץ 2007 חתמו המנוח ז"ל והנתבעים על חוזה למכירת זכויות דיירות מוגנת בנכס המצוי ברחוב העצמאות 2 יהוד והידוע כגוש 31 חלקה 6697, נכס מס' 68543079/2. כחלק ממסמכי העסקה נחתמו תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס וכן ייפוי כוח בלתי חוזר לב"כ הנתבעים. לטענת התובעים ההסכם נחתם במרמה תוך ניצול מצב המנוח, עשיקתו, הטעייתו ולפיכך יש לקבוע כי ההסכם וייפוי הכוח בטלים או לחלופין כי התמורה המוסכמת הייתה גבוהה יותר מהמצוין בהסכם. כללי: בעלי הדין: 1. התובעים הם יורשי המנוח ז"ל (להלן-"המנוח"), אשר נפטר לאחר תום שלב הראיות בתיק זה. המנוח הוא מי שהיה בעל זכויות הדיירות המוגנת בנכס המצוי ברחוב העצמאות 2 יהוד והידוע כגוש 31 חלקה 6697, והידוע בספרי חב' עמידר כנכס מס' 68543079/2. 2. הנתבעים הם מי שרשומים כיום כבעלי זכויות הדיירות המוגנת בנכס ברישומי חברת עמידר. הנתבעים רכשו זכויותיהם במקרקעין מהמנוח במסגרת ההסכם הנ"ל, תצהירי "דייר יוצא" ו"דייר נכנס", שילמו לעמידר את חלקה וחתמו עימה על חוזה שכירות. העובדות העולות מתיק הנכס בחב' עמידר: 3. ביום 7.3.1956 חתם המנוח על חוזה שכירות מוגנת אודות הנכס, כאשר הנכס היה בן חדר וחצי, ושטחו כ-40 מ"ר. המנוח שכר את הנכס למטרת מגורים. המנוח הפר את חוזה השכירות, ועל כן מפעם לפעם הגישה התובעת תביעות לפינוי כנגדו. במסגרת הפרות החוזה, עבר המנוח להתגורר בכתובת אחרת, והשתמש בנכס למטרות עסקיות. לצורך המטרות העסקיות בנה המנוח תוספות בנייה לנכס בשטחים גדולים מאד, והמשכירה נאלצה להגיש כנגדו תביעת פינוי. במסגרת ע"א (מחוזי ת"א) הגיעו הצדדים להסכם פשרה ביום 18.3.01, הסכם המאזכר את מכתב המשכירה מיום 10.1.00 (מסמך 216 לתיק הנכס) לפיו על המנוח להרוס את כל תוספות הבנייה שבנה בנכס, למעט תוספת בנייה בשטח 97.50 מ"ר, לשלם למשכירה דמי הרשאה בגין תוספת הבנייה בסך 84,658 ₪, דמי הסכמה לשינוי יעוד הנכס ממגורים לעסקים בסך 29,695 ₪, והפרשי שכ"ד בסך 53,014 ₪. סכומים אלו היו נכונים לחודש ינואר 2000. מאחר וחלפה תקופת זמן של למעלה משנה מאז מכתב המשכירה ועד לחתימת הסכם הפשרה, נכתב בהסכם הפשרה כי על המנוח לשלם את הסך 188,414 ₪, כאשר את הסך 50,000 ₪ יהיה עליו לשלם בתשלום אחד ואת יתרת הסכום ישלם בתשלומים חודשיים בסך 5,000 ₪ בכל חודש. פשרה זו הותנתה בהריסת המחסן וכל תוספת אחרת שבנה המנוח ללא היתר, אשר אינם כלולים בשטח של 97.50 מ"ר בגינם התחייב המנוח לשלם דמי הסכמה ודמי הרשאה. 4. המשכירה פנתה אל המנוח מספר רב של פעמים על מנת להגיע ולחתום על חוזה המסדיר את שינוי היעוד בנכס ועל הגדלת שטח המושכר, אך המנוח דחה את הגעתו למשרדי המשכירה פעם אחר פעם בתואנות שונות. בנוסף, המנוח לא שילם חלק ניכר מסכום הפשרה. על כן הגישה המשכירה בשנת 2005 כתב תביעה נוסף כנגד המנוח. רק אז נאות המנוח להגיע להסדר נוסף לתשלום הסכום שפיגר בתשלומו ולהגיע למשרדי המשכירה ולחתום על החוזים בהתאם להסכם הפשרה. רק ביום 11.7.06 הגיע המנוח למשרדי המשכירה על מנת לחתום על החוזים על פי הסכם הפשרה משנת 2001. בתוספת להסכם שונה הייעוד של הנכס ממגורים למלאכה ומחסן לציוד חקלאי. 5. ביום 23.11.05 פנה המנוח למשכירה וביקש ממנה לבטל לו את הפרשי ההצמדה והרבית ל החוב שלא שילם. וזה נוסח המכתב: "שמי נסים בן-צור ת.ז. ... בעל נכס, בית של עמידר ברחוב העצמאות 2 יהוד. הבית הנ"ל בהסכמת עמידר עבר שינוי ייועד מבית מגורים לעסק תעשייתי. עבור שינוי זה שילמתי כסף רב. אני אדם מבוגר בן 78, איני מסוגל לעבוד, לכן בהסכמת עמידר חשבתי להשכיר את הבית . עקב המצב הכלכלי הקשה לא נמצא עד לרגע זה שוכר לבית, ונוצר חוב גדול לעמידר עבור שכירות לבית. לאחר מאמצים רבים הצלחתי לשלם החוב הכספי לעמידר, למעט ההצמדה והרבית. כמו שציינתי, אני אדם מבוגר בן 78, נכה 75%, אשתי סיעודית עם מטפלת זרה. אין לי נכסים ומקורות הכנסה למעט הביטוח הלאומי. גם עבור המטפלת הזרה אני מקבל עזרה מביטוח לאומי וקצת עזרה מהילדים. אני מבקש מכם לבוא לקראתי ולבטל את ההצמדה והרבית . עשיתי מאמץ גדול לשלם את החוב שנוצר, ואני מאד מבקש שתעזרו לי ותבטלו את יתרת החוב." בקשתו זו של המנוח הובאה בפני וועדת חריגים של המשכירה, והוועדה אישרה אישרה את מחיקת יתרת החוב על הסך 9,848 ₪. ביום 14.5.06 שלחה המשכירה מכתב למנוח ובו הודיעה לו על החלטת וועדת חריגים. העובדות שאינן שנויות במחלוקת: 6. משפחת אלגזי אשר שניים מבניה היו שותפיו של המנוח, הכירה לו את דודו בן ג'ויה (להלן-"דודו"), אשר הוצג כמי שמעוניין לרכוש הזכויות בנכס. 7. ביום 7.8.06 חתם המנוח על זיכרון דברים, למכירת הזכויות בנכס לדודו (להלן: "זיכרון הדברים"). וזה נוסח זכרון הדברים: "זכרון דברים בין ג'ויה-בן צור הוסכם בין דודו לבין בן צור בן צור יקנה את הזכויות מעמידר במגרש שברחוב העצמאות ביהוד. כל עלות התשלום לעמידר או המנהל על דודו. אחרי שבן צור קנה מעמידר, בן צור ימכור לדודו את הזכויות במגרש. עבור המגרש דודו ישלם לבן צור 180,000$ בנוסף על התשלום לעמידר. מסים של דודו על דודו ומסים של בן צור על בן צור. אם בן צור לא מצליח לקנות מעמידר את הזכויות דודו ובן צור יחתמו על תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס בעמידר ודודו ישלם לבן צור עבור המגרש 180,000$. אם יש עלויות מול עמידר בהחלפת הדיירות המוגנת, דודו משלם את העלויות האלה. אם יש מסים - אז כמו ב- סעיף 4." 8. ביום 24.8.06 חתמו המנוח ודודו על "הסכם הלוואה ואופציה", אותו ערך עו"ד אלקיים. בהסכם זה בו נכתב כי המנוח ינקוט בפעולות הדרושות לרכישת זכות הבעלות בנכס מחברת עמידר וכי דודו יעמיד לרשות המנוח הלוואה בגובה הסכום שיהיה צורך לשלם תמורת רכישת הנכס. סוכם כי לאחר השלמת הרכישה יחתמו הצדדים על הסכם לפיו המנוח ימכור לדודו זכויותיו בנכס תמורת סך של 130,000$. במידה ודודו לא יממש אופציית הרכישה ישיב לו המנוח כספי ההלוואה שניתנו לרכישת הנכס, לאחר שאלה יוחזרו לידיו מעמידר. עוד נקבע כי במידה והמנוח לא יצליח לרכוש הנכס, יפעלו הצדדים להעברת זכויות הדיירות המוגנת ודודו ישא בכל התשלומים לעמידר, שיחולו במסגרת זו. 9. ביום 8.3.07 חתם המנוח על המסמכים הסכם למכירת זכויות הדיירות המוגנת בנכס לנתבעת 1 תמורת סך של 60,000$, על ייפוי כוח בלתי חוזר לפי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין תשכ"א-1961 לטובת הנתבעת 1 באמצעות עו"ד אברהם אלטלף ועל תצהיר דייר יוצא. הנתבעת 1 חתמו על תצהיר דייר מוצע. באותה עת היה הנתבע 2 בחו"ל, ועם שובו ארצה חתם על תצהיר דייר מוצע, ועל פי יפוי הכח הבלתי חוזר, הוסיף את שמו של הנתבע 2 במסמכים שונים הקשורים בעסקה. בהסכם נכתב כי התבעת 1 תפקיד את הסך 60,000 דולר בידיו הנאמנות של עו"ד אלטלף, ועם העברת זכויות הדיירות המוגנת בנכס ותשלום כל תשלומי החובה החלים על הנכס, יעביר עו"ד אלטלף את סכום הפקדון למנוח. 10. ביום 8.5.07 ניתנה החלטת ועדת דמי המפתח. מההחלטה עולה כי המנוח מעוניין בהעברת הנכס לנתבעים ועל פי המוצהר בין הצדדים שווי דמי המפתח הם 246,000 ₪. עוד נכתב כי על פי שומת עמידר מיום 5.4.07 שווי דמי המפתח הם 525,000 ₪. לבסוף הוחלט לאשר העברת הזכויות לקונה בנכס בכפוף לתשלום חלקה של עמידר על פי השומה. 11. ביום 10.5.07 שלחה אמליה יפרח- עובדת עמידר מכתב למנוח ובו עדכנה אותו כי ועדת דמי המפתח החליטה בבקשתו להעברת הנכס, כי הוא יועבר בכפוף לתשלום חלקה של עמידר בדמי מפתח ע"פ שומה ע"ס 351,750 ₪ וביקשה ממנו לסור למשרדה על מנת לאפשר לה לקדם החלטת הוועדה. 12. ביום 4.2.08 ניתנה החלטה נוספת של ועדת דמי המפתח לאחר השגה על גובה השומה. בהחלטה נכתב "הנ"ל הגישו השגה על פי שומתם... שווי דמי המפתח הינם ע"ס 350,000 ₪". על פי הערכת השמאי הממשלתי מיום 22.7.07 שווי דמי המפתח הינם ע"ס 447,840 ₪. הוחלטה לאשר העברת הנכס בדמי מפתח בכפוף לתשלום חלקם על פי החלטת השמאי הממשלתי". 13. עו"ד אלטלף שלח מכתב למנוח על העברת הזכויות, והודיע לו כי לאחר פינוי הנכס, יוכל לקבל את הסכום המופקד אצלו. 14. ביום 18.2.08, לאחר מעורבות של בני משפחת אלגזי, שלח עו"ד ינון שי בשם המנוח מכתב לעמידר. במכתב ביקש עו"ד ינון להקפיא הטיפול בתיק ולא לנקוט בפעולה שמטרתה העברת הזכויות בנכס. במכתב נטען כי דודו שכנע המנוח למכור לו את זכויותיו בנכס תמורת סך של 180,000$, אולם בדיעבד ניצל דודו ועו"ד מטעמו מצבו הרפואי וגילו של המנוח, הגיעו לביתו, החתימו אותו על מסמכים רבים וביניהם הסכם מכר הקובע תמורה של 60,000$ בלבד וייפוי כוח בלתי חוזר לטובת העברת הזכויות לנתבעת אותה איננו מכיר. במכתב מתאר ב"כ המנוח כי לא נתקבלה שום תמורה וכי ביקש מב"כ הקונה לא לעשות שימוש במסמכים עליהם חתם מרשו. עוד באותו יום כתב פקיד עמידר על גבי מכתבו של עו"ד ינון: "שי זו פרשה מוזרה היוועץ בעו"ד בקשר להמשך טיפול". ביום 21.2.08 כתב שי נחום הממונה לניהול נכסים בעמידר על גבי המכתב "אירנה נא לבדוק טענות עוה"ד". 15. ביום 3.3.08 שלחה עו"ד אירנה ברייש בשם עמידר מכתב תשובה לעו"ד ינון בתגובה למכתבו מכתבו מיום 18.2.08 ובו השיבה כי עמידר אינה מוסמכת לדון בטענות המנוח ועליו לפנות לבית המשפט המוסמך. עוד הוסיפה כי מבדיקת המסמכים אשר צורפו למכתבו עולה כי המנוח חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד אלטלף. 16. ביום 27.3.08 נחתם חוזה שכירות בנכס בין עמידר לנתבעים. 17. ביום 30.3.08 נחתם אישור חתימה על חוזה שכירות בין הנתבעים לחברת עמידר. טענות הצדדים: 18. ביום 23.7.08 הגיש המנוח תביעתו ובה טען כדלקמן: הנתבעים ניצלו מצבו לרעה, החתימו אותו על מכירת זכויותיו בנזיד עדשים ולא על פי זיכרון הדברים המשקף התנאים האמיתיים בעסקה שם נקבעה תמורה של 180,000$; הנתבעים העבירו זכויותיו על שמם מבלי לשלם כלל; תרמית, הטעייה ועושק מאחוריהם עמד דודו בסיועו של עו"ד אלטלף; נסיבות ועיתוי החתימה, העובדה כי "טיוטת ההסכם" עליה הצהיר דודו בתצהירו לא הוצגה, סדר החתימות הנטען, היעדר הייצוג של המנוח ומודעותו של עו"ד אלטלף לגרסאות הקודמות של ההסכמים, אי מסירת עותק המסמכים למנוח, השינוי בזהות הרוכשים, המחיר הלא ריאלי של העסקה, שינוי המסמכים על ידי עו"ד אלטלף והחתימה בשם הנתבע 2 עת היה בחו"ל, התנאי המפסיק בחוזה המכר, התשלום לעמידר עבור החוזה העסקי, ההתעלמות מהחזקתו של משה אלגזי ושינוי הגרסה לפיה המו"מ התנהל עם דוד אלגזי ז"ל מובילים למסקנה כי התובע הוכיח כי העסקה נכרתה בתנאי עושק ותוך הטעיה ובית המשפט מתבקש להצהיר כי ההסכם וייפויי הכוח שנמסרו לנתבעים ולעו"ד אלטלף בטלים ועל עמידר להחזיר הזכויות בנכס על שם המנוח, לחילופין על בית המשפט להצהיר כי מחיר העסקה האמיתי הינו 180,000 $. 19. הנתבעים 1 ו-2 טוענים כדלקמן: לטענת הנתבעים הייתה כוונה לרכוש מהמנוח את הבעלות בנכס, אך כיוון שהתברר כי לא ניתן לרכוש זכות בעלות בנכס, הוסכם כי תירכש זכות הדיירות המוגנת תמורת סך של 60,000$ בתוספת חלקה של עמידר. מאחר ודודו לא היה חפץ בעסקה הוא הציעה לאחיו וגיסתו (הנתבעים) ופנה לעו"ד אלטלף כדי שיטפל בנושא העברת הזכויות; לאחר חתימת ההסכם שילמו הנתבעים לעמידר את חלקה בסך 147,787 ₪, הפקידו יתר התמורה בידיו הנאמנות של עו"ד אלטלף, אך מאחר והתובע סירב למסור החזקה בנכס לנתבעים נשארה מלוא התמורה המגיעה לתובע, בידי עו"ד אלטלף; במידה ויינתן הסעד אשר התבקש על ידי המנוח, לא ברור אם תהיה לו משמעות מעשית משום שהתובע לא התגורר בנכס ולא ניהל בו עסק שלו עצמו, כך שיורשי התובע לא יכולים לקבל הזכות במקומו והנכס עתיד לחזור לעמידר; לא מדובר בהטעיה שכן לא הוכחו התקיימות יסודותיה ומדובר בטעות בכדאיות העסקה; לא הוכחו התקיימותם של יסודות עילת העושק, שכן הטענה למצב שכלי וגופני ירוד לא נתמכה במסמך רפואי כל שהוא וזאת לאחר שחוות הדעת הפסיכיאטרית הוסרה בהסכמת הצדדים. מעדותו של המנוח עלה כי מצבו השכלי והגופני היה תקין לחלוטין עת חתם על מסמכי ההסכם. בנוסף תנאי העסקה לא היו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. סה"כ שילמו הנתבעים לעמידר ולתובע סך של כ-399,547 ₪ המהווים סכום הנמוך ב-10% בלבד משווי העסקה הכולל על פי קביעתה הסופית של עמידר לאחר הערכת השמאי הממשלתי; טענת התובעים כי התמורה האמיתית עליה סוכם עולה מזיכרון הדברים היא שמהווה עושק כלפי דודו שכן לא ייתכן שסכום זה ישולם תמורת זכות הדיירות בנכס בלבד ללא הקרקע ורכיב הבעלות; המנוח לא שלח הודעת ביטול כנדרש על פי חוק ובהעדר הודעת ביטול ההסכם שריר וקיים; התובע חפץ מאוד למכור זכויותיו בנכס ופעל נמרצות לקידומו לאחר חתימתו, רק חודשים לאחר מכן בעקבות לחצים שהפעילו עליו בני משפחת אלגזי, ניסה התובע להתחמק מקיום ההסכם. אולם מאחר והנתבעים קיימו אחר כל התחייבויותיהם בהסכם לא קיימת עילה כלשהי להכריז על בטלותו ובית המשפט מתבקש לדחות התביעה ולחייב בהוצאות. העדויות: 20. מטעם התובעים העידו: עו"ד ינון שי אשר כתב המכתב מיום 18.2.08. מעדותו עלה כי המנוח הגיע נסער למשרדו ביחד עם משה אלגזי ואביו וסיפר כי מנסים לרמותו ולגזול ממנו הנכס, כי הסכים למכור הנכס לא בתמורה הנקובה בחוזה לדודו ובתנאי שימצא סידור לפועליהם הזרים בנכס וכי הוא ביקש לבטל החוזה עליו חתם כיוון שלא הסכים למכרו בתנאים המשתקפים בחוזה. על מנת לברר במה מדובר התקשר לעו"ד אלטלף וזה מסר לו כי הוא מודע לכך שיש בעסקה סכומים נוספים, אחרים שלא כתובים בחוזה וכי כל הסכומים עליהם הוסכם ישולמו, אך המנוח ואלגזי רצו לבטל החוזה; אבי מנדלסון אשר ערך חוות הדעת השמאית מאוגוסט 2009 ובה קבע כי שווי הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון של הנכס כתפוס, ריק ונקי מכל חוב או שיעבוד הוא בסך של כ-630,000 ₪ לא כולל מע"מ. בחוות דעתו התייחס לכך שהמנוח שוכר הנכס בדיירות מוגנת. מנדלסון נחקר על חוות דעתו ומחקירתו עלה כי מדד הנכס בעת ביקורו בשטח וראה כי שטחו 160 מטר ולפי גודל זה חיוה דעתו. לפי החוזה שהיה למנוח עם המשכירה, שטח הנכס הינו 137.5 מ"ר בלבד, ובהתאם לכך, שווי השטח שהושכר למנוח על פי חוות דעת עד זה הינו 541,406 ₪. מחקירתו הנגדית של עד זה עולה שחוות דעתו הושפעה מאפשרות הפשרת הקרקע בעתיד; אזיאליס מאיר מעדותו עלה כי הוא הכיר בין דודו למנוח ואף נכח במשא ומתן עם דודו למכירת הנכס. הוא העיד כי לא נכח במשא ומתן בין המנוח לדודו וגם לא ידע על ההסכמים שנחתמו אלא לאחר הליכת דוד אלגזי לבית עולמו, באוגוסט 2007 ; המנוח ז"ל אשר הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה שכנגד. מעדותו עולה כדלקמן: בנכס התגוררו פועליהם המשותפים שלו ושל דודו ויצחק אלגזי. זאת מאחר ובשנת 1978 מכר הדירה לשותפות ובתמורה שקיבל רכש בית אחר למגורים, הוא סיפר כי לא דיווח לעמידר כי מכר הנכס לשותפות, אך בעמידר ידעו שפועלים מתגוררים בנכס, ובשנת 2002 חתם עם עמידר על חוזה שכירות עסקית; מצבו המנטאלי תקין למעט כאשר סובל מכאבי ראש בשל מחלת הפרקינסון ממנה סובל בערך משנת 2007 וכי הוא נוטל נוגדי דיכאון משנת 2007 או 2008. הוא קורא מידי יום וכי סיפר לילדיו כי הוא מוכר זכויותיו בנכס; הסכים למכור הנכס בתנאי שדודו יסדר מקום לינה חלופי לפועלים ובתמורה ל-180,000$ נטו וכי את כל התשלומים לעמידר ישלם דודו מעבר לסכום זה. סוכם כי הוא ינסה לרכוש הנכס מעמידר וכי דודו ישלם לעמידר את הסכומים שידרשו מעבר ל180,000$; מלבד עו"ד אלטלף היה עו"ד נוסף אשר כתב לעמידר כי שווי העסקה הוא 135,000$ "בשביל לקחת את זה יותר זול מעמידר. לא רציתי להתערב." ולאחר מכן כתבו שוב ביניהם כי התמורה היא 180,000$; הסכים למכור הדירה לדודו בלבד והעובדה שהנתבעים רכשו הדירה היא רמאות, אך אין לו העדפה לדודו והוא היה מעוניין בו כי הוא זה שהציע לרכוש הנכס, וכי בכל מקרה היה מעוניין למכור את הנכס, כי רצה שיהיו לו מזומנים בידיו; באחד הימים כאשר סבל מכאב ראש הגיע אליו עו"ד אלטלף וביקש ממנו לחתום על מסמך אחד והוא חתם מבלי לקרוא אותו. הוא אישר כי יתר החתימות במסמכים האחרים שלו אך כי לא חתם עליהם באותו יום; בשלב מסוים נודע לו כי דודו לא יכול לספק מקום לינה חלופי לפועלים והוא הודיע לדודו כי הוא מבטל החוזים וסבר כי העסקה לא תצא לפועל; נודע לו לראשונה על כך שחתם כי התמורה המוסכמת היא 60,000$ בלבד וכי הנתבעים מנסים לממש העסקה, ממשה אלגזיי ולא מעמידר וזאת בניגוד לתצהירו בו העיד כי נודע על כך מספר חודשים מאוחר יותר מעמידר; הסך 60,000 דולר שנרשם בחוזה האחרון אינו הגיוני, כי הוא עצמו שילם לעמידר כ-200,000 ₪. ברבות השנים ולא סביר כי ימכור זכויותיו בפחות מהסכום אותו השקיע; הגיע לעמידר על רקע ניסיונותיו לרכוש הנכס בהתאם למוסכם, אך לאחר ההסכם האחרון עליו חתם הגיע לעמידר רק על מנת להודיע למנהל לעצור את הקנייה; אלגזי יהודה אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עלה כי הייתה הסכמה לתמורה של 180,000$ נטו, באופן ש60,000$ יכתבו בחוזה ו-120,000$ ישולמו ביד ליוסי אלגזי וכי הוא התנגד לתשלום באופן זה; אלגזי משה, בנו של אלגזי יהודה אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. העיד כי למרות שאין לו זיקה רשמית לנכס הוא שותפו של אביו שהינו שותפו של המנוח. לדבריו תנאי בסיסי לקיום עסקת המכר היה מציאת מקום דיור חלופי לפועלים, ואולם כעבור מספר חודשים, כאשר דודו אלגזי ז"ל בן דודו ובנו של יצחק אלגזי ז"ל שותפו השני של המנוח, הלך לעירייה והבין כי לא ניתן להביא קרוונים למגורי הפועלים ולהציבם בשדה העסקה התפוצצה והוא ודוד בן ג'ויה סיכמו שהעסקה לא תתקיים. לדבריו נודע לו על המשך קיום העסקה מעמידר ולא מהמנוח וכי אז קיבל ייפוי כוח מהמנוח, הגיע למשרדו של עו"ד אלטלף וביקש בשם המנוח עותקי המסמכים. 21. מטעם הנתבעים העידו: אמליה יפרח- עובדת עמידר אשר טיפלה בתיק. אמליה העידה כי המנוח הגיע למשרדיה עם מר יצחק אלגזי וכי הוא ביקש לבדוק נושא העברת נכס בדמי מפתח. לבקשתה, שוחחה עימו בגפו, הסבירה לו אודות הליך התצהירים וכיצד זה מתבצע, לדבריה המנוח הקשיב בקשב רב, ואז לקח הטפסים והלך. לאחר מכן שב עם עו"ד אלטלף ועם האדם שמיועד להיכנס בנעליו. היא העבירה התיק לוועדת דמי מפתח ולאחר שניתנה החלטה, הודיעה להם עלות העסקה והם הודיעו באמצעות עו"ד אלטלף והמנוח כי ברצונם לערער ולהגיש שומה נגדית. החלטת השמאי הממשלתי הייתה מקובלת עליהם, הם שילמו השוברים ובשלב זה היא יצאה מהתמונה ופקיד אחר בשם מריוס טיפל בתיק. היא השיבה כי המנוח היה מעורב בכל ההליכים שתיארה וכי הוא היה מגיע לעיתים תכופות וביקש לקדם העסקה כמה שאפשר. לאחר ששולמו השוברים הגיע אליה אדם אחר ושאל כיצד ניתן לבטל העסקה, והיא לא יכלה לסייע בשלב זה. הסבירה בהמשך גם למנוח כי ברגע ששולמו דמי המפתח ושלושה חודשי שכירות אין מה לעשות. לא הראו לה באף שלב מסמך המראה כי התמורה הינה 180,000$ וכי ביולי 2007 הועברה תפקיד והתיק הועבר לטיפול מריוס. ב"כ התובע ביקש להזמין את עו"ד שי ינון כעד הזמה לעדותה של גב' יפרח, על מנת לפגוע באמינותה. דחיתי בקשתו זו של ב,כ התובע. אמינות העד נבדקת לא רק מהדברים שהוא מעיד, אלא מהתרשמות השופט מעדותו בפניו. הנוסף, עו"ד שי ינון הוזמן להעיד ע"י התובע, וב"כ התובע יכול היה לשאול אותו כל שאלה שיחפוץ, ואין טעם להטריד את עו"ד ינון בשנית לבית המשפט. עדות הזמה אינה מקצה שיפורים לעדות עד שכבר העיד בבית המשפט; עו"ד אלטלף אבי אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עלה כי הוא ערך את ההסכם השלישי אשר קבע תמורה של 60,000$ עבור זכויות הדיירות המוגנת וכי החתים את המנוח, לאחר שהגיע אליו בפעם הראשונה עם טיוטת ההסכם ווידא כי המנוח יודע במה מדובר. המנוח ידע לומר כי סוכם על 60,000$ וכי הוא יודע שזה תלוי במחיר השומה של עמידר והוא התרשם כי המנוח ידע מה הוא עושה. לאחר מכן הגיע אליו בשנית והחתימו על ההסכם, אך לא השאיר לו עותק כי הקונה עדיין לא חתם וכי אינו בטוח אם מסר למנוח עותק לאחר שהקונים חתמו. כאשר שולמה התמורה הוא פנה לעמידר בשם המנוח והקונים על סמך ייפוי הכוח עליו החתים המנוח. הוא העיד כי לא סבר שיש פסול בכך שהתמורה נמוכה יותר מהתמורה בזכרון הדברים או ההסכם השני, כיוון ששם דובר על מכירת זכות הבעלות בנכס והקרקע ואילו בפועל הועברו לבסוף זכויות הדיירות המוגנת על הבית בלבד. כמו כן לדבריו המנוח לא אמר מילה ולא אמר שמגיע לו יותר כאשר דובר על 60,000$ והוא אף אמר ש- 60,000 דולר זו התמורה, וכי אם סוכם על סכומים נוספים ב"שחור" זה לא היה על ידיו או בנוכחותו, אך הוא אמר לעו"ד יינון כי אם הייתה הבטחה כזאת על ידי בן ג'ויה מדובר באנשים אמינים ואם יש להם התחייבות בעל פה הם יעמדו בה. עו"ד יינון לא העלה את נושא המגורים לפועלים כלל ודיבר רק על גובה התמורה. כן העיד שלא העביר התמורה לידי המנוח משום שזה לא פינה הנכס כמוסכם, וכי הוא מעולם לא קיבל פנייה מטעם המנוח או מי מטעמו לקבל הכסף. הוא העיד כי הוא זה אשר שינה הסכום בתצהיר הדייר היוצא, כיוון שלדעתו הייתה טעות דפוס ויש לראות זאת על פי הסכום שהועבר, אך הוא לא זוכר מדוע זה שונה; דוד בן ג'ויה אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עלה כי סייע למשפחת אלגזי במציאת דיור חלופי לפועלים והלך עימם לחפש קרוונים מפני שהמנוח רצה לשכנם בשדה וכי ייתכן ואף מי מטעמו פנה לחברת החשמל ולעירייה בניסיון לסייע וכי עשה זאת על מנת לעזור לחברים ומשום שהמנוח ביקש ממנו וזאת ללא קשר לעסקת המכר. הוא העיד כי המו"מ התנהל עם דוד אלגזי ז"ל ובהמשך גם עם המנוח. נפגש עם המנוח כ-3-4 פעמים בביתו, למיטב זכרונו פעם או פעמיים עם עו"ד אלטלף , פעם אחת עם דוד אלגזי ז"ל ופעם אחת לבד אולם בהמשך עדותו שינה גרסה זו וטען כי מעולם לא הגיע לבדו לביתו של המנוח. לדבריו סיכם את מחיר העסקה עם דוד ז"ל והמנוח וכי מאיר אזואלוס לא נכח בפגישות אלו. עוד העיד כי דוד אלגזי ז"ל או המנוח כתבו את זיכרון הדברים ובהמשך עו"ד אלקיים הובא על ידי דוד אלגזי ז"ל ונכתב החוזה השני כאשר הפער בתמורה בין זיכרון הדברים להסכם שערך אלקיים נבע ממשא ומתן ולאחר שערך בירורים וגילה כי גובה העסקה גבוה מאוד. לאחר שהתברר לו שלא ניתן לרכוש בעלות בקרקע אלא רק זכויות דיירות מוגנת נחתם ההסכם אותו ערך עו"ד אלטלף וזו הסיבה שיש פער במחיר. למיטב זכרונו הנתבעת הייתה חתומה על ההסכם עוד לפני שהגיע יחד עם עו"ד אלטלף לביתו של המנוח על מנת להחתימו. לא הבטיח להפקיד בידי יוסי אלגזי 120,000$, לא נפגש עימו ולא שוחח עימו על העסקה מעולם. כן העיד עד זה כי לאחר החתימה על ההסכם הוא לקח את המנוח לעמידר יחד עם דוד על מנת לסייע בקידום העסקה ולדבריו הוא חושב ששם חתמו הם על מסמכים שונים וביניהם תצהיר דייר יוצא ודייר נכנס; הנתבע 2 אשר הגיש תצהיר עדות ראית מטעמו. עד זה העיד כי פגש את המנוח רק בבית המשפט ולא היה מעורב במשא ומתן ונכנס לתמונה רק בשלב החתימה על ההסכם. לדבריו מרגע שנכנס לתמונה ניסה גם הוא לסייע במציאת פיתרון דיור לפועלים של המנוח ומשפחת אלגזי במטרה לסייע להם לפנות הנכס ולא מתוך התחייבות. הוא נפגש עם יוסי אלגזי בבית קפה לאחר שהוא ומשה אלגזי הגיעו לפשרה לפיה ישלם להם שנה שכירות לשיכון הפועלים, וזה לאחר שדחה את הצעתו של משה אלגזי לקבלת פיצוי בסך 200,000 ₪ בתמורה לנסיגה מהעסקה. עוד עולה מעדותו כי הגיש תביעת פינוי כנגד המנוח לאחר והוא לא פינה הנכס למרות ההסכם ועל אף ניסיונות הפשרה. 22. לאחר שמיעת הראיות הלך המנוח לבית עולמו, ויורשיו באו במקומו. דיון ומסקנות: מציאת מקום לפועלים הזרים: 23. טוען המנוח כי תנאי לעסקה היה מציאת מקום להלנתם של הפועלים הזרים, אשר עבודו בשטחים החקלאיים של משפחת אלגזי. 24. סבור אני שיש לדחות טענה זו מהסיבות כדלקמן: בזכרון הדברים עליו חתמו המנוח ודודו לא נזכר תנאי זה כלל וכלל. אין כל מחלוקת בין הצדדים שהמנוח אכן חתם על זכרון הדברים מרצונו, ואין לו כל טענה כלפי מסמך זה; בהתאם לעדות דודו בן-ג'ויה, המנוח דודו אלגזי ז"ל היה מעורב בניסוח זכרון הדברים. אם הוא לא הכניס סעיף זה לזכרון הדברים, משמע שתנאי זה לא הותנה בין הצדדים; בעת שפנה המנוח לחב' עמידר בבקשה בכתב למחיקת הפרשי ההצמדה והרבית, תיאר את מצבו העגום, ושם הוא מציין שלא הצליח להשכיר את הנכס. אם אכן התגוררו פועלים זרים של אלגזי בנכס, מדוע לא כותב זאת המנוח במכתב זה ומציג מצג שווא בפני המשכירה? כאשר פנה עו"ד שי ינון לחב' עמידר להקפיא את הטיפול בהעברת הזכויות על שם הנתבעים, לא הזכיר כלל וכלל את נושא הלנת הפועלים הזרים. 25. אמנם מר דוד בן-ג'ויה העיד שניסה למצוא מקום מגורים לפועלים הזרים של משפחת אלגזי. אך ניתן להסביר זאת ביחסים המיוחדים שהיו בין המנוח, משפחת אלגזי ודודו בן-ג'ויה, ומתוך רצון של בן-ג'ויה לסייע למכרים ותיקים, אך לא כתנאי לביצוע העסקה. 26. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת המנוח שהיה תנאי מתלה לביצוע העסקה, והוא מציאת מקום לינה לפועלים הזרים של משפחת אלגזי. חוות דעת רפואיות: 27. המנוח צירף חוות דעת רפואית על מנת להוכיח את מוגבלותו של המנוח עובר לחתימת החוזה עם הנתבעת 1. לעומתו, הגישו הנתבעים חוות דעת של מומחה מטעמם אשר קבע שלמנוח לא הייתה כל מוגבלות מנטלית בעת החתימה על החוזה עם הנתבעת 1. בסופו של יום ויתרו שני הצדדים על חוות הדעת של שני הצדדים, כך שאין בפני כל ראיה לכך שהמנוח היה מוגבל מנטלית בעת החתימה על החוזה עם הנתבעת 1. 28. ויתור זה של המנוח על חוות הדעת מטעמו מותירה על כנה את החזקה כי אדם החותם על הסכם מבין את תוכנו וחתם עליו לאור הסכמתו (ראה ע"א 467/64 אולגה אסתר שוייץ נ. סנדור ואח' פ"ד יט(2) 113). על המבקש לשלול חזקה זו מוטל נטל כבד ביותר (רע"א 4765/00 לוי יוסף נ. הבנק הבינלאומי הראשון. עושק: 29. טענו התובעים כי הנתבעים באמצעות דודו ועו"ד אלטלף עשקו התובע וגרמו לו לחתום על ההסכם במרמה ותוך הטעייתו. 30. סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973 (להלן- "החוק") מגדיר את עילת העושק; "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה" 31. ביהמ"ש העליון התייחס בפסיקתו לעילת העושק, וקבע: ביטולם של הסכם או של תנאי בו, משום שההתקשרות בהסכם הייתה נגועה בעושק, מותנה בקיומם של שלושה: "חולשתו" של אחד המתקשרים - הבאה לכלל ביטוי במצוקה, בחולשה שכלית או גופנית או בחוסר ניסיון; מודעותו של המתקשר ל"חולשה" זו וניצולה לצורך קביעת תנאים בהסכם הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל (ע"א 3156/98 יצחק בן-ישי נ. אלכס ויינגרטן ואח', פ"ד (נה(1) 939); ע"א 624/80 אמינה עבד אמארה ואח' נ. ציון נמני ואח', פ"ד לז(2), 606; ע"א 4839/92 יוסף גנז נ. מרדכי כץ, פ"ד מח(4) 749; עילת הביטול קמה בהצטרפותם יחד של שלושת היסודות האלה. שלושת יסודותיה של עילת העושק הם יסודות מצטברים, וכן קיימת תלות הדדית ביניהם. קיומו הברור ואופיו החמור של כל אחד מן היסודות האלה עשויים לשמש סימן וראיה לכך כי נתקיימו בהסכם היסודות האחרים המקימים את עילת העושק. בכך אין כדי להמעיט מן הדרישה כי כל אחד מן היסודות האלה יתקיים במלוא תוקפו (ע"א 3156/98 הנ"ל); מקום שבו אחד מיסודותיה של העילה מוצא לו ביטוי חמור במיוחד, מוקל לעתים הנטל הראייתי הרובץ על המבקש להוכיח את קיומם של היסודות האחרים, אך בכך אין כדי להמעיט מן הדרישה כי גם היסודות האחרים יתקיימו במלואם, כי מצוקת המתקשר תהא מצוקה חמורה, וכי תתקיים מודעות מלאה לה אצל המתקשר האחר (ע"א 3156/98 הנ"ל; ע"א 9207/04 יוסף כמיסה נ. דן גרטלר); המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית של המתקשר - וכן חוסר ניסיונו חייבים להיות כבדי משקל. אין די בעובדה שהמתקשר נתון ללחץ חברתי-משפחתי וללחץ אישי-פנימי המעמידים אותו במצב רגשי ונפשי לא קל, ולא כל קושי כלכלי ארעי או חולף שבו נתון אדם מצדיק את ביטול ההסכם שעליו חתם, ולא כל פער באורך הנשימה של הצדדים מקים עילת ביטול מחמת עושק (ע"א 3156/98 הנ"ל). על בית המשפט להשתכנע שהמצוקה, החולשה השכלית או הגופנית להיות כבדות משקל ועל בית המשפט להשתכנע שפעלו את פעולתן על העשוק והסיטו את שיקול דעתו סטייה של ממש מנתיבה הנכון (ע"א 403/80 חי סאסי ואח' נ. נעימה קיקאון, פ"ד לו(1) 762; ע"א 1912/93 שושנה שחם נ. רפאל מנס, פ"ד נב(1) 119); על הטוען שהתקיימו תנאי עילת עושק להוכיח שהתקיימו כל התנאים לרבות מודעותו של הצד שכנגד למצוקה, לחולשה השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ושתנאי ההסכם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל (ע"א 5806/02 אריאל ארביב ואח' נ. יעקב קרני, פ"ד נח(5) 193; ע"א 9207/04 הנ"ל); אין לקבוע שבכל מקרה של העדר ייעוץ של עו"ד מתקיים ניצול לרעה של מעמדו של הצד שאינו מיוצג (ע"א 624/80 הנ"ל); שני התנאים הראשונים לעניין העושק הם תנאים סובייקטיביים. המבחן ליסוד אי סבירות התנאים הוא אובייקטיבי, ומחייב בירור מהו "מקובל" ומהי "מידה בלתי סבירה" (ע"א 2041/05 דוד מחקשווילי נ. רחל מיכקשווילי). בית המשפט אינו עושה עצמו אפוטרופוס על בעלי הדין לקבוע לפי שיקול דעתו הוא, שתניות החוזה אינן סבירות (ע"א 4839/92 הנ"ל עמ' 763); אין צורך להוכיח שאילולא העושק לא הייתה נוצרת התקשרות, ולא נדרש שהעושק יהיה הגורם הבלעדי או המכריע להתקשרות. מבחן הקשר הסיבתי בין העושק לבין ההתקשרות הוא מבחן סובייקטיבי (ע"א 784/81 ישראל שפיר נ. מרטין אפל ואח', פ"ד לט(4) 149). 32. לטענת התובעים הנתבעים ניצלו קשיי השפה וההבנה של המנוח ואת הקשיים הרפואיים והמנטאליים מהם סבל והגיעו לביתו על מנת להחתימו על ההסכם אשר קבע מחיר עסקה שאינו ריאלי, נמוך בהרבה מהסכומים הקודמים עליהם דובר ומשווי הזכויות בחוות דעתו של מר מנדלסון אשר אמדם ב- 630,000 ₪. 33. אני סבור כי יש לדחות טענות אלה זו מהסיבות כדלקמן: התובעים ויתרו על חוות דעת רפואית מטעמם אותה הגישו בתחילה לתמיכה בטענותיהם בדבר מצבו הרפואי והמנטאלי של המנוח; המנוח העיד בפני בצורה עניינית וברורה, וניכר כי הבנתו טובה והוא אף העיד זאת על עצמו; המנוח העיד כי הוא קורא מידי יום ואין לו בעיית קריאה; המנוח העיד כי סיפר לילדיו אודות כוונתו למכור זכויותיו בנכס. מתיישב על הדעת כי במידה ומצבו המנטאלי היה כנטען בתובענה, היו ילדיו נכנסים לתמונה, עומדים על זכויותיו, מגלים מעורבות או לפחות דואגים לייצוגו ההולם; אמליה יפרח מטעם עמידר, אשר הינה עדה אובייקטיבית העידה כי המנוח הגיעה למשרדיה לעיתים תכופות, היה מעורב ומודע לעסקה וביקש לקדמה; עיון בתיק עמידר מגלה כי לתובע נשלחו מכתבים אשר עדכנו אותו בנעשה ובקביעת שווי הנכס על ידי השמאי הממשלתי; המנוח העיד כי בחר לא להתערב כאשר עו"ד אחר דיווח לעמידר ששווי העסקה הוא נמוך מהמוסכם וזאת במטרה "לקחת את זה יותר זול מעמידר". וכי המנוח היה מודע לנעשה והסכים לחתום מתוך הבנה ומודעות, אך כי רב הנסתר על הגלוי והכתוב; התובעים נמנעו להביא לעדות את יוסי אלגזי ועו"ד אלקיים ואף לא הציגו המסמך הנוסף עליו חתם לטענתו המנוח, אשר קבע תמורה של 180,000$, ושנחתם לאחר שנחתם ההסכם שערך שקבע תמורה נמוכה יותר. מחדלים אלו של התובעים פועלים לרעתם, שכן הלכה היא כי כאשר בעל דין אינו מביא ראיה שיכולה להיות לטובתו, פועל דבר זה כנגדו. ראה בענין זה את ע"א 465/88 בנק למימון וסחר נ. מתתיהו פ"ד מה(4),651,658; ע"א 55/89 קופל נ. טלקאר פ"ד מד(4) 595,602; ע"א 27/91 קבלו נ. ק' שמעון קבלנות מתכת בע"מ ואח' פ"ד מט(1) 450; ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ. רוזנברג ואח' פ"(ד מז(2) 605, 614; ע"א 369/99 ארדמן נ. חברת פרוייקט אורנים בע"מ ואח' פ"ד נח(2), 385. הטעייה: 34. סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כדלקמן: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן." סעיף 56 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) תשכ"ח-1968, המגדיר את עוולת התרמית, קובע: "תרמית היא הצג כוזב של עובדה, בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש, כשלא איכפת למציג אם אמת היא או כזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו; אולם אין להגיש תובענה על היצג כאמור, אלא אם היה מכוון להטעות את התובע, אף הטעה אותו, והתובע פעל על פיו וסבל על ידי כך נזק ממון" 35. בית המשפט העליון קבע: "טבעי הוא, שבית-משפט, היושב לדין בהליך אזרחי, ידרוש הוכחה יותר קרובה לוודאות מן המבחן הרגיל, אם מיוחסת לבעל דין מירמה" (ע"א 260/82 שמעון סלומון נ' ששון אמונה, פ"ד לח(4) 253, 257. 36. סבור אני שלמנוח לא היה איכפת מי יהיה רשום בחוזה כרוכש זכויות הדיירות המוגנת בנכס, שכן לפי עדותו בפני חפץ היה למכור את הנכס בכל מאודו, והדבר היחיד שעניין אותו הוא לקבל את כספי התמורה של רכישת הדיירות המוגנת. 37. לאור הנימוקים המפורטים לעיל סבור אני כי התובעים לא הוכיחו ברמה הנדרשת כי המנוח רומה ואת ידיעת וכוונת הנתבעים בפרט. 38. לאור האמור אני קובע כי המנוח היה מודע והסכים לתוכן ההסכם מיום 8.3.07, ייפוי הכוח ויתר המסמכים והטפסים הנלווים לעסקה. התמורה האמיתית: 39. יחד עם זאת סבור אני כי התמורה האמיתית שהוסכמה בין הצדדים הייתה 180,000 דולר נטו ולא 60,000 דולר נטו, וכי הסכמה זו הוסכמה בין המנוח, שלא בנוכחותו של עו"ד אלטלף, אם כי עו"ד אלטלף חשד בכך. הגעתי למסקנה זו מהסיבות כדלקמן: הנתבעים לא הציגו הסבר של ממש מדוע יסכים המנוח לסכום של 60,000 דולר נטו, כאשר בזכרון הדברים הוסכם שהוא יקבל בכל מקרה את הסך 180,000 דולר נטו; קיים הגיון רב בטענתו של המנוח מדוע שימכור את זכות הדיירות המוגנת בסך 60,000 דולר נטו, כאשר שילם עליה בשנת 2001 את הסך של כ- 120,000 ₪; מעדות עו"ד ינון עולה שעו"ד אלטלף אמר לו שאם יש כספים שהוסכמו עליהם ולא מוזכרים בחוזה, הנתבעים ישלמו אותם, מכיוון שהם אנשים ישרים; לשני הצדדים לעסקה היה מניע לרשום בחוזה סכום נמוך מהסכום האמיתי עליו הסכימו הצדדים. למנוח, על מנת שישלם מס רווחי הון מופחת, ולנתבעים, על מנת שהתשלומים השונים שהתחייבו לשלם עבור העסקה יהיו בסכומים נמוכים יותר. 40. בכל אופן, גם אם הייתה מתקבלות טענות העושק והתרמית, לא היה מקום לבטל את העסקה מכל וכל. זאת מכיוון שהנתבעים הם חליפיו של מר דוד בן-ג'ויה, וזכרון הדברים לא בוטל. ההיפך הוא הנכון, המנוח-התובע טוען שזכרון הדברים שריר וקיים. לכן, גם מכיוון זה של מחשבה מגיעים לתוצאה אליה הגעתי לעיל. 42. לסוגיה זו ראה את ע"א 4305/10 מזל אילן נ. יוסף לוי. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: עתירת המנוח לביטול העסקה בין בעלי הדין נדחית; עתירת המנוח להצהיר כי הסכום האמיתי של העסקה הוא 180,000 דולר נטו, מתקבלת; לאור העובדה שהצדדים לא רשמו בחוזה העברת הדיירות המוגנת את הסכום האמיתי, אין צו להוצאות. ביטול עסקה (מקרקעין)עסקת מכר