הנתבעת הצביעה על שתי הפרות יסודיות מצידם של התובעים בגינן ביטלה את החוזה. האחת, סירובם של התובעים לקבל את החזקה בדירה והשנייה אי תשלום יתרת הסכום במועד שנקבע למסירת הדירה. לשיטת התובעים אין מדובר בהפרות ואף אם בהפרות עסקינן, הרי שאין לראות בהן "הפרות יסודיות". מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מה נחשב ''הפרה יסודית'' של חוזה מכר דירה: תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם מכר דירה מס' 42 בקומה 11 בבניין A המסומנת כחלק מחלקה 19 בגוש 2073 באשדוד (להלן: "הדירה"). ביום 05.03.03 נחתם הסכם מכר הדירה בין אשתמקר יוסף ורות (להלן "התובעים" או "הנתבעים שכנגד") לבין חברת אורן הסלע בניה והשקעות בע"מ (להן: "הנתבעת" או "התובעת שכנגד") (להלן: "החוזה"). התובעים עותרים לאכיפתו של החוזה ולפיצוי בגין נזקים שונים בסכום של כ- 164,000 ש"ח. מנגד עותרת הנתבעת למתן פסק הצהרתי אשר יקבע כי החוזה בטל כך שאין לתובעים כל זכויות בדירה ובנוסף, לפיצוי כספי בסכום כ- 348,000 ש"ח בגין הנזקים אשר נגרמו לה מהפרת החוזה. הרקע והעובדות שאינן במחלוקת ביום 5.3.2003 חתמו הצדדים על החוזה (נספח א' לכתב התביעה המתוקן) בו התחייבה הנתבעת לספק לתובעים דירת חמישה חדרים בתמורה ל-884,973 ש"ח בצמוד לדולר (להלן: התמורה"). בין הצדדים הוסכם כי בחתימת החוזה ישולם סכום של 242,900 ש"ח ואילו יתרת התמורה, 642,073 ש"ח, תשולם במועד המסירה אשר נקבע ליום 30.8.04. מספר ימים קודם לחתימת החוזה, ביום 28.2.03, שילמו התובעים מקדמה בסך 7,000 ש"ח וביום 30.04.03 שילמו התובעים 241,000 ש"ח נוספים כך שבסופו של יום שילמו התובעים 248,000 ש"ח השווים ל-28% משוויה של הדירה. בנוסף על האמור, ביום 30.10.03 שילמו התובעים 9,000 ש"ח נוספים על חשבון רכישת מחסן אשר נרכש בתוספת לדירה. מטעמים אשר לא פורטו במסמכים אשר הוצגו בפניי נדחה מועד המסירה המקורי. אציין, כי הצדדים לא העלו טענות כנגד דחייתו של מועד המסירה המקורי כך שלצורך הדיון אתעלם מדחייה זו. ביום 21.1.05 נפגשו התובעים ומומחה מטעמם עם נציגיה של הנתבעת בדירה. בתום הפגישה חתמו הצדדים על מסמך בו אישרו התובעים כי הדירה לשביעות רצונם וכי יקבלו אותה לחזקתם בכפוף לתיקונים אשר פורטו במסמך (להלן: "הפרוטוקול הראשוני") (מוצג ת/8). ביום 22.2.05 הודיעה הנתבעת לתובעים כי דירתם מוכנה לאכלוס לאור קבלת אישור האכלוס (להלן: "מועד המסירה" ו-"אישור האיכלוס" בהתאמה) (מוצג נ/6). ביום 6.3.05 שלחה הנתבעת מכתב נוסף בו ביקשה בשנית למסור את הנכס (מוצג נ/10). ביום 14.3.05 שלחו התובעים מכתב לנתבעת (מוצג ת/11) ובו הודיעו לנתבעת כי אין בכוונתם לקבל לחזקתם את הדירה בטרם תוקנו הליקויים אשר פורטו בפרוטוקול הראשוני. בנוסף, הודיעו התובעים לנתבעת, כי הם ממתינים לחוות דעתם של הגורמים המקצועיים, אליהם פנו, בעניין המרחב המוגן הדירתי (להלן "הממ"ד") והמתזים בבנין ("ספרינקלרים" בלעז). ביום 27.3.05 הודיע ב"כ הנתבעת לתובעים כי אי קבלת הדירה מהווה הפרה יסודית של החוזה (מוצג ת/12). לאחר חלופת מכתבים בין הצדדים (מוצגים ת/13, ת/14 ו-ת/15) הודיע ב"כ הנתבעת לתובעים כי החוזה מבוטל בעקבות ההפרות היסודיות מצידם (מוצג ת/17). ביום 21.08.05 שלחו התובעים מכתב לתובעת בו הם מודיעים כי בכוונתם לקבל את החזקה בדירה חרף טענותיהם לעניין החריגה מן המפרט הטכני ואי ההתאמות הבטיחותיות (מוצג ת/16). בהערת אגב אציין כי המחלוקת העובדתית היחידה בין הצדדים נוגעת למועד קבלת התובעים את הודעת הנתבעת על ביטולו של החוזה. לטענת התובעים מכתבה של הנתבעת התקבל אצלם ביום 31.8.05 בעוד שלשיטת הנתבעת הודעתה נשלחה ביום 18.8.05. לציין כי הודעת התובעים על רצונם בדירה מיום 21.08.05 נתקבלה במשרדי הנתבעת ביום 24.8.05. טענות הצדדים טענות התובעים בעוד התובעים קיימו את כל הנדרש מהם בחוזה, הנתבעת, בהודעת הביטול אשר שלחה, הפרה את החוזה. הנתבעת הצביעה על שתי הפרות יסודיות מצידם של התובעים בגינן ביטלה את החוזה. האחת, סירובם של התובעים לקבל את החזקה בדירה והשנייה אי תשלום יתרת הסכום במועד שנקבע למסירת הדירה. לשיטת התובעים אין מדובר בהפרות ואף אם בהפרות עסקינן, הרי שאין לראות בהן "הפרות יסודיות". מבחינה משפטית רובץ נטל ההוכחה, כי מדובר בהפרה יסודית המצדיקה ביטול הסכם, על כתפיה של הנתבעת אשר ביטלה את החוזה שכן עקרון קיום החוזה מהווה אבן יסוד בחיי המסחר והכלכלה. קבלת החזקה - רצונם של התובעים בקבלת הדירה בא לידי ביטוי בהשקעתם סכום של כ-140,000 בשדרוגה הפנימי של הדירה (מוצג ת/6), בנטילת משכנתא ובמכתביהם הרבים בהם הצהירו כי הם מעוניינים בקבלת הדירה לחזקתם בכפוף לתיקון הליקויים המפורטים בפרוטוקול הראשוני וליקויי הבטיחות (להלן: "הליקויים"). (מוצגים ת/11א, ת/13, ת/15 ו-ת/16). אף אם נקבל את עמדת הנתבעת ונאמר שהחזקה לא הועברה לידי התובעים הרי שלא ניתן לומר שאי-קבלת הדירה מהווה הפרה שכן בסעיף 3א' לחוזה נאמר: "אי קבלת היחידה ע"י הרוכש (התובעים מ.ב) במועד מבלי שיהיה לו טעם מוצדק לכך, תחשב גם להפרה יסודית של החוזה". לשיטת התובעים, ליקויי הבטיחות מהווים "טעם מוצדק" וממילא לא ניתן לראות באי-קבלת הדירה כהפרה יסודית של החוזה. הנתבעת, אף היא, רואה בליקויים כטעם מוצדק ולכן המתינה כחצי שנה, מיום 22.2.05, בו נשלחה הודעת האיכלוס, ועד ליום 18.8.05, בו נשלחה הודעת הביטול, לשיטתה, לתוצאות בחינת הליקויים. לחלופין, ניתן לראות במכתבי התובעים , אשר ביקשו לקבל לחזקתם את הדירה, כתיקון להפרה, באם התקיימה. אי תשלום - הפרה זו, אשר לא הופיעה כלל במסגרת כתבי בית הדין של הנתבעת מהווה הרחבת חזית שכן לא נטען בכתבי בית הדין של הנתבעת שהתובעים הפרו את לוח התשלומים או חרגו ממנו. בלוח התשלומים, המצורף כנספח ג' לחוזה, נאמר כי יתרת התשלום (72%) תשולם עם קבלת הדירה, דא עקא, שהדירה טרם נמסרה לתובעים כיוון שהנתבעת לא תיקנה את הליקויים המופיעים בפרוטוקול הראשוני. התובעים תובעים את אכיפתו של החוזה, בכפוף לתיקון הליקויים, 72,000 ₪ פיצוי בגין תשלומי שכר דירה לתקופה של שנה וחצי, 70,000 ₪ בגין עגמת נפש ו-22,000 ₪ נוספים בגין הוצאות שונות כהפסד ימי עבודה ושכר מומחים. טענות הנתבעת בחירתם של התובעים שלא לקבל לחזקתם את הדירה מהווה הפרה יסודית של החוזה וכתוצאה מכך קמה לנתבעת הזכות לבטל את החוזה. במועד המסירה היו בידיה של הנתבעת כל האישורים הנדרשים בהתאם לחוזה ובכללם אישור אכלוס. בקבלת אישורים אלו מילאה הנתבעת את חלקה בחוזה ובנתה דירה הראויה למגורים כך שאין לראות בדירה כדירה אשר אינה ראויה למגורים חרף הליקויים, עליהם הצביעו התובעים. טענות התובעים לעניין הליקויים נבחנו ונדחו על-ידי הגורמים האמונים על הפקת האישורים. בתביעתם לא טענו התובעים כנגד תוקפם של האישורים ואף בחרו שלא לצרף את מעניקי האישורים לתביעתם. קבלת טענותיהם של התובעים כצידוק להפרת החוזה מצידם תיצור תקדים מסוכן ותגרום לאי-וודאות בתחום קבלת היתרי הבניה ואישורי האכלוס ותקשה על קבלנים לעמוד בחוזים אל מול רוכשים פוטנציאלים. במעשיהם הפרו התובעים את עקרון תום לב שכן ניסו, ללא הצלחה, לשכנע את הגופים האמונים על הנפקת האישורים כי הדירה אינה ראויה למגורים ובחירתם לתבוע, חרף דחיית טענותיהם, מהווה פגיעה בעיקרון זה. במסגרת התביעה שכנגד עותרת הנתבעת למתן צו הצהרתי המורה על ביטולה של העסקה על כל המשתמע מכך, לפיצוי של כ-146,000 ₪ בגין הפרת ההסכם, לפיצוי של כ-12,000 ₪ בגין תשלומי ארנונה ודמי ניהול מיום ההפרה ועד ליום הגשת התביעה שכנגד, לפיצוי של כ-113,000 ₪ עבור השבת הדירה לקדמותה בשל השינויים אשר בוצעו לבקשת התובעים ולפיצוי של כ-50,000 ₪ בגין עגמת נפש. השאלה שבמחלוקת השאלה המשפטית הניצבת לפתחי הינה האם מעשיהם של התובעים, אשר סירבו לקבל את הדירה בשל הליקויים, העניקו לנתבעת זכות ביטול לפי סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), או מזווית אחרת, האם סירובם של התובעים לקבל את הדירה לחזקתם עולה לכדי "הפרה יסודית". לדידה של הנתבעת סירובם של התובעים לקבל את החזקה בדירה וממילא לשלם את יתרת התמורה, מהווה הפרה יסודית כך שבדין בוטל החוזה. מאידך גיסא, אליבא דתובעים הסטיות מן המפרט, אשר פורטו בפרוטוקול הראשוני, בצירוף העובדה כי טרם התקבל אישור הגורמים המקצועיים, מובילים למסקנה כי ביום המסירה לא הייתה הדירה ראויה למגורים כך שבדין לא הסכימו לקבל את הדירה לחזקתם וכפועל יוצא מכך לשלם את יתרת הסכום. יתר הנזקים הכספיים, המפורטים בתביעה ובתביעה שכנגד, הינם נזקי משנה הנגזרים מן הקביעה דלעיל ביחס לביטול החוזה כדין וההכרעה בעניינם קשורה באופן ישיר להכרעה בשאלת ההפרה היסודית. דיון והכרעה דיון בשאלת ההפרה בשונה מהרגיל אפתח בטיעוניה של הנתבעת לעניין היותה של הדירה ראויה למגורים במועד המסירה שכן, כפי שהטעימו ב"כ התובעים בסיכומיהם, נטל ההוכחה כי בדין בוטל החוזה רובץ על כתפיה. ברי לכל כי סירוב לקבל דירה אשר אינה ראויה למגורים אינו מהווה הפרה יסודית. ניסיונו של קבלן למסור דירה מעין זו מלמד כי הקבלן לא עמד בחלקו בהסכם וממילא לא ניתן לראות בסירובו של הרוכש לקבל את הדירה כהפרה ,על אחת כמה וכמה כהפרה יסודית. כך שמחלוקתם של הצדדים מצטמצמת לשאלה העובדתית בדבר היותה של הדירה ראויה למגורים במועד המסירה. סמנכ"ל הנתבעת, מר אורי טל (להלן: "טל") פירט בפני בית המשפט את הליך קבלת האישורים מן הגורמים הרלוונטיים אשר בסופו של יום הוביל לקבלת אישור האכלוס (ראה עמ' 27 לפרוטוקול מיום 5.4.11 שורות 23-26). טל הדגיש כי אישור האכלוס מהווה אישור סופי המכיל בתוכו מספר רב של אישורים ובכללם אישורי בטיחות. "הוא (אישור האיכלוס מ.ב) מכיל עשרות אישורים לבניין שנבנה כחוק. אישור הג"א, כיבוי אש..." (ראה עמ' 31 לפרוטוקול מיום 5.4.11 שורות 4-5). בהמשך חקירתו הנגדית תיאר טל את התאמתם של המתזים בבנין לדרישות כיבוי האש (ראה עמ' 39 לפרוטוקול מיום 5.4.11 שורות 20-30 ועמ' 40 שורות 1-4) והפנה לתגובת מר חיים תמם, סגן מפקח כבאות ראשי, מיום 23.05.05 (מוצג ת/38) לפניית התובעים בדבר ליקויי הבטיחות בבניין. ביחס לליקויים המפורטים בפרוטוקול הראשוני מסר טל כי: "הדירה הייתה מוכנה לאיכלוס ולמגורים, פרט לדברים שהם (התובעים מ.ב) לא סיפקו ולא אישרו לבצע, כגון חיפוי חדרי אמבטיה, אספקת אסלות, ולא אישרו אז לא בוצע." (ראה עמ' 72 לפרוטוקול מיום 12.7.11 שורות 12-13). יוצא אפוא כי במועד המסירה הודיעה הנתבעת לתובעים כי הדירה ראויה למגורים ובאמתחתה אישור אכלוס (מוצג נ/7) ואישורי מכבי האש ופיקוד העורף (מוצגים נ/8 ו-נ/9 בהתאמה). לשיטת הנתבעת, סירובם של התובעים לקבל לחזקתם את הדירה וממילא לשלם את יתרת התמורה, כפי העולה ממוצגים ת/13 ו-ת/15, וחרף הודעותיה החוזרות על רצונה למסור את הדירה (כפי העולה ממוצגים נ/11 ו-נ/12) עולים לכדי הפרה יסודית כך שבדין בוטל החוזה. לחיזוק עמדתם כי עסקינן ב"בהפרה יסודית" ולא בהפרה גרידא הפנו התובעים לסעיף 3(א) לחוזה ולסעיף ו בנספח ג לחוזה. "אי קבלת היחידה ע"י הרוכש במועד מבלי שיהיה לו טעם מוצדק לכך, תחשב גם להפרה יסודית של החוזה" "הפרת התחייבות הרוכש לפרוע לחברה את המחיר הכולל בתנאים ובמועדים המפורטים בנספח זה כולו, תחשב להפרה יסודית של החוזה". בהמשך להודעת הביטול, ולמרות הודעת התובעים כי ברצונם לקבל את החזקה (מוצג ת/16), לא הפקידו התובעים כספים בחשבונה של הנתבעת ולא יזמו פגישה עם נציגיה לצורך תשלום יתרת התמורה. התובעים הפנו, אף הם, לסעיף 3א לחוזה וטענו כי אכן לא קיבלו את הדירה אך בשל טעם מוצדק שכן הדירה לא הייתה ראויה למגורים במועד המסירה ובהתאם למוסכם על הצדדים בסעיף האמור. בהערת אגב אציין, כי לא אדרש לטענת התובעים, המופיעה בסיכומיהם, כי קיבלו לחזקתם את הדירה כבר בעת מסירת הפרוטוקול הראשוני כיוון שטענה זו מהווה הרחבת חזית כפי שקבעתי בהחלטתי מיום 12.7.12. טעמם המוצדק של התובעים לביטול מבוסס על שני אדנים. האחד, בגין סטייתה של התובעת מן המפרט המוסכם על הצדדים בצורה ניכרת והשני, ליקויים בטיחותיים במערכת כיבוי האש המונעים שימוש בדירה. ליקויים הנובעים מאי-התאמה למפרט - בנוסף לליקויים אשר פורטו בפרוטוקול הראשוני עמדו התובעים על סטיות נוספות מן המפרט כדוגמת, פתח האוורור במחסנם, גובהה של התקרה, דלתות הבית וכדומה (מוצגים ת/9 ו-ת/10). לשיטת התובעים יש לראות באי- התאמות אלו כסטיות מהותיות מן המפרט המוסכם על הצדדים. בסיכומיהם, הפנו ב"כ התובעים לפסיקתן של הערכאות השונות אשר הדגישו כי על קבלן לפצות את הרוכשים באם קיימת סטייה של מעל 2% מן המוסכם. דיון בטענת התובעים בדבר ליקויים הנובעים מאי-התאמה למפרט לדידי, ומבלי להכריע בשאלת קיומם של ליקויים אלו ואחוז סטייתם מן המפרט, אין ליקויים אלו עולים לכדי "טעם מוצדק" המתיר לתובעים שלא לקבל את הדירה לחזקתם וכתוצאה מכך שלא לשלם את יתרת תמורתה. בסעיף 4(א)(1) לחוק המכר דירות נקבע כי: "(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה: (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;" משמעותה הכלכלית של סטיית הנתבעת מן המפרט בגין ליקויים אלו, אף לשיטת התובעים, הינה כ-26,000 ש"ח, אשר מהווים פחות מ-3% מערכו של הנכס כך שברי לכל שאין לראות בסטייה זו כ-"טעם מוצדק" לאי-קבלת הנכס. אף אם אאמץ את טענת התובעים בשלמותה כך שישנה סטייה של מעל 2% מן המפרט הרי שלשיטתי אין בהפרת התחייבות זו, כלשון הסעיף, בכדי להוות "טעם מוצדק" להפרות היסודיות של התובעים. לכל היותר, מקימים ליקויים אלו עילת תביעה כספית כנגד הנתבעת. יפים לעניין זה דבריו של פרופ' דניאל פרידמן: "כאשר קבלן התחייב להקים בניין, אך הבניין שהוקם לוקה בפגמים, ייחשב הקיום כאילו הוא נמצא במסגרת החוזה, וזכויות הקבלן יחתכו על פי חוק התרופות. הקבלן יחויב בתשלום הפיצויים, אך יזכה בתשלום עבור הבניין" (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (כרך ד', 2011 בעמ' 37-36). גישה זו אומצה על-ידי הערכאות השונות אשר אבחנו בין ליקויים אשר אינם מקנים לרוכש דירה זכות ביטול, בדומה למקרה דנן ביחס להגדרת ליקויים כ"טעם מוצדק", לבין ליקויים חמורים המאפשרים לרוכש שלא לקבל את הדירה. "עילת הביטול בשל ליקויים, פגמים או אי התאמות עומדת כמובן לרוכש הדירה. יחד עם זאת, עיון בפסיקה מעלה כי בפועל בתי המשפט הכירו בזכות הביטול במקרים מעטים וזאת רק מקום שדובר על מערכת ליקויים חמורה". (תא (חי') 522-03 רונאלד גולדשטיין נ' יעקב גלבוע). "נזכור נא את מטרתו של סעיף 6 (לחוק החוזים תרופות מ.ב). הוא בא להבטיח שלא יחמירו נפגעים על קוצו של יוד ושלא יעשו מכל הפרה קלה ובלתי משמעותית אמתלה לביטול חוזה, שחדל להיות לרוחם" (ד"נ 44/75 ביטון נ' פרץ). נוכח האמור לעיל הגעתי לכלל מסקנה, כי אין בליקויים האמורים בכדי להצדיק את מעשיהם של התובעים אשר בחרו לבטל את החוזה בהתנהגותם. טענת התובעים בדבר ליקויים בטיחותיים במערכת כיבוי האש התובעים פירטו את הליך בניית הבניין בשלושה שלבים (חניון, שתי קומות מגורים ואחת עשרה קומות מגורים) ואת התבססותה של הנתבעת, בכל שלבי הבניה, על אישור חד-שנתי משנת 1997 אשר פג תוקפו בתום השנה האמורה. בהמשך, עמדו על אי-עמידתו של הבניין בהוראה 519 של נציב הכבאות אשר נכנסה לתוקף בחודש מאי 2002. בניגוד להוראה האמורה ולהוראות נוספות חסר בבנין תא עשן בכל קומה, מתזים בכל דירה ודירה בקומות 1-10, מערכת על-לחץ, דלתות עשן, גלאי עשן בשטח הלובי וגישה לרכב כבאות. בסיכומיהם הדגישו התובעים את מהותם של ליקויי הבטיחות, ובכללם ליקויי בתחום כיבוי האש, והפנו לפסיקותיו של בית המשפט העליון בהן נקבע כי בטרם תוקנו ליקויים אלו הרי שאין הדירה ראויה למגורים. לאור הגדרתה של הדירה כדירה אשר אינה ראויה למגורים ניתן לראות בסירובם של התובעים לקבל את הדירה לחזקתם כסירוב אשר נכנס לגדרו של "טעם מוצדק". ב"כ התובעים הדגישו את ההבדלים בין האישור הזמני עליו הסתמכה הנתבעת (מוצג נ/7) בו נאמר: "אישור זה מהווה אישור לשימוש במבנה במשך שנה מיום הוצאתו ובלבד שבתום תקופה זו יושלמו כל העבודות לפי היתר הבניה ותוצא תעודת גמר" לבין תעודת הגמר (טופס 5) המהווה אישור סופי ועמדו על כך כי אי קבלת התעודה עד למועד הגשת סיכומיו מעידה על חוסר תום ליבה של הנתבעת בהצגת האישור הזמני. הנתבעת עמדה על האמור בחוות דעתו של המומחה מטעמם של התובעים מר יוסי שפר (להלן: "שפר"). לטענת שפר, בדצמבר 2005 (כעשרה חודשים לאחר מועד המסירה) ביקר לראשונה בדירה. "ש: הבדיקה שלך נערכה בדצמבר 2005? ת: נכון. ש: האם נכון שעד אותה תקופה לא הוזמנת, לא הייתה לך כל פניה לבצע כל בדיקה בבנין הזה מהתובע? ת: באתי לבקר בבניין בעקבות בקשת התובע. לא הייתה פניה מוקדמת ולפני 2005 לא עשיתי בדיקה בבניין הזה". מעדותו של שפר וממועד הגשת חוות דעתו (נספח ב לכתב התביעה) הסיקה הנתבעת כי במועד המסירה לא הייתה בידיהם של התובעים חוות דעת מקצועית המאשרת את חששותיהם בדבר ליקויי הבטיחות באש. העדר חוות דעת מקצועית מוביל מסקנה כי בעת ההפרה, אף אם לאחר מכן השתנה מצב הדברים, לא היה לתובעים טעם מוצדק להפרתם היסודית. הכרעה לעניין ליקויים בתחום הכבאות סוגיית תום הלב בחתימה על חוזים והפרתם תופסת נדבך מרכזי במשפט האזרחי. לא אחת עמד בית המשפט העליון על בחינת טוהר כוונותיהם של הצדדים עת חתמו על החוזה ככלי להקצאת סיכוניהם. תפקידו של בית המשפט הינו להיכנס בדיעבד בנעליהם של הצדדים במועדי כריתת החוזה וקיומו ולבחון את תום ליבם במועדים אלו. עמדה על הדברים השופטת חיות בעניינו של אברון: "בבואנו לפרש חוזה או כל התחייבות משפטית אחרת, אנו מצווים, ככל הניתן, להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים שערכו את המסמך, ואחר 'המטרות, היעדים, האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים' ... על אומד דעת זה ניתן ללמוד מלשון החוזה וכן מן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו" (ע"א 8239/06 זאן אברון נ' אברהם פלדה). אין חולק כי בעת החתימה על החוזה ואף במועד המסירה שאפו התובעים לקבל לחזקתם דירה הראויה למגורים. נוהג העולם שקבלת טופס 4 מהווה אישור אכלוס וגורמת לדירה הנבנית לשנות את הגדרתה מדירה בבניה לדירה הראויה למגורים. "הטופס האמור (טופס 4 מ.ב) מהווה אישור לכך שהבנין הושלם על פי היתר הבניה שניתן וכי הדירות שבו ראויות למגורים" (ת"א (י-ם) 3189/01 ציגלר נ' עיזבון המנוח שמואל ידיד לוי). לשיטתי יש לראות בסירובם של התובעים לקבל את הדירה לחזקתם וכפועל יוצא מכך לשלם את יתרת התמורה כהפרה בהתנהגות אשר עולה לכדי הפרה יסודית כפי שהוסכם על הצדדים בחוזה ובנספחיו. מן המפורסמות כי כדי לבחון את טענת התובעים בדבר ליקויי הבטיחות באש יש להיכנס לנעליהם במועד המסירה ולבחון את הנתונים שהיו ידועים להם באותה עת ואשר בגינם קיבלו את ההחלטה שלא לקבל את הדירה לחזקתם. במועד המסירה הציגה הנתבעת בפני התובעים אישורים ספציפיים ביחס לליקויי בטיחות האש (מוצגים נ/8 ו-נ/9) ואף את אישור האכלוס הכללי (מוצג נ/7). בנוסף לאישורים אלו, טענותיהם של התובעים נדחו על-ידי הגורמים האמונים על הפקת האישורים בעיריית אשדוד בסמוך למועד המסירה [מוצגים נ/15(א) ו-נ/15(ב)]. התובעים טענו כי אי קבלת תעודת הגמר הסופית מעידה כאלף עדים כי בדין ביטלו את החוזה. אין דעתי כדעת התובעים ואף נראה כי הסתמכותם על טענה זו פוגעת בעיקרון תום לב. כפי שהובהר לעיל, יש לבחון את הדברים במועד המסירה ולא שבע וחצי שנים לאחריו. במועד המסירה לא ידעו התובעים, ואף לא יכלו לדעת, מה יעלה בגורלה של תעודת הגמר וטענתם כי ביטלו את החוזה לאור חששם כי לא תתקבל תעודת גמר אינה עולה בקנה אחד עם העיקרון הבסיסי בדבר תום הלב. בחירתם של התובעים, חרף הצהרתם כי רצונם בקיום החוזה, לאחר ביטול החוזה מצידה של הנתבעת, שלא להעביר כספים לחשבונה של הנתבעת מחזקים אף הם את המסקנה כי פעלו בחוסר תום לב. לאור האמור אני קובעת כי התובעים הפרו את החוזה הפרה יסודית כך שבדין ביטלה הנתבעת את החוזה. סעדים נוספים בתביעתם מפנים התובעים לחמישה סוגי נזקים אשר נגרמו להם, לשיטתם, בשל ביטול החוזה על-ידי הנתבעת. לאור קביעתי כי התובעים הם אלו אשר הפרו את החוזה הרי שמעשיהם של התובעים גרמו לנזקים אלו ולא מעשיה של הנתבעת. בהמשך לאמור לעיל אני קובעת כי תביעות התובעים לסעד כספי המפורטות בסעיפים 19.2-19.6 לכתב התביעה נדחות. במסגרת התביעה שכנגד עתרה הנתבעת לפיצוי בגין: פיצוי מוסכם בשל הפרת ההסכם, החזרי ארנונה ודמי ניהול, עלויות החזרת הדירה לקדמותה ועגמת נפש. פיצוי מוסכם - הצדדים אינם חלוקים לעניין גובהו של הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 25 לחוזה המורה כי על המפר לשלם 10% ממחיר היחידה המקורי. סכום זה ישולם בתוספת ריבית והצמדה דולר ולמדד תשומות הבנייה ממועד המסירה. אדגיש כי הסעיף אינו מציין כי התוספת בעבור המחסן הינה חלק מן "היחידה" כך שהתובעים אינם צריכים לפצות את הנתבעת בחלק היחסי מתשלומם בעבור המחסן. לציין כי במכתבו מיום 19.10.05 (מוצג נ/20) ציין ב"כ הנתבעת בסיף 2 למכתבו כי "יתרת הכספים ששולמו על ידכם למרשתי קוזזו ע"ח הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם". כך שיש לקזז מן הפיצוי המוסכם את הכספים אשר קיזזה הנתבעת. החזרי ארנונה ודמי ניהול- סעד כספי זה תחום לתקופה של חמישה עשר חודש החל מחודש פברואר 2005, מועד הפרת החוזה, ועד לחודש מאי 2006 מועד הגשת התביעה שכנגד. גובה דמי הניהול החודשי הינו 220 ש"ח לחודש ומכפלתו במספר החודשים מובילה לסכום של 3,300 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה. תשלומי הארנונה החודשיים הינם בסך של 594 ש"ח לחודש (ראה עמ' 96 לפרוטוקול מיום 22.11.11 שורות 20-22). ממסמכי הנתבעת עולה כי קיבלה הנחה בתשלומי הארנונה לתקופה של חצי שנה כך שחובם של התובעים הינו בעבור מכפלת התשלום החודשי בתשעה חודשים בלבד קרי, 5,346 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה. החזרת הדירה לקדמותה- בתביעתם פירטו התובעים כי השקיעו בדירה כ-140,000 ש"ח לשדרוגה. נתון זה שימש אותם לצורך הוכחת רצינות כוונותיהם ביחס לדירה. יחד עם זאת, בתביעתם לא תבעו החזר בגין השקעה זו. לעומתם, הנתבעת, בהסתמכה על מחירון דקל, עתרה לפיצוי של כ-113,000 ש"ח לצורך השבת הדירה לקדמותה. עיון במסמכים אשר הגישה הנתבעת מעלה כי אכן עלויות השבת המצב לקדמותו הן כמפורט אך לא הוכח כי השינויים פגעו בערכה של הדירה וממילא הסבו נזק לנתבעת כך שתביעת הנתבעת על סכום של כ-113,000 ש"ח בגין השבת המצב לקדמותו נדחית. עגמת נפש- לא אחת עמד בית המשפט העליון על ההנחה לפיה תאגיד אינו זכאי לפיצוי בגין עוגמת נפש, למעט מקרים חריגים כדוגמת זהות בין התאגיד לבין אדם ספציפי, נתון אשר אינו מתקיים במקרה דנן. יפים לעניין זה דבריה של כבוד השופטת בינייש (כתוארה אז) באומרה: "לא מצאה השופטת עילה לחריגה מן הכלל כי אין להעניק לחברה בע"מ פיצוי בגין עוגמת נפש" (ע"א 5465/97 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - נתניה). לפיכך אני מורה על דחיית תביעת הנתבעת בגין ראש הנזק של עגמת נפש. סוף דבר תביעתם של התובעים נדחית. התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה כאמור לעיל. בהתחשב בדחיית טענות התובעים ובקבלת חלק מטענותיה של הנתבעת תוך שימת דגש על הימשכותו של ההליך ועל הסיכומים המפורטים אשר הגישו הצדדים אני קובעת כי על התובעים לשלם לנתבעת סכום של 20,000 ש"ח בגין הוצאותיה המשפטיות. 21. הנתבעת תערוך פסיקתא לחתימתי. מכירת דירההפרת חוזהחוזההפרה יסודיתשאלות משפטיותמקרקעיןחוזה דירההסכם מכר