שינוי יעוד נכס חקלאי למסחרי

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שינוי יעוד נכס חקלאי למסחרי: בעתירה שבפני מבקשות "צומת ספרים שותפות רשומה" ו"מודן רוז שומר בע"מ" (להלן: "העותרות") לבטל את החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן "המועצה הארצית") לא לאשר את תכנית חש/18/8, בכל הנוגע לנכס בשטח 800 מ"ר, בגוש 7706 חלקה 81, המצוי במתחם הידוע כ"מתחם צומת ספרים" שמופעלת בו חנות ספרים (להלן: "הנכס" או "המבנה"), ולאשר את בקשת העותרות לשינוי יעוד הנכס מיעוד חקלאי ליעוד למסחר. כסעד חילופי, ביקשו העותרות להורות לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") לאפשר להן לעשות שימוש חורג בנכס. בדיון ביום 11.9.11 הודיע בא כוחן כי התייתר הצורך לדון בסעד זה (פרוט', עמ' 2, שו' 26- 27). רקע תכנית חש/8/ 18 (להלן: "תכנית געש") משתרעת על שטח של 1,118 דונם ובמסגרתה נעשה תכנון כולל לשטחי הקרקע שבבעלות קיבוץ געש. גבולה המערבי של תכנית געש הוא חוף הים והגבול המזרחי כביש 2. העותרת 1 מחזיקה בנכס, כשוכרת מהמשיבים 4 ו-6, החל משנת 1997. בשנת 2009 רכשה העותרת 2 את זכויות הבעלות בנכס מאת המשיבות 4 ו-6. הנכס נבנה, בהיתר, עוד בשנות ה- 30, ביעוד חקלאי לבית אריזה ומאז שנת 1977 ועד שנת 2007 הותר בו שימוש חורג כמחסן ספרים, באישור הועדה המחוזית. הנכס נכלל בשטח תכנית געש שהוגשה לועדה המחוזית, על ידי קיבוץ געש, והתבקש לשנות את ייעודו מייעוד חקלאי לייעוד מסחרי. ביום 26.11.07 דנה הועדה המחוזית בתכנית געש והחליטה על הפקדתה בתנאים, תוך צמצום ניכר של היקף השימושים והשטחים שהוצעו בתכנית ובכלל זה מתחם צומת ספרים. על החלטה זו הגישה הועדה המקומית לתכנון ולבניה - חוף השרון (להלן: "הוועדה המקומית") ערר למועצה הארצית (ערר 12/08). ביום 5.4.2011 דחתה המועצה הארצית את הערר, ככל שהוא מכוון למתחם צומת ספרים. העתירה מכוונת כנגד החלטת המועצה הארצית אשר דחתה את הערר בנוגע למתחם צומת ספרים. העותרות מבקשות לבטל את ההחלטה ולקבוע כי יתאפשר להן להגיש תכנית נפרדת מתכנית געש במסגרתה ישונה יעוד מתחם צומת ספרים מיעוד חקלאי ליעוד של מסחר. ההליכים שקדמו להחלטת המועצה הארצית בראשית שנות ה-90 במטרה ליצור מקורות תעסוקה והכנסה שיאפשרו את המשך קיומו של קיבוץ געש, יזם הקיבוץ ביחד עם המועצה האזורית חוף השרון והוועדה המקומית את תכנית המתאר חש/11/8. התכנית הופקדה בשנת 1998 (י.פ 4629, התשנ"ח, עמ' 2951). ביום 8.12.1998 דנה הוועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית בבקשה למתן תוקף לתכנית חש/11/8 והחליטה, בין היתר, כי הוועדה המחוזית תשקול חלופות לצמצום השטחים הבנויים ליצירת שטחי תעסוקה, תעשיה ומסחר. בתחילת שנת 2004 הונחו על שולחנה של הוועדה המחוזית שתי תכניות: תכנית חש/8/ 11 לאחר שהוכנסו בה שינויים, ותכנית חש/8/ 15. שתי התכניות נדחו על ידי הוועדה המחוזית. על רקע דחייתן של שתי התכניות ובתאום עם לשכת התכנון של מחוז מרכז החל קיבוץ געש בהליך התכנון של תכנית געש. התכנית הוצגה לראשונה בפני הוועדה המחוזית ביום 3.8.2005. מתחם צומת ספרים היווה רק חלק קטן מתכנית געש. ביום 26.11.2007 במסגרת דיון על הפקדתה של תכנית געש, סירבה הוועדה המחוזית להפקיד שינוי ייעודו של מתחם צומת ספרים מייעוד חקלאי לייעוד מסחרי "בשל היות השטח בעל רגישות סביבתית גבוהה (יעוד התקף שלפי תמ"מ/3/ 21 הוא "שמורת נוף"), נצפה מדרך ארצית מס' 2, ומאחר ששטחי מסחר מותרים זה מכבר לפי התכנית התקפה באזור "ספורט ונופש" צפוני (תא שטח 300), וכן אושרו שטחי מסחר נוספים בייעוד תעסוקה (תא שטח 401)." (ראה החלטת המועצה הארצית, סע' 9.9). החלטת המועצה הארצית - תא שטח 500 (מתחם צומת ספרים) (סעיפים 188 -201) יעודו התקף של מתחם צומת ספרים הינו "חקלאי" מכוח תמ"א 13, ו"שמורת נוף" מכוח תמ"מ/21/3, דהיינו "שטח פתוח". קיומו של הנכס על המקרקעין אינו שולל את הגדרת המקרקעין כשטח "פתוח" וגם אינו מבסס את הגדרת המקרקעין כ"שטח מופר". המונח "שטח מופר" מועלה על מנת לסכל או לסייג הוראה בתכנית המגדירה את השטח כ"שטח פתוח", אך הוראה בתוכנית מבססת תשתית נורמטיבית ולא דיסקרפטיבית. לפיכך יש לבחון את טיבו של הנכס הקיים במישור הנורמטיבי לרבות צדקת קיומו הנמשך, עת"מ (חיפה) 1349/05 חברת תחנת הברון בע"מ נ' הולנת"ע". המבנה הוקם, כבית אריזה, על פי היתר בנייה ההולם את יעודה החקלאי של הקרקע בזמן בו ניתן ההיתר ולמבנה "זכות קיום" רק בסביבה חקלאית. מכאן שאין מדובר במבנה קבע אלא במבנה שקיומו מוצדק רק כנלווה לשימוש חקלאי מוגדר. מאז 1998 לא נעשה במבנה שימוש חקלאי אלא שימוש מסחרי לו ניתן היתר לשימוש חורג. שיטתנו מצריכה התאמה מלאה, רציפה ונמשכת בין יעודה של הקרקע בתכנית תקפה ובין השימוש הנוהג במבנה הניצב עליה בכל רגע נתון ומקום שבו אין שתי רגליו של היתר (בניה לפי היתר כדין + שימוש לפי היתר כדין) יציבות ותקפות נורמטיבית, שוב אין להיתר כולו תוקף. משיפוג ההיתר לשימוש חורג, ולא יוארך פעם נוספת, אין להיתר הנושן תקומה, שכן יסוד הכרחי לנפקותו בטל. העדר השימוש במבנה עשוי להיתפס פוזיטיבית כשימוש מזיק פגום ובלתי חוקי ולפיכך בנסיבות מתאימות ניתן להוציא צו שיפוטי להריסתו. לפיכך, חששן של העותרות מפני היוותרותו של המבנה נטוש ומוזנח, אם לא יוכשר בו שימוש מסחרי, הוא חשש לא מבוסס. היתר הבניה שניתן לבית האריזה הניח, כענין שבחזקה, כי הרשאה להפעיל במקום בית אריזה אינה חותרת תחת היוותרותו של השטח, כמכלול - שטח פתוח ואין למבנה זכות קיום מבלעדי תכלית זו. לפיכך, "בהעדר תכלית קבע נורמטיבית לקיומו הנמשך של בית האריזה, אין איפא בעובדת קיומו הפיזי גרידא משום 'הפרה' של השטח הפתוח. יעוד הקרקע עליה מצוי המבנה על פי תכנית געש הוא שטח פתוח. עם אישורה של תכנית געש ומשיפוג ההיתר לשימוש חורג לא תהיה נפקות להיתר הבניה, גם אם ניתן כדין". על פי תמ"מ/21/3 יעוד הקרקע עליה בנוי המבנה הוא "שמורת נוף", יעוד המצמצם את מרחב שיקול הדעת לשימושים שאינם מותרים על פי התוספת הראשונה של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). ציפית העותרות לכך שתוכנית געש תיצוק למבנה ישן, שהוקם בהיתר נושן, לשימוש טפל ובטל מזה שנים ארוכות, תוכן תכנוני חדש ומעודכן, כביכול כענין שבזכות מוקנית, איננה ציפיה לגיטימית, ואיננה עשויה להוות בסיס יציב לטרוניה כלשהי כנגד החלטת הפקדה. קרבתו של מתחם צומת ספרים לכביש מספר 2 מכפיפה אותו להוראה 4.4.2(3) של תמ"מ/21/3 הקובעת כי "לאורך רשת הדרכים הארצית לא יותרו שינויי יעוד למסחר ולתעסוקה מחוץ לאזורים המיועדים בתוכנית זו לפיתוח (קרי, שאינם בשטח פתוח) אלא מטעמים מיוחדים שיירשמו על ידי מוסד התכנון". תכלית הוראה 4.4.2(3) הנ"ל שמירת נוף פתוח רצוף - בו יצפו משתמשי רשת הדרכים הארצית לרווחתם והנאתם - והרצון לצמצם זליגת שטחי מסחר אל מחוץ לתחומי ערים, היו חלק משיקולי התכנון שעמדו בבסיס הקביעה לייעוד הקרקע של מתחם צומת ספרים. עילת הבקשה לשנות את יעוד הקרקע מבוססת על השימוש המסחרי שנעשה במבנה לאורך עשר שנים ואין בכך נימוק משכנע מדוע בראיה תכנונית כוללת נדרש בשטח רגיש מבחינה סביבתית לייעד קרקע לשימוש מסחרי, מה עוד שהוועדה המחוזית קבעה כי יש די שטחים שיועדו לשימושים מסחריים במסגרת תכנית געש. הטענה כי השימוש המסחרי, החורג, הנעשה במתחם צומת ספרים "מגלם שימוש תרבותי נאור, מידתי ולא פוגעני מבחינה סביבבתית" אינה מצדיקה יעודו לשימוש מסחרי, היום, מהטעם שייעוד כזה יאפשר בעתיד לעשות שימושים מסחריים אחרים "בעלי מאפיינים מטרידים". קרבתו של המבנה לשטח תחנת התדלוק הנמצאת בסמוך אליו ממזרח (להלן: "תחנת התדלוק") אינה בבחינת "צמידות דופן" כהגדרתה בתמ"א 35 אפילו אם יוכשר במקום מגרש חניה כמבוקש. מכאן כי אין מתחם צומת ספרים מקיים גם את העקרונות הקבועים בתמ"א 35 לתכנון שטח בנוי. תמצית טענות העותרות 15. העותרות חוזרות בעתירתן על כל הטענות שהועלו ונידונו בערר . א. בסמוך ובצמידות למתחם צומת ספרים נמצאת תחנת התדלוק בה קיימים שימושים מסחריים של תחנת דלק, בית קפה וחנויות שירות. אישור השימוש להפעלת בית הקפה בתחנת התדלוק ואי אישור הפעלת חנות ספרים בנכס הוא בגדר הפליה פסולה. החלטת המועצה הארצית באשר למבנה למרות שהשימוש הנעשה בו דומה לשימוש שנעשה בתחנת הדלק ובבית הקפה היא החלטה קיצונית ולא סבירה. ב. החלטת המועצה הארצית מתעלמת מהמוניטין של חנות הספרים המופעלת במבנה ובהשקעות הרבות שנעשו בה לאורך השנים, מהבטחות הועדה המחוזית וממגמת התכנון שהיתה לועדה המקומית בקשר לחנות צומת ספרים. בסיור שקיימו אנשי הוועדה המחוזית בשנת 2006 הם המליצו על אישור מתחם צומת ספרים כשטח מסחרי ועל הוספת קומה נוספת למבנה והפיכתו למרכז תרבותי גדול יותר. העותרות הסתמכו וציפו כי לאור המלצות אלה יותר השימוש המסחרי במתחם. ג. בעת הגשת התכנית היתה הבעלות בנכס בידי קיבוץ געש (המשיבה 4) וחברת סקום (המשיבה 6). מאז, רכשה העותרת 2 את הבעלות בנכס וכיום הוא בבעלותה הפרטית. קיבוץ געש הגיש תכנית לקבל שטח מסחרי הנמצא במרחק גדול מהמבנה. המבנה קרוב לתחנת התדלוק. מכאן כי החיבור של מתחם צומת ספרים, עליו מצוי המבנה, לשטח המוניציפלי של קיבוץ געש, אינו נכון. ד. לאורך שנים פועלת תחנת התדלוק ובית הקפה בתוכה כמו גם חנות הספרים במתחם צומת ספרים. הוועדה המחוזית והמועצה הארצית לא נימקו מדוע מדובר ב"שטח בעל רגישות סביבתית גבוהה". העובדה כי מול מתחם צומת ספרים מתוכננת הקמתו של מערך כבישים ומחלף במסגרת תת"ל 15 מחזקת את טענת העותרות כי אין מדובר באזור בעל רגישות סביבתית. ההפרעה לנוף הפתוח שיוצר המבנה, כאמור בהחלטה, לא תשתנה הואיל והנכס יוותר על תילו גם אם לא ישמש כחנות ספרים, לפחות עד שלא תועבר התוכנית המתוקנת לוועדה המחוזית שתקבע אילו מהמבנים בתכנית געש יהיו מיועדים להריסה. ה. מתחם צומת ספרים מצוי בשולי תכנית R 6 המנדטורית. על פי תכנית זו המבנה נמצא באזור פיתוח בו הותרו שימושים גם למטרות לא חקלאיות. כיום ברור כי השימוש של יעוד חקלאי לא ישרת אף אחד ואילו שימוש מסחרי להפעלת חנות ספרים יוכל לשמש ציבור רחב ואין בו לפגוע בנוף או בסביבה מאחר ומדובר במבנה קיים בסמיכות למחלף בין עירוני של שתי דרכים ארציות. תמצית תגובת המועצה הארצית והועדה המחוזית (משיבות 1 ו-2) 16. טענה מקדמית א. החלטת המועצה הארצית הינה החלטה תכנונית, מנומקת אשר נדונה ארוכות ולעומק והינה פרי איזון ראוי וסביר. העותרות לא הציגו כל עילה מנהלית להתערב בשיקול הדעת של מוסד התכנון. העתירה מכוונת כנגד טענות תכנוניות גרידא ששני גופי תכנון מוסמכים מצאו שלא לקבלן. 17. לגופו של ענין א. אין בסיס עובדתי לטענת האפליה. טענת אפליה כללית אין בה ולא כלום ובית המשפט יבחן רק טענה קונקרטית של אפליה. תחנות תדלוק מעצם טיבען מעניקות שירותי דרך ונמצאות לעיתים בשטחים פתוחים בשולי הדרכים. תחנת התדלוק מוסדרת מכוח תמ"א 18 ותכנית חש/מק/8/ 10 במסגרתן נעשו האיזונים התכנוניים המתאימים. אין לגזור מאותן תכניות גזירה שווה לחנות ספרים. ב. הטענות בדבר המוניטין וההשקעות בנכס אינן יכולות להוות שיקול תכנוני לשינוי יעוד הקרקע. ג. טענת העותרות בדבר הצורך להוציאה מתכנית געש כיוון שהבעלות במתחם עברה לעותרת 2, דינה להידחות. שאלת התכנון נפרדת משאלת הקניין. תכנון לוקח בחשבון את מכלול השימושים והשיקולים בראיה תכנונית כוללת של המתחם. יתרה מכך, העותרות לקחו חלק פעיל בהליך התכנון, ואף תמכו בו ורק עתה לאחר שמאוויהן הקניינים לא התממשו מעלות את טענת העברת הבעלות כנימוק להוצאתן מהתכנית. ד. הטענה בדבר הבטחות הוועדה המחוזית הינן טענות בעלמא ללא כל ביסוס. פרוטוקול הסיור אינו דיון ו/או החלטה של הועדה המחוזית. מכל מקום הוגש ערר למועצה הארצית והיא המוסמכת להחליט בענין. מכאן שאין לראות בנאמר במהלך הסיור הבטחה מנהלית. ה. גם אם ניתן בעבר היתר לשימוש חורג, הרי שהחל משנת 2007 אין לעותרות אישור כזה. ו. טענות העותרות הנוגעות למערך הכבישים והמחלף במסגרת תת"ל 15 כמו גם הטענות בנושא תכנית R 6 המנדטורית, הן טענות לעניין התכנון והועלו בפני הוועדה המחוזית. אין בהן כדי לבסס בקשה להתערבות בית המשפט בהליכי התכנון. תגובת שאר המשיבים 18. הועדה המקומית (משיבה 3) - משאירה את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט. 19. קיבוץ געש (משיבה 4) - תומך בעמדת העותרות. החלטת הוועדה המחוזית בעניין תכנית געש אינה יכולה לעמוד מאחר והתוכנית הוכנה על פי הנחיות הוועדה ועל כן לא יכלה הוועדה המחוזית לשנות את דעתה ללא שינוי בנסיבות. החלטת הוועדה המחוזית הינה בלתי סבירה, אינה ניתנת להצדקה מבחינה תכנונית ודינה להתבטל. 20. הטירה בגעש בע"מ (משיבה 5) - לא מתבקש כנגדה כל סעד והיא משיבה פורמלית, אך היא אינה מתנגדת לסעדים שהתבקשו על ידי העותרים. 21. סקום (ישראל) בע"מ (משיבה 6) לא הגישה תגובה וב"כ העותרות הצהיר כי הוא מייצג גם את המשיבה 6, שמסכימה לעתירה. 22. שותפות גולף געש ואיגוד הגולף בישראל (משיבות 7 ו-8) - אינן רואות עצמן כחלק מהעתירה ומשאירות את ההחלטה בידי בית המשפט. דיון והכרעה המסגרת הנורמטיבית 23. העתירה הוגשה בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התש"ס - 2000. על פי סעיף 8 לחוק בית המשפט לעניינים מנהליים יידון בעתירה מנהלית בהתאם לעילות, לסמכויות ולסעדים שלפיהם דן בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק. העולה מהאמור הוא שבית המשפט יתערב בהחלטת רשות מנהלית רק בעילות כגון הפליה, חוסר מידתיות וחוסר סבירות קיצונית וכיוצא באלה. הלכה פסוקה היא שאין בית המשפט לענינים מנהליים יושב כערכאת ערעור על החלטות הרשות המנהלית ונמנע מלהתערב בשיקול דעתה של הרשות. הפסיקה קבעה כי בית המשפט הבוחן את ההחלטה המנהלית אינו מחליט מה ההחלטה הראויה והטובה ביותר בעיניו, אלא האם החלטתה של הרשות המנהלית התקבלה "תוך שקילת השיקולים הרלוונטיים בתום לב, ללא שקילת שיקולים זרים, והאם היא מצויה בגדר מתחם הסבירות" (עע"מ 1490/05 וותד נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז ואח' (לא פורסם) סע' 8 (21.02.2006). בעתירה שבפני מרבית טענות העותרות הן טענות הנוגעות לשיקול הדעת התכנוני שהופעל על ידי רשויות התכנון כדין, תוך נסיון "להלבישן" במעטה מנהלי. דין טענות אלה, כפי שיובהר להלן להידחות הן מהטעם שהובהר לעיל ולפיו בית המשפט לא ישים שיקול דעתו תחת שיקול דעתן של מוסדות התכנון ובמיוחד כאשר הענין נידון בפני המועצה הארצית שהוא מוסד התכנון הרם ביותר והן לגופו של ענין כפי שיפורט להלן. אפליה 24. העותרות מבססות את טענת ההפליה על קרבתו של מתחם צומת ספרים לתחנת התדלוק הסמוכה שם הותר שימוש מסחרי ומופעל בשטחה בית קפה וחנויות שרות. לטענת העותרות אישור להקמת תחנת תדלוק ובית קפה ואיסור השימוש כחנות ספרים הינו בבחינת אפליה. עוד טוענות העותרות כי בעצם קיומה של תחנת הדלק יש להתייחס אל מתחם צומת ספרים כאל שטח מופר, מה גם שגובה המבנה של צומת ספרים הוא כגובה תחנת התדלוק ובית הקפה שבסמוך. יתרה מכך, גם אם לא תאושר התכנית ולא ניתן יהיה לעשות במבנה שימוש מסחרי הוא יוותר כמבנה נטוש שכן המבנה, שנבנה בהיתר, יוותר על כנו אלא אם וכאשר יקבע בתכנית המתוקנת שיש להרסו. אינני מוצאת כי יש ממש בטענת ההפליה של העותרות. "הפליה פסולה משמעותה יחס שונה אל שווים, ויחס בלתי שווה ובלתי הוגן למי שראויים לאותו יחס" (בג"צ 8186/03 קרן החינוך למען בתי ספר תל"י נ' משרד החינוך פד"י נט(3) 873,898 (2004)) וכן "על הטוען את הטענה להראות, כי שיקולים חוץ תכנוניים הם שהובילו להתייחסות שונה" (עע"מ 3518/02 רג'בי נ' יושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים פ"ד נז(1) 196,216 (2002)). טענת העותרות היא כללית ואינה מצביעה על שיקולים חוץ תכנוניים. התייחסות המחוקק להקמתן של תחנות דלק מפורטת בתמ"א 18, שהיא תמ"א ייחודית המאפשרת הקמת תחנות דלק, לאור החשיבות שמייחסים מוסדות התכנון להקמת תחנות דלק לנוחות ולרווחת המשתמשים בדרכים. לפיכך, אי אפשר לראות בחנות ספרים המופעלת במבנה ובתחנת התדלוק שווים לצורך קבלת החלטה במקרה דנן. 25. המועצה הארצית התייחסה לטענת האפליה באריכות רבה (ראה סעיפים 190 - 194) וקבעה כי אין לראות בקיומו הפיסי של המבנה שנבנה למטרה מסוימת על פי יעודה החקלאי של הסביבה, משום "הפרה" של מתחם צומת ספרים. עוד קבעה המועצה הארצית כי על פי תמ"מ 21/3 מדובר בשטח סביבתי רגיש ובכך יישמה את הוראות התמ"מ הקובעות כי עסקינן ב"שמורת נוף". זאת ועוד, על פי סעיף 4.4.2(3) רשאי מוסד תכנון להתיר שימוש מסחרי לאורך רשת הדרכים הארצית "מטעמים מיוחדים שיירשמו" (החלטת המועצה הארצית, סע' 195). לא נטען בערר או בעתירה כי קיימים טעמים מיוחדים המצדיקים שימוש מסחרי לאורך רשת דרכים ארצית. לנגד עיני חברי המועצה הארצית עמדה הטענה בדבר סמיכות המבנה לתחנת התדלוק אולם הם לא מצאו "עילה תכנונית כבדה משקל הנסמכת על "טעמים מיוחדים שיירשמו" המצדיקים לאשר את בקשת העותרות (החלטת המועצה הארצית, סע' 196). המועצה הארצית גם הבהירה כי קרבתו של המבנה לתחנת התדלוק "איננה מעמידה צמידות דופן כמובנה בתמ"א 35" (החלטת המועצה הארצית, סע' 200). גם עובדה זו שוללת את האפשרות לאשר את השימוש במתחם צומת ספרים כמוצע בתכנית געש. שיקולים אלה הם שיקולים תכנוניים ראויים שבסמכות מוסדות התכנון לשקול. לא נפל כל פגם בהחלטתן של הוועדה המחוזית והמועצה הארצית לאחריה, שיצדיק את התערבות בית המשפט. זכות הקנין של העותרות 26. אין מחלוקת שתכנית געש הובאה לפני הוועדה המחוזית במסגרת תכנית כוללת שנועדה להסדיר את השימוש בשטחי הקרקע בבעלות קיבוץ געש. התכנית כללה התייחסות לשטחי המגורים של חברי הקיבוץ, השטחים החקלאיים, שטחי תעשיה ומסחר, שטחים המיועדים לנופש וספורט ושטחים שהושכרו על ידי הקיבוץ לצדדים שלישיים. התכנית נדונה בוועדה המחוזית לפני הפקדתה בשלב בו מצופה כי פרטיה יבחנו בעיניים מקצועיות שישמשו מסננת להצעות שאינן עומדות במסגרת הקבועה בדין. 27. חוק התכנון והבניה קובע כי מוסד התכנון המוסמך רשאי לדרוש לבצע שינויים בתכנית לפני הפקדתה (סע' 86א לחוק התכנון והבניה). שלב ההפקדה נועד לאפשר לכל מאן דהוא, לו עניין בתכנית המופקדת, להגיש את התנגדויותיו ועל חברי הוועדה מוטל לבחון כל אחת מהן. ההפרדה בין שלב התכנון לשלב אישור התכנית להפקדה וגם ההפרדה הנדרשת בין המתכננים למקבלי ההחלטה חשובה לקיומו של תהליך סדור שבמסגרתו נבחנת תכנית בכפוף למדיניות מוכתבת מתכניות המתאר הארציות ועל בסיס שיקולים מקצועיים. תהליך כזה מצמצם את מרחב האפשרויות לקבלת החלטה מקצועית שגויה ולחריגה ממתחם הסבירות. בין מתחמי תכנית געש מצוי גם חלק העוסק במתחם צומת ספרים. העותרות החזיקו בידם היתר לשימוש חורג במבנה עד לשנת 2007. העותרת 2 רכשה את הזכויות בקרקע מקיבוץ געש בשנת 2009, כשנתיים לאחר שהוועדה המחוזית קיבלה את ההחלטה במסגרתה לא אושרה התכנית לשימוש מסחרי באותה הקרקע. מהעותרות לא הוסתרו הנתונים לשימושים המותרים בקרקע שרכשו. רכישת זכויות במקרקעין אינה עילה לשינוי יעוד הקרקע הנרכשת, ועל רשויות התכנון לשקול שיקולים תכנוניים ולא קנייניים. משבחרו העותרות לרכוש את הזכויות במקרקעין בנתונים אלה לקחו על עצמן גם את ה"סיכון", וודאי שהיתה להן ידיעה שקיימת אפשרות שלא יהיה שינוי בייעוד הקרקע והם יאלצו להפסיק את השימוש שעשו במבנה מתוקף היתר לשימוש חורג שקיבלו. לאור האמור אני דוחה את טענתן של העותרות כי יש להוציאן מתכנית געש כיוון שהבעלות במתחם עברה לעותרת 2. הבטחה מנהלית 28. גם בטענת העותרות כי הן הסתמכו וציפו שתינתן החלטה לפיה יותר השימוש המסחרי במבנה לצמיתות על בסיס הנחיות הוועדה המחוזית משנת 2006 ואישור הוועדה המחוזית לשימוש חורג לאורך שנים, אין ממש. הבטחה מנהלית היא הבטחה חד צדדית. כאשר מדובר ברשות מנהלית יש חשיבות מרובה למקור הסמכות הנותן את ההחלטה היוצרת ציפיה אצל האזרח. הבטחה מנהלית נשענת על מקור הסמכות המוענק לנותן ההבטחה מתוקף חוק. לעניין זה נקבע בפסיקה כי: "הלכה היא שהבטחה שניתנת על ידי רשות מנהלית תעלה כדי "הבטחה מנהלית" בת-תוקף משפטי, רק מקום בו הוכח שההבטחה ניתנה על ידי הרשות המוסמכת בצורה מפורשת, על מנת שתהיה מחייבת, ולא כהצהרת כוונות גרידא" (עע"מ 7546/07 פלוני ואח' נ' שר הפנים ואח' (לא פורסם) סע' 18 (17.07.2012)). 29. העותרות מבססות את טענתן על פרוטוקול סיור שנערך בשנת 2006 (כתב העתירה, נספח 4). עיון בתוכנו של הפרוטוקול מגלה כי הסיור עסק בהצעה לתיקון תכנית חש/8/ 16. אי אפשר לראות בסיור שנערך בשנת 2006 בו נכחה גם מתכננת מחוז מרכז או בפרוטוקול הסיור, פעולות שהיו צריכות לעורר אצל העותרות ציפייה כי חברי הוועדה המחוזית יאשרו את תכנית געש כמו שהיא. אין בפעולות אלה לענות על התנאים הנדרשים להשתכללותה של הבטחה מנהלית (בג"צ 142/86 "דישון" כפר שיתופי להתיישבות חקלאית נ' שר החקלאות פ"ד מ(4) 523, 529 (1986) וגם בג"צ 3579/07 שבו נ' צבא הגנה לישראל ואח' (לא פורסם) סע' 4 (25.08.2008)). העותרות לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהן להראות כי מי ממשתתפי הסיור הבטיח את אשר הן טוענות וגם היה מוסמך לעשות כן (בג"צ 5853/04 "אמנה" תנועת ההתיישבות של גוש אמונים אגודה שיתופית ואח' נ' ראש ממשלת ישראל ואח' פ"ד נט(2) 289, 293 (2004)). 30. למעלה מן הצורך אציין כי היתר לשימוש חורג מוגבל בזמן (סעיף 148 לחוק התכנון והבניה). מדובר בפתרון זמני שאין בו בכדי לכבול את ידי מקבלי ההחלטות מלקבל בסופו של הליך החלטה כי ההיתר הזמני לא יהפוך לקבוע. (פרשת וותד, סע' 9). R -6 ותת"ל 15 31. לענין R6 טענה זו לא נטענה בפני המועצה הארצית וכבר מטעם זה יש מקום לדחותה. לענין תת"ל 15, דחתה המועצה הארצית את הטענה על הסף, כיוון שמדובר בטענה הצופה פני עתיד ואין לדעת מתי תמומש. סיכום 32. על בסיס הנתונים שעמדו לפני העותרות בעת שרכשו את הזכויות במתחם צומת ספרים, הן היו צריכות להביא בחשבון את האפשרות כי יעוד המקרקעין לא ישונה ותוקפו של ההיתר לשימוש חורג שניתן להן יפוג ולא יחודש יותר. המועצה הארצית בחנה באופו מדוקדק את החלטת הוועדה המחוזית ביחס למרכיבי תכנית געש שלגביהם ההחלטה מהווה שינוי משמעותי מהתכנון המוצע. החלטת המועצה הארצית ביחס למתחם צומת ספרים מפרטת שורה של נימוקים תכנוניים ולא מצאתי פגם בהליך שבסופו התקבלה החלטת המועצה הארצית לדחות את הערר בו התבקשה לבטל את הפרק בהחלטת הוועדה המחוזית העוסק במתחם צומת ספרים. לא מצאתי כי הבחינה המקיפה והמקצועית שנעשתה על ידי חברי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית חרגה ממתחם הסבירות ו/או שולבו בקבלתה שיקולים זרים. סוף דבר אני דוחה את העתירה. העותרות יישאו בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד כמפורט להלן: למשיבות 1 ו-2 (יחדו) סך של 15,000 ₪. למשיבות 3 , 4, 5 סך של 3,000 ₪ לכל אחת. למשיבות 7 ו- 8 (יחדו) 3,000 ש"ח. חקלאותשינוי ייעוד במקרקעין