בעל זכות אף יכול להעביר את זכותו לאחר, גם טרם יקבל החזקה בנכס. אדם רוכש "זכות" בנכס ללא קשר עם מועד קבלת חזקה בו. זכות זו ניתנת לעיקול ע"י צד ג', אף ניתנת לשיעבוד ע"י הקונה עצמו. מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא העברת זכות בנכס לפני קבלת החזקה: הרקע העובדתי לערר הוא: העוררת רכשה ביחד עם שרה בן ארי ואריה בן ארי, את זכויות החכירה בנכס נשוא הערר תמורת סך השווה ל- 460,000$ עפ"י הסכם מיון 27.9.95. תמורת המכר התחייבו הקונים לשלם 180,000$ תוך 30 יום מיום החתימה על ההסכם (סעיף 3(ב)(1) להסכם). סכום נוסף של 14,000 התחייבו הקוני לשלם לא יאוחר מ- 180 יום מיום החתימה על ההסכם. (סעיף 3(ב)(2) להסכם). היתרה ע"ס השווה ל- 140,000$ התחייבו הקונים לשלם לא יאוחר מ- 210 יום מתאריך החתימה על ההסכם. (סעיף 3(ב)(3) להסכם). לפי סעיף 2(א) להסכם נמסרת החזקה בנכס במועד הרשום בסעיף 3(ב)(4) להסכם. סעיף 3(ב)(4) להסכם מציין: "למען הסר ספק, במידה ועד למועד התשלום האחרון עפ"י סעיף 3(ב)(3) לא יומצא לקונה אישור מס שבח וכו'". כנראה נפלה טעות בידי עורכי ההסכם, ומדובר בתשלום האחרון עפ"י סעיף 3(ב)(3) ממנו כנ"ל, ולא סעיף 3(ב)(4). העוררת, שהיא אחת הרוכשות עפ"י ההסכם מכרה בהסכם מיום 28.4.96 את חלקה נכס לגרמנטו השקעות בע"מ, (להלן: "ההסכם השני"). השאלה המשפטית שבמחלוקת היא אם העוררת הינה "בעל" או לאו. טוענת ב"כ העוררת בסיכומיה, שמאחר ואל פי סעיף 2 להסכם היא מקבלת החזקה בנכס רק עם התשלום האחרון, על כן לא הפכה להיות "בעל" הנכס עפ"י חוק מס רכוש, ולכן אינה חייבת מס רכוש ונימוקיה המלומדים מפורטים שם. כנגד זה טוען המשיב, אף הוא בכישרון כי העוררת נכנסת בגדר "בעל" עפ"י סעיף 1(ב) לחוק מס רכוש. לדעתנו, חייבת העוררת במס רכוש, מאחר והמוכרים העבירו לה את הזכות... בנסיבות שעושות אותה כחוכרת וכו' עפ"י סעיף 1(ב) לחוק. להלן האיזכורים שבהסכם המבססים מסקנתנו: במעמד תשלום המיקדמה הראשונה כאמור בפיסקא א(2) לעיל, ניתן יפוי כח בלתי חוזר לטובת הרוכשים. (ר' גם סעיף 6 להסכם). לפי סעיף 7 להסכם: "הקונה יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת ו/או לטובת בנק וכו'". השאלה הנשאלת היא מה משמעות הערת אזהרה לטובת בנק? בנק לא ילווה אם אין בפניו זכות של הלווה (הקונה) על הנכס שתבטיח את כספו. לפי סעיף 7(ב) להסכם: "לאחר ביצוע התשלום עפ"י סעיף 3(ב)(2) יהיה הקונה רשאי לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשים וכו'". פעולות אלה רשאי הקונה לעשות אף לפני שקיבל חזקה בנכס עפ"י סעיף 3(ב)(ג). משמע שלקונה יש זכות חכירה וזכות להחזיק בנכס, אחרת לא היה יכול לעשות זאת. לפי סעיף 2(ה) הוקנה לא יהיה רשאי לתפוס חזקה במגרש לפני מסירת החזקה. אולם יהיה רשאי לנקוט אמצעי שמירה... ולצורך זה יקבל גם את מפתחות הבניין...". מכך ברור שהוקנו לקונה זכויות בנכס. מכל האמור לעיל, עיננו הרואות שהעוררת נהגה בנכס מנהג בעל זכות חכירה וחזקה בו. העוררת מכרה את חלקה בנכס עפ"י ההסכם מיום 28.4.96, עוד לפני ששילמה את יתרת התמורה למוכרים. הכספים התקבלו עפ"י ההסכם השני רק ב- 1.5.96 (ר' סעיף 3(ב) להסכם המכר השני (לגרמנטו), בעוד שעל פי ההסכם היה עליה לפרעם קודם לכן, דהיינו עד 210 יום מיום 27.9.95. אדם רוכש "זכות" בנכס ללא קשר עם מועד קבלת חזקה בו. זכות זו ניתנת לעיקול ע"י צד ג', אף ניתנת לשיעבוד ע"י הקונה עצמו, ומה משעבדים אם לא הזכות? גם לעוררת ניתנה הזכות לשעבד הנכס לטובת בנק (ר' סעיף 7(א) להסכם), ועוד על התשלום הראשון שעפ"י ההסכם. בעל זכות אף יכול להעביר את זכותו לאחר, גם טרם יקבל החזקה בנכס. כך גם נהגה העוררת בתיק זה. סעיף 1(ב) לחוק מדבר על חלופות, ולא על תנאים מצטברים. הסיפא של הסעיף אומרת: "... יהיה בעל הקרקע - המחזיק או הזכאי להחזיק בה או ליהנות ממנה או הזכאי לקבל ממנה הכנסה או רווחים... והכל בין שזכותו רשומה בפנקסי המקרקעין או בפנקסים רשמיים אחרים ובין שאינה רשומה". (ההדגשות הן שלי - י.י.). די, איפוא, אם העוררת זכאית להחזיק בנכס (בלי להחזיקו בפועל) כדי שתיכלל במסגרת "בעל". חוק מס רכוש הוא חוק פיננסי ומטרתו לגבות מס, על כן "רישת" המחוקק את כל האפשרויות שנראו לו, כדי להשיג מטרתו, בכל מצב משפטי אפשרי, החל מבעלים עד בעל זכות הזכאי להחזיק בנכס, וכלה במקבל הכנסה ממנה. בע"א 602/80 כרך לו(2) עמ' 530 כותב כב' ביהמ"ש: "אדם, אשר הבעל הרשום ערך אתו חוזה, לפיו מתחייב לתת לו את החזקה וההנאה מהנכס, נחשב ל"בעל", הרי כפי שכבר נאמר, הועברה לו הזכות להחזקה והנאה". נדגיש, שמאחר והעוררת רכשה זכויות החכירה בנכס, הרי היא מצויה בהגדרה של בעל, עפ"י סעיף 1(ב) לחוק, כי קמה לה באותו מעמד החתימה על ההסכם הזכות על הנכס, ועל החזקה בו, ואין זה משנה מתי תעבור החזקה לידיה בפועל. באותו יום בו חתם המוכר על ההסכם (והפקיד יפוי כח בידי ב"כ הקונים), חדלה זכותו על הנכס, ונשארה לו הזכות לקבל התמורה. לסיכום, אנו דוחים הערר ומחייבים העוררת בתשלום הוצאות ושכ"ט בסך של 3,000 ש"ח שישאו ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.העברת זכויות